2015年8月內地房地產開發企業出現核心淨利潤巨幅虧損

　　8月末，SOHO中國發布2015年中期財務報告。難得一見的是，這家手握大量現金的內地房地產開發企業出現了核心淨利潤的巨幅虧損。

　　財務報告數據顯示，2015年上半年實現營業額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是，這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

　　經歷兩次轉型的SOHO中國，痙攣持續不斷。從原本的「開發—銷售」到現在的「開發—持有」，董事局主席潘石屹不斷試圖在網際網路領域有所建樹。而承載了他殷切期望的「3Q」聯合辦公空間項目卻並未屢屢得手。因為北京試點項目雖然基本滿租，但上海試點卻僅有30%到40%的出租率。

　　多位長期觀察SOHO中國的行業觀察家認為，從長期來看「3Q」項目可以為集團帶來盈利，但是貢獻值微弱。而從盈利占比更大的傳統寫字樓租賃角度看，儘管在銷售領域確實是一把好手，但對於「持有」，SOHO中國依然是一個剛進門的學徒。

　　淨利潤暴跌

　　諸如SOHO中國這種明星企業，出現淨利潤暴跌著實難得一見。這或是企業家們在轉型過程中極不情願卻又必須磨礪的必經之路。

　　多個關鍵的財務數據顯示出SOHO中國轉型的陣痛。SOHO中國半年實現集團營業額為3.93億元，而去年同期的數據則是47.5億元，同比下滑約92%。另一核心數據顯示，權益股東應占純利約1.35億元，相比2014年同期該金額約為26.97億元，下降約94%。

　　這種下滑的頹勢源自2014年。2014年的財務數據顯示，當期SOHO中國營業額約為60.98億元，較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤為30.78億元，與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%;淨利潤為40.8億元，同比下降44.8%。

　　對此SOHO中國的解釋是營業額下降的主要原因是公司業務模式從「開發銷售」向「開發自持」轉變，利潤下滑主要由於公司業務模式轉變以至銷售物業減少所致。

　　在2012年以來，SOHO中國每次遭遇業績下滑，身為董事長兼「企業形象代言人」的潘石屹都會將其歸因為「轉型」。無論是券商的分析師還是行業觀察家都會對這家商業地產開發企業的轉型予以肯定，但是這種由行業倒逼而來的無奈之舉足以說明曾經為其支撐高業績的「開發——散售」已經無以為繼。

　　在十幾年中，SOHO中國持續散售模式的突出問題是房產的所有者、經營者、管理者分離，利益訴求不統一，難以形成品牌和市場合力。

　　在這種交易模式下，SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來的物業增值空間。這使得購買者不易獲取原本預計的投資收益。此外，由於宏觀經濟環境下行帶來的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響，那些「山西煤老闆」「河北鋼老闆」等原本青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業不動產領域的投資。這些綜合因素導致SOHO中國散售模式被迫變形。

　　剛進門的學徒

　　不能眼巴巴的看著自己創立的企業遭遇生存危機。潘石屹、張欣夫婦試圖通過多種轉型來扭轉乾坤。

　　8月27日，SOHO中國發布中期財務數據顯示，目前公司在北京上海兩地共有6個可出租項目，可供應面積為52萬平方米，截至報告日的出租率為73%。上半年實現租金收入約4.39億元，同比上升約168%;毛利率約為75%，較2014年同期提高約25%，預計下半年的租金收入將繼續攀升。

　　由於曾經散售的模式影響，SOHO中國被觀察家們視為一種「輕資產」公司，所以其手中保持了大量現金。「這對公司的發展是極為有利的。」億翰智庫上市房企研究中心主任張化東對記者評論說:「SOHO中國早已很少在一級土地市場進行招拍掛拿地了。這家企業更傾向從其他企業收購土地或直接購買在建項目或爛尾項目。這使得其資金壓力較小。資產負債率極低。」

　　根據2014年年報報表顯示，SOHO中國的負債率僅為59.7%，該數據遠遠低於行業安全係數70%。其淨負債率則更低，僅為19%，而上市同業平均水平則為87%。

　　不過張化東認為，儘管已經轉型為持有模式，但是SOHO中國在物業運營方面的路途依舊漫長。「太古地產，新鴻基等這些知名商業地產企業，其持有與運營的經驗都長達20多年。經歷這麼久的市場錘鍊，這些企業才走到了今天這一規模。所以SOHO中國剛剛轉型不久，在這一領域還是一個新人。」

　　運營經驗等問題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報告認為，雖然在本報告期間內，公司新完工的投資物業表現良好，但鑑於投資物業的出租率提升尚待時日，公司的整體租金收入仍然相對較小。

　　3Q業務盈利貢獻待考

　　除了由原本的戰略轉型為「持有」，潘石屹已經努力把這個龐大的企業引向「網際網路+」的方向。

　　2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O (Online-to-Offline)共享辦公空間3Q項目。截至2015年7月，SOHO中國已開設了5個3Q中心，已經擁有超過3000個座位。在2015年年末之前，潘石屹計劃將3Q 中心的數量增加到11個，擁有超過11000個座位。SOHO中國希望3Q中心成為本集團主要增長驅動力之一。

　　要求匿名的在港上市房企負責人對本報記者評論說:「SOHO中國的3Q項目創立的背景是在持有物業經驗缺失的背景下，為了尋找新的業務增長點而確立的產品形態。」

　　3Q中心是一種可以提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業物業形態。微型企業和一些大企業的項目團隊是目標客戶群體。

　　孵化器企業AC加速器CEO徐勇對記者評論說:「傳統房地產企業很多都增加共享辦公空間的產品。因為當前的房地產市場已經失去了曾經的高增長，房地產企業需要尋找新的盈利增長點。此外，從2014年下半年至今中國創業熱潮高漲，政府對此的支持力度很大，創業需求的增長直接帶動了對共享辦公空間的需求量。所以很多房地產企業正在提供這種商業地產產品。」

　　他認為，與其他類型的共享辦公空間相比，房地產企業提供的這種產品具有「硬成本更低，裝修更方便豪華、基礎設施完善等優勢。」而其劣勢在於，多數房地產企業在開發這種類似產品時更多地是追求規模。而這種共享辦公空間要求更加精細化操作。「房企原本的思維與商業模式可能會干擾這種產品的研發。比如開發商可能並不很懂創業的細節。」

　　或許讓潘石屹未曾料想到的是，SOHO中國在北京的望京SOHO和上海的SOHO復興廣場各設一個試點，北京試點接近滿租，而上海試點則只有30%到40%的出租率。

　　億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就此評論說:「由於北京特殊的政治地位和創業氛圍，使得當地的需求方對租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企業，他們對辦公空間的敏感度要遠高於北方。」

　　他同時指出，SOHO中國計劃擴大3Q產品的規模，這或許可以為公司帶來業績貢獻。「但是由於其絕對體量較低，依舊很難提供明顯的收益增長。」他說，其無法代替大體量的寫字樓出租。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉則從區域以及產業角度向本報記者表示:「3Q產品的盈利點仍然是租金。從實際意義的角度來看，3Q仍然是整批零租的模式。只不過在客戶體驗過程中加入了網際網路因素，考慮到了比傳統辦公的更加便利性和資源共享。」

　　他認為，作為試點的北京望京SOHO 在當地有一定知名度，也是SOHO具有代表性的項目。而在上海復興廣場試點是個新項目，市場認知度沒有望京項目那麼高，市場對3Q產品的認知也低於北京。

更多房地產開發行業研究分析，詳見中國報告大廳《房地產開發行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。