市場透視：外資樓盤帶給北京三大優勢

　　「中國成為世界的甲方」這句話越來越成為中國建築及住宅行業的常用語，儘管不少的設計都引入國際級的大師，然而在中國尤其是北京，完全純粹地由外資投資的國外地產項目卻並不多見，仔細數來也不過幾家，比如由新加坡嘉德置地在北京投資的上元項目，由新加坡吉寶集團在望京區域開發的季景沁園，由美國漢斯在朝陽公園南區開發的公園大道項目以及由荷蘭ING投資開發的麗都水岸項目。 
　　 
　　與一批特別認洋設計的購房者相比，有一批人比較迷信外來投資商的產品，一位上元的購房人這樣評價自己選擇這個項目的原因：這是凱德在京投資的第一個項目，他們一定會全力以赴做好這個品牌。而公園大道的擁躉者則說，漢斯就是好，不信你看看，每平方米不都漲了幾千元。 

　　到底國外的投資者帶給北京樓市什麼啟示？日前針對最近三家比較熱銷的外資背景樓盤項目本報舉辦了研討會，請來這三家開發商和擅長代理外資樓盤銷售的偉業控股總經理林潔以及建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲，一同討論外資進入北京其產品有何特點。三位開發商在講述各自項目的優點後，竟一致認為這些優點就是他們帶來的外國成熟經驗與國際標準，他們對創新並不如本土開發商這麼在行。經過討論發現，與本土開發商追求洋味形成鮮明對照，目前外資樓盤最關注的卻是如何本土化。 

　　外資樓盤給北京帶來了什麼 
　　北京外資樓盤本來就不多。荷蘭ING集團投資的麗都水岸，新加坡凱德置地的上元，吉寶置業的季景沁園，還有美國漢斯的公園大道，菲律賓華僑陳永栽的朝陽園，再有就是一些港資樓盤了。 

　　季景沁園銷售總監柯秀玲剛到北京考察時發現，北京樓盤在人性關懷上做得不如國外項目，所以季景沁園一推出就以其人性化設計為主題。她認為，國外經驗總結就是以人為本。很多人來季景沁園感慨售樓處里竟然準備了殘疾人衛生間，起初柯秀玲並不以為意，覺得在國外有殘疾人設施是司空見慣的。在樣板間內還有防止小孩磕頭的伸縮門把手、防止廚房水流進客廳的7厘米門檻、方便洗碗的高落差水龍頭、方便換氣的超寬空調送風口等細節的人性的設計。她說這些設計已經成為國際的標準化設計方案，國內同行正在學習，他們不過是直接引進。 

　　上元副總經理毛大慶總結，外國經驗從技術上早已過關，舉例來說，上元最突出之處在於採光大玻璃從天花板一直接到地板，白天整個屋子都是陽光。他統計，這些玻璃能占到總外立面的80%，在國內非常罕見。有人擔心大量採用玻璃節能效果是否不理想，毛大慶說，在國外採用LOW-E玻璃技術其節能效果已被驗證與外牆相差無幾，所以他們把這一成熟技術帶進中國。除此以外一些設計是將很多種功能結合在一起同時考慮。比如樓板隔音問題。很多人不願意和家裡有小孩的做鄰居，所以在做設計時選用地板電纜採暖，這一方式不光節省了暖氣片，經測算隔音效果還增加四五倍。 

　　麗都水岸銷售總監李柯說，外資樓盤擅長做高檔項目，對於高檔住宅的理解可能比本土開發商更為透徹。麗都水岸單辟出地下傭人房，專門出租給業主，很多客戶注重家的私密性，不希望受到干擾，同時又希望保姆住在附近，所以傭人房成為他們的賣點之一。 

　　18點國際經驗可資借鑑 
　　除了開發商提出的外資樓盤引進的產品優點外，一直致力於提高中國住宅產品整體素質水平的童悅仲還列出能為中國樓盤項目所用的國外18點經驗。 

　　首先，北京大部分是機械通風，越高檔的住宅越是這樣；在國外尤其到春秋季節，室外空氣清新，自然通風是很好的選擇，可以看到北京有樓盤採用了更先進的新風系統。其次，北京的窗戶可拆洗部分非常小，而北歐或是美國，很多窗戶是可以翻過來擦。第三，美國所有家庭都有家務間，放洗衣機和乾洗機，燙熨板，晾衣架等，這對於北京開發商並不難，但忽略掉了。電梯也充分考慮人性化。設計師把電梯做成窄長條，好讓擔架輪椅直接推進去。中國老齡化趨勢也同樣要求我們這樣做。還有，北京有很多的樣板間和實際不符，裝有很多燈。但家庭居住並不需要那麼多燈，耗電也非常大。在日本神戶的樣板間，完全和實際的房間一樣，每個插座在什麼地方都註上。另外還有停車、熱水、供暖、能源循環利用、園林設計等國外成熟經驗中國都可以引進。 

　　童悅仲說，前幾年北京的市場太好了，項目不愁賣，開發商只要拿到地建起來就能賺錢，設計院都很忙，不乏粗製濫造，更別提騰出工夫考慮創新了。但是這幾年北京市場已經有所變化，有些項目處於滯銷狀態，總結起來有對市場調查不夠，設計理念跟不上等問題，有的只照搬國外的項目。現在的市場不允許再粗製濫造了，誰粗製濫造誰就會受到懲罰。 

　　外資開發商注重聲關注長久使用與居住品質 
　　三位開發商坦誠說道，在北京人眼中看似創新的設計，實際上在國外都是被反覆驗證的。所以創新談不上，但他們正在力圖把國外成熟的開發經驗和居住理念以及成熟的基礎設施建材引進中國。 
　 
　　相反，一些本土開發商卻在追求產品的差異與創新、追求前衛的產品上取得良好戰績。商住兩用的建外SOHO、複製北美風格別墅的納帕溪谷、還有果嶺CLASS就是成功範例。他們的創新遠遠多於外資樓盤。 

　　為什麼外資樓盤不是創新的主力軍？林潔分析，外資樓盤有很強的資金背景，非常在乎自己的聲譽；而且他們有很強的風險意識，避免因創新帶來的額外經營風險。因而從產品創新方面外資樓盤是相對保守的。如果說改變北京的「千房一面」，但從外立面下手，外資樓盤貢獻不大，也許反而會加劇。但是對整個市場從市場不成熟到成熟，外資開發商確實做了扎紮實實的工作。 

　　季景沁園銷售總監柯秀玲說，我們的設計要求實用的同時還要求10年不過時，所以時尚的東西花哨的東西我們很少採用。 

　　毛大慶認為外資樓盤在北京最大的優勢就是有過程的理性化地製造一個產品，說到頭是管理體系，是完整的系統化管理操作，追求每一道工序上實施的細節，特別是執行力非常強，偶然性較少，不會出現老闆腦袋一熱就想出一個概念，抄來一個產品。 

　　本地化關鍵要適應國人生活 
　　似乎是出發點不同，經過討論記者發現，與本土開發商盡洋化形成鮮明對照，目前外資樓盤最關注的卻是如何本土化。 

　　有些外國設計師不懂得中國人生活習慣，對本地氣候，本地人文，本地其他風土人情缺乏了解。比如某洋房只有純西式廚房，因而無法清除中國飯菜的油煙。所以，外資樓盤更關注的是如何本土化，滿足當地人的需求。 

　　創新必須服從於功能 
　　毛大慶：優秀未必豪華，創新必須服從於功能，這是共同的，即使經濟適用房也可以吸收節能、噪音等等，這些東西上，不管價格高還是低都是共同的。另外和本土的結合，我們本身嘗試很多，我們上元最早制定這樣的產品的時候，吸取了很多偉業的建議。真正的好的外資企業，要能夠在本地做到，不是說把國外的經驗搬到這兒就成了最好，必須要在充分的了解、理解本土的，特別是住宅文化的前提下、科學化的本土化，把優秀的東西放在平台上，這樣外資企業才是好的發展商。如果是舶來品不可能馬上成功。 

　　現在我們特別重視國內的設計師，有些很優秀的設計師也出現了，他們的優點是更了解本土的人需要什麼生活方式。因為住宅是文化問題，住宅太文化味，一定有本土的概念在裡面。關於偽的外資的問題 

　　李柯：我的客戶也有問我們到底是不是ING，我說我們的廣告牌和宣傳資料都是ING的LOGO，但是他們在海外買的保險，希望買這個。他們怕掛羊頭賣狗肉。既然你是的話，我們就買。其實建材技術和理念，建築形式每天在發展，但是作為好的開發商，要甄別出哪些東西適合於我開發的項目，不能盲目的把所有的新技術堆在項目上來。可能有一些新技術我們不敢用，包括建設部推薦的技術，別人用了很好我們才敢用，因為在沒有判斷產品的結果情況下我們不能用。所以，作為開發商我們要做好資源結合，而不是盲目的拷貝和堆積。比如說我們把上海的項目搬到北京未必好，這樣做的話風險很大。所以，開發商應該有很好的鑑別能力。 

　　我們可能更保守 
　　柯秀玲：我們這些公司，可能比本土的開發商還要保守一些。首先我們考慮到，這個項目是我們到北京的第一個項目，我們要確保第一個項目做的質量是符合我們吉寶的品牌。某些方面我們保守一些，做的設計都是比較簡約，我們能夠控制，不會大膽地採用人家沒有用過的材料和設計，因為那樣不確定因素太高，可能會導致最終做出來的產品不如我們之前所設計的那個理想。 

　　好像現在本土的開發商，為了趕潮流或者因為很多現代人崇洋，可能拿一個加州的設計過來，或者說設計師是澳大利亞或者德國的設計師，但是最終的成品不是之前所設計的，用德國的設計師或者加拿大的設計師也好，但因為施工和管理的人不是他們本身，他們不是從頭管理到最後，不像我們，從設計就是開發商直接的參與，直接在整個的設計，包括銷售部、工程部等等，都是參與整個設計過程。 

　　林潔：作為為發展商提供顧問服務的公司，我們服務的公司很多，給外資背景的客戶服務，我們也從他們身上學到特別多的東西。 

　　給我印象最深的就是完整的服務系統。他們有很強的資金背景，他們很重視聲譽的經營理念，他們很在意每一道工序上實施的細節。他們考慮的是讓業主入住以後五年、十年、二十年的角度來看房屋的使用。外資的發展商的介入，未必能夠改變批評家認為的北京樓房「千房一面」的局面，也許反而會加劇。但是對這個市場，從市場不成熟到成熟，他們確實做了扎紮實實的工作，這是非常重要的。 

　　建設部一直認可和鼓勵精裝修的房屋。本土的發展商不是不想做，而是不敢做，這個不敢，實際是沒有一套成熟的體系，監控的方式。看到吉寶做出的樣板房，你會感覺這不像是國內的工人做的，事實上就是國內的工人做的。執行的細節，強調的執行力方面，實際上是更重要的東西。 

　　談到創新，我認為國外的發展商更有條件。因為走過了房地產從原來不成熟到成熟的一個完整的過程，房地產有好幾個周期你們經歷過。國內的發展商追求創新和差異性，有一點值得警惕，就是偽創新或者滿足偽需求。客戶沒有入住之前包裝出來的需求，可能住兩年或者住半年就接受不了這個東西，國外的發展商知道哪些是真正意義上的創新，哪些是沒有意義的、只滿足一時的創新。所以，我想外資開發商，如果再有更深厚的本土創新就更好，是一個長期獲得不敗之地的考慮。