城市綜合體市場規模分析

　　隨著人們生活質量的不斷提高，消費理念逐漸升級，城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度後的必然產物。在全國地產投資處於低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發。以下對城市綜合體市場規模分析。

　　城市綜合體的開發運用卻存在著諸多的難題。由於其建築必須擁有齊備的生活系統，集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閒、娛樂、會所於一體，在建設及運營中都需要投入大量人力物力，因此目前多數城市綜合體的投資建設單位都以大型綜合地產投資集團為主。深耕於地產產業鏈投資的通江投資集團董事長張保國表示，城市綜合體的建設不僅考驗投資公司對單一項目的運作能力，更考驗公司對地產產業鏈乃至多領域產業網的把控能力。因此，合理運作企業所具備的多產業鏈發展模式，是企業建設城市綜合體的關鍵。

　　2017-2022年中國城市綜合體行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，2014年國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%;2015年主要城市的綜合體數量將突破1,000個;至2018年，商業綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。從目前開發情況看，全國綜合體開發面積存量巨大，2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，這一數字將達到3.6億平方米，2016年以後則突破至4.3億平方米。

　　1.5線城市(介於一線和二線城市之間的城市)綜合體規模發展勢頭最為迅猛。根據我們的統計，至2015年，商業綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有四個，其中三個屬於1.5線城市。

　　中國的商業房地產供應量龐大，截至2013年年底，全國共有3450家購物中心開業，2015年預計要超過4700家，商業綜合體規模將達到2.4億平方米，購物中心平均複合增長率超過32%。

　　數據也顯示，目前國內一二線城市人均購物中心的面積平均已大於0.6平方米，而三四線城市及縣級市場人均購物中心面積還不到0.1平方米，「三四線城市，特別是縣級市場對商業地產而言，正是商機所在。

　　由於政策調控，從住宅領域退出的資金，在持續高漲的通脹預期下急需新的投資出口，在股市走向不明朗、期貨市場風險難測的情況下，不動產領域的商業地產持續升溫，進駐城市綜合體的投資資金開始明顯增加。

　　與單純的住宅相比，城市綜合體提供的是一站式全能生活，且豐富的業態比一般物業具備更多增值模式。不論市場好壞，城市綜合體在未來5年仍將快速發展;在全球範圍內的「交通樞紐型物業」，以其便捷改變了人們的生活方式，使其未來價值空間平均高於同等素質物業30%以上，沿線商鋪出租率為100%。

　　綜合開發區的成功與否仍取決於各個業態的組合，目前的城市商業綜合體包括四大核心業態：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業態協同性最優，是商業綜合體開發最普遍的組合。從開發商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業綜合體開發業態組合的關鍵。

　　在開發過程中，不少開發商面臨項目營運策略的選擇。我們建議，一般情況下，若非資金處於緊缺狀態，開發商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

　　國內開發商較為激進，二、三線城市布局十分廣泛，擴張速度十分迅猛。我們預計，未來三至五年間，國內大型開發企業仍將開發超過100個綜合體項目。

　　總而言之，商業綜合體在出現之初就集合了各種群眾消費功能，而其功能主體也隨歷史人群的消費需求而變化，未來綜合體更要基於人性化需求的全方位考慮，公共交流空間或將凸顯。商業綜合體是城市生活以及城市空間結構的重要骨架，也是城市發展的前沿陣地。作為新興技術的代表，網際網路技術必然對商業綜合體產生明顯的作用力。

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