近來,一線城市「深上北」樓市持續升溫。國家統計局的數據顯示,2020年12月,深圳二手住宅價格同比上漲14.1%。
從去年下半年開始,上海樓市也不斷傳出「打新熱」「搶房潮」「業主坐地起價」等消息。除了深圳和上海,北京的個別城區,特別是優質教育資源較為集中的海淀區、西城區和東城區,熱度有所上漲。
一線新房成交熱度持續提升,16城二手房成交維持高水平。從30大中城市成交數據來看,1月23日-1月29日商品房成交面積為407萬平方米,環比+10.5%。
其中一線城市成交面積142萬平,環比+44.7%;二線城市成交面積143萬平,環比-10.2%;三線城市成交面積122萬平,環比+10%。16城二手房成交絕對值2021年初至今逐周不斷擴大。
土地供應回升,成交穩定,三線土地溢價率大幅上升。1月18日到1月24日,百城供應土地規劃建面為1037.1萬平方米,同比-75.6%,環比+25.5%。百城成交土地規劃建面為1264萬平方米,同比-1.8%,環比-2.6%,成交供應比為1.2。百城土地溢價率為18.29%,較前一周上升3.3個百分點。
分一二三線城市來看,一線成交環比下降48.5%,土地溢價率為0,較上周繼續回落;二線成交面積462.3萬平,環比小漲5%,土地溢價率由上周的15.3%回落至5.7%;三線成交面積由上周的549萬平上升至642.6萬平,溢價率由22.9%大幅上升至59.9%。
主流房企2020年實現業績+銷售額雙提升。根據已披露業績快報的56家公司業績預告情況,實現業績預增的公司有20家,主流房企業績穩定增長。從全年銷售情況來看,主流房企大多表現亮眼,前五大房企中恆大、萬科年度銷售額同比增速超過10%,部分房企實現了銷售金額同比30-50%的增長。房企銷售TOP10門檻提高到2780億元,行業集中度進一步增強。
房地產板塊估值目前處於歷史底部區域。截至1月29日,房地產行業TTM市盈率(歷史整體法)為7.6X,低於一年、三年、五年移動均值;房地產行業PB(整體法,最新)為1.1X。2021年1月25日至1月29日(上周),房地產板塊跌幅為5.26%,在30個一級行業中排名第20,房地產上周跑輸上證綜指和滬深300。子板塊中園區開發子板塊表現相對較優。
投資建議:我們提示板塊當前的配置價值。雖然部分城市因城施策出台房地產調控新政,短期影響行業投資情緒,但是長期不改龍頭房企穩健增長趨勢。主流房企2020年實現業績+銷售額雙提升。
大政策方面已形成完整閉環,從居民端、房企以及銀行三個維度對房地產市場的穩定進行監測和調控,有利於板塊估值修復。當前行業估值處於10年來歷史低位,公募基金配置比例持續走低,供給側改革不斷深化,利好注重內部運營與具備融資優勢、財務穩健的企業。
我們看好當前住宅開發行業、物業管理行業以及經紀服務行業三個細分領域頭部企業投資機會。建議關注低估值、高股息的優質住宅開發行業龍頭股:萬科A、保利地產、金地集團;銷售提速、彈性較大的優質成長型個股:陽光城、金科股份、中南建設;A股物業行業龍頭公司招商積余;經紀服務行業標的我愛我家。