市場寒冬 地產中介再言擴張

昨日，在北京某房屋中介里僅有幾名業務員，見不到一位顧客。

　　中天置業、創輝租售、信一天不動產……這些曾門庭若市的房屋中介巨頭的倒下，被認為是這輪房地產市場減速的重要信號。

　　然而，儘管地產中介賴以生存的交易量已不復過去的輝煌，但他們卻並未像想像中的一蹶不振。在市場寒冬中，曾被當做房地產市場標尺的地產中介們的新動作，是否能為房地產市場帶來新的判斷？

　　交易驟減

　　二手房遭遇跨年寒流

　　年關將至，北京的天氣沒有持續新年頭幾天的寒冷。窗外的陽光照耀著，沒幾天就要立春了。但是冬日的暖陽並未驅散北京彭先生的憂慮。考慮到央行去年歷次加息的累積效果將在今年集中顯現，他每月不得不向銀行多繳幾百元的房貸。為了減少開支，彭先生決定在這個冬天把原有的房子賣掉，儘快將銀行按揭還清。

　　去年年底，彭先生將其房子交給了中介公司掛牌出售，剛掛牌的幾天他總是會接到中介公司的電話，有購房者預約看房，但由於和心理價位總是相差那麼幾萬塊錢，彭先生一直硬扛著。「當時就想著繼續等一等，能碰到心底價位，當即就出手。」

　　彭先生的房子在安貞附近，一公里之外就是鼎鼎大名的「鳥巢」，按照地產中介的研究報告，當屬炙手可熱的區域。但最近的幾個禮拜，他的房子受到了「冷落」，中介公司只是零星地打過幾個電話詢問，並沒有接到有意向看房的通知。「可能是因為快過年了，大家都忙著過節沒心思看房買房了吧。」彭先生琢磨著。當記者問到會不會考慮把價格壓低一些時，彭先生說「等等看吧，不知道過一段時間會不會好些」。

　　賣主和買主在拐點聲中較著勁，受連累的是夾在中間的房產中介。記者走訪了京城昔日二手房成交火熱的地區，海淀區的上地和清河以及西城區的黃寺大街沿線，大多數店面里，只能看到身穿制服的工作人員，間或有三兩顧客臨門，但也只是看一眼就走了。

　　記者在位於小黃莊的鏈家地產看到，張貼在櫥窗上，印有房源信息的紙張已經泛黃，落滿了塵土。而不遠處一家中介公司的大門緊閉，門上還貼著轉讓字樣。

　　記者採訪了鏈家、中大恒基等多家房產中介公司的相關負責人，他們均表示，目前市場上成交量明顯下降，而他們能看到的購房者的心態則是觀望情緒比較濃。中原地產三級市場部副總經理宮萍認為，下降的主要原因是客戶的觀望心理越來越濃，有很多不確定的因素影響或者推遲他們的購房時間。

　　宮萍進一步分析指出，從緊的房貸政策、二套房首付提高、利率增高以及國家大力推出兩限房和經濟適用房，將在未來兩三年內陸續入市，再加上奧運會的影響，不少人都推遲了購房計劃。近來又受深圳中天等事件影響，二手房房價確實有下降，交易量也有所下降。

　　根據中大恒基房地產經紀公司的市場監控顯示，自2007年10月開始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各區縣交易量比2007年最後一周降了40%。

　　而自去年年底，因信貸緊縮而引起的交易量下降，讓很多中介企業的資金鍊斷裂，被挪用的資金來不及回流、市面的冷清讓後續資金無法跟進，以至於在北京市場上，信一天不動產關閉了其布在京城的全部門店，退出中介行業。而北京最大的中介公司中大恒基也收縮了近50家門店。諸如舒欣地產、新世界（愛股,行情,資訊）置業等市場份額比較小的中介公司也逐漸消失在購房者的視線里。

　　逆境豪言

　　老牌中介仍要擴張

　　上周，北京市建委發布第三期「北京市房地產經紀行業發展概況」，從2001年開始到2005年，經紀機構數量逐年增加，2006年機構數量基本與2005年持平，2007年首度出現下降趨勢，其與去年2545家的數量相比，減少了130家。

　　而北京的數據變化也是全國中介發展的縮影。中原地產華北區域董事總經理李文杰指出，2005年-2007年是全國中介發展最快的年份。由於進入門檻低，運營成本除去店面租金、話費網費以及員工工資外，無需更多投入。再加上北京樓市在過去的兩年中，一手房二手房價格都迅速上漲，「很多人都像計算網站點擊率一樣計算中介行業的營業利潤」。李文杰如此表示。

　　在分析近來地產中介遭遇的「關門潮」時，我愛我家副總經理胡景暉給出了兩點原因，一是由於此前沒能夠正常經營；二是由於發展道路的失當，經營管理粗放，搞人海戰術，靠拼規模發展。「隨著一系列調控政策的出台，全國部分地區的樓市相繼『入冬』，二手房市場概莫能外。自身運營能力的內憂加上樓市調控的外患，地產中介行業面臨著盤整。」業內人士告訴記者，「對于堅定看好這個行業的公司來說，現在也是逆勢突圍的時候。」

　　關鍵時期，關於地產經紀的論壇和會議頻繁，出席並發表言論的行業大佬們紛紛公開了今年的擴張計劃。北京美聯房地產經紀有限公司總經理白紀遠表示，美聯從去年9月份至今已經開出了26家分店，計劃今年3月份開始拓展，目標是根據市場情況在2008年開出60到80家分店。老牌企業鑫尊置地表示，出於對宏觀成交量的樂觀，也將在今年擴大現有80家店的規模，增加到150家。中原地產將在現有運營80家門店的基礎上翻倍。北京麥田房產經紀公司繼去年增開8家店之後，近期還要增加店面。私募成功的21世紀不動產近期也將有一系列擴張和開店計劃。

　　過去的幾周，不斷被作為中介公司縮水案例提及的中大恒基，雖然短時間內關閉了50家門店，但其副總經理付嚴在接受記者採訪時仍舊高調錶示，開春後，要集中人力開闢新的戰場，總體的店面數量依然保持450家左右。

　　變招抗寒

　　融資併購、網上交易無所不用

　　去年10月，21世紀不動產從美國艾威基金融資5200萬美元，而這一消息公開的同時，我愛我家、中大恒基等公司也私下與外資進行接洽。隨著外商投資目錄的出台，房地產經紀被列為外商投資限制類投資目錄，付嚴向記者證實，之前確實和美國公司接洽過準備融資，意在併購擴張進而籌備上市。「但融資的目的是為了擴大業務，如今行業不景氣，估計眼下的調整態勢會持續一段時間。融資亦不是當務之急。」

　　付嚴表示，「現階段來說，對中介公司是個考驗，眼下最重要的事情是調整產品結構、市場營銷手段以及管理模式等，以增強企業的抗風險能力」。據他介紹，中大恒基關閉近50家店面屬於自我調整，因為二手房交易目前主要集中在商品房和次新房社區，靠近老舊公房社區的店面自然要減少規模以壓縮成本。

與中大恒基這種內部消化式的調整不同，網絡成為各中介公司瞄準的新戰場。我愛我家在本月15日啟動了第1000家網店，依託其現實的運營系統做線下交易，把門店的房源搬到了網上，減少不必要的固定成本開支。鏈家地產相關負責人告訴記者，春節後也將開始做類似的網店。大本營坐落在廣州的滿堂紅地產公司負責人甚至如此斷言，「跟網絡靠在一起一定會有一個很好的將來」。

　　目前而言，中介公司都是以房屋買賣來維持和賺取利潤，因為租賃行業的利潤薄、糾紛多，有的門店不做或者是捎帶著做租賃業務，但近來，記者接觸的一些房產經紀人紛紛表示，已經將心思更多地轉向了房屋租賃業務。在資深房地產經紀培訓師徐東華看來，轉過年之後，將會是一輪租賃高峰，加上北京這樣的城市還有奧運概念的存在，租賃市場將會有比較好的表現。他同時建言中小中介，與其分散開店，倒不如集中於自己最熟識的區域市場，未必要追求熱點。市面上一些專注於寫字樓業務的公司，專注於商業的公司，反倒保持了一貫的業績狀況，在這些精細劃分的領域一直有比較好的表現。

　　而與以上幾種抗寒措施不同的是，整合併購悄然出現。我愛我家成為信一天不動產20多名店長和100多名經紀人的新東家，但同樣是我愛我家，近日變為了「易居謀洽我愛我家」這則新聞的主角。自去年8月登陸美國紐約證券交易所後，就一直在全國範圍內洽談收購，圖謀借殼進入二手房市場。但同時，易居中國不斷發展的房地產項目銷售代理業務亦成為不少中介公司拓寬盈利渠道的參考。業內人士分析認為，物業銷售和管理的盈利遠遠多於僅靠獲取房屋租售成交的中介費收益。

　　行業整風

　　重新洗牌後才能規範運作

　　「早期進入市場的房產經紀公司未必就是未來市場的領軍企業。未來的幾年內，還將不斷的有關門現象發生。」在談及未來時，付嚴如是說。而如何通過「淘汰」來規範行業的發展已經成為了這次寒流中包括業界、政府部門以及學者同時面對的話題。

　　「讓暴風雨來得更猛烈些吧！」資深房產經紀人士董琪如此感慨。中天置業老總的捲款私逃、全國最大的二手房中介深圳創輝租售的「樹倒猢猻散」、吃差價、挪用房款等不良行為被監管部門點名……一連串的負面新聞見諸媒體，董琪說，「我覺得這是一件好事情，因為只有這樣，政府才會加大對房地產中介行業的監管力度，有利於讓這個行業更快的規範起來」。

　　業內人士分析，房產中介行業由於起步時政府沒有干預，缺乏監管，使得行業規範不夠健全。但隨著政府網上簽約、資金監管、信息公示、執行標準合同的嚴格落實，違規操作的公司一定會被市場清除出去。

　　2006年年底，建設部、中國人民銀行《關於加強房地產經紀管理、規範交易結算資金帳戶管理有關問題的通知》出台，而一年多來，建設部以及各地方主管機關也定時抽查，揪出了違規企業，並在媒體上進行公示。

　　北京市去年6月起，二手房交易錢款將不再過中介。二手房交易的買賣雙方將首付或者全款打入中介公司在各個銀行設立的專用帳戶，或者要麼在簽訂完《購房合同》之後，再簽訂《資金自行劃轉協議》，房款由買賣雙方自行劃轉。

　　同時自去年7月1日起本市二手房已經實行網上簽約，中介機構的二手房信息必須上網公示。如此一來，對於那些依靠滯留房款，挪用其進行投資的房產中介而言，在面對交易量萎縮時，上演了老總跑路或者乾脆轉行的事件。

　　此外，在國內，不僅勞動力成本低，房地產經紀人從業門檻也很低，素質良莠不齊。北京市建委最近一期的北京房地產經紀行業發展概況中提供的數據顯示，北京市房地產經紀行業從業人員5萬多人，已取得房地產經紀人證、《北京市房地產經紀資格考試合格證》的共45436人。2007年一年新增房地產經紀持證人8910人，高中學歷人員占到了近四成。

　　胡景暉認為，以前監管的思路主要是管企業，今後監管的思路應該主要是管房地產經紀人，建立經紀人制度，建立信用檔案。董琪建議，應當定期組織經紀人考試，在進入門檻上要進行嚴格篩選。

　　典型事件回放

　　深圳中天置業老闆攜款逃跑

　　去年11月13日中午，深圳中天置業評估有限公司總部開始大門緊閉。總裁蔣飛攜2600萬元巨款神秘失蹤。擁上門來討債的客戶遂以「合同詐騙」向深圳警方報案。 整個事件不僅使中天置業公司大量客戶資金受損，而且使該公司的140餘家門店被迫關閉，2000餘員工受到牽連。

　　據了解，導致蔣飛捲款逃跑的主要原因在於中天置業的資金鍊出現問題，即蔣飛通過挪用代收樓款這筆短期資金，將其投入二手房和股市的炒作。

　　創輝租售被指捲款上億資產

　　1月15日，號稱全國規模最大、網點最多、以深圳為總部、在全國有1800多家門店的房產中介創輝租售傳出要倒閉的消息。三類人聚集到創輝在各城市的總部——樓房買賣客戶、供應商以及欠薪員工。客戶討要誠意金和首期款，供應商討要文具裝修材料的貨款，員工討要去年11月以來的薪水。創輝擴張的資金被指「很可能來自其占用的客戶資金」，員工稱，其在東莞所涉及的款項已上億元。

　　北京規模最大的房屋中介瘦身

　　繼信一天公司停止二手房交易後，從去年12月中旬開始，北京目前規模最大的房地產經紀公司中大恒基在北京陸續低調關閉一些小的門店。公司預計在近期將關閉約50家門店。

　　而中大恒基原老總劉益良此前因涉嫌尋釁滋事等罪名，被檢察機關批捕。

　　商報記者 丁蕊/文王曉瑩/圖 車亮 暴帆/攝