城市綜合體發展現狀分析

　　大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。在建築綜合體的概念上經過進一步的升級與發展得到城市綜合體，在一定程度上體現了現代城市的新趨勢和新理念，能夠彰顯一座城市的現代文化，具有特徵明顯的城市價值。以下對城市綜合體發展現狀分析。

　　城市商業綜合體是指以區域為中心、以購物中心為主導，融合了商業零售、餐飲、休閒養生、娛樂、文化、教育、培訓、健身等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務的大型建築綜合體。其主要特徵是：由企業有計劃地管理運營，有統一的名稱;經營範圍涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等三個以上商品零售業態，以及餐飲、文化、娛樂、健身、休閒、培訓等三項以上服務業形態;營業面積不小於1萬平方米且獨立開展經營活動的商戶不少於50個;具備專門的停車場所，專供在城市商業綜合體內進行消費的顧客使用。

　　2017-2022年中國城市綜合體一期建設行業市場發展現狀及投資前景預測報告表明，大部分城市存在過量開發的風險，它們集中分布在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。二、三線城市商業綜合體在短期內出現集中供應，供需失衡使商業開發運營日趨艱難。

　　1.大型城市綜合體主要指100萬平方米以上的項目。主要集中在北京、上海、重慶、深圳等一線城市，基本上是國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業。

　　2.杭州、合肥、瀋陽、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右。其開發商主要包括本土開發商、香港開發商和中國品牌開發商。業態主要以住宅和購物中心為主。

　　3.面積在50萬平方米以下的城市綜合體，但主要位予東部三線城市和中西部部分省會城市和市級市，業態主要以普通住宅和購物中心為主。

　　4.外行進入城市綜合體的開發成為城市綜合體開發的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業市場管理商等，他們依靠自己的資金實和行業優勢，通過併購、拍賣、合作等模式開發城市綜合體。其項目主要以商業為主，零星配置寫字樓和住宅。。 5.目前中國城市綜合體主要集中在華東地區、華北的北京和天津，中南地區的廣東和西南地區的重慶和成都。還有一個主要的特點，除了華東地區的江蘇省的蘇州和無錫以外，城市綜合體的開發主要集中在各省會具有一定消費實力的二線城市。

　　6.2009年中國城市綜合體進入開發元年，基本上屬於「四四制」原則。四分之一處於銷售階段，主要以銷售住宅為主;四分之一處於開發建設階段，目前進人市場定位和準備開盤階段;四分之一處於政府計劃和招商階段，但很多城市都已經納入今年招商和開發計劃;四分之一屬於規劃階段，基本進入項目立項和規劃設計時期，但作為城市綜合體開發模式都已基本確定。7.眾多號稱城市綜合體的項目，均無法完美體現城市綜合體的含義，其主要業態主要在3個左右，大部分以住宅和商業為主。建築類別的比例分配存在不太科學與不太合理性。

　　8.城市綜合體開發成為眾多品牌實力開發商的主流開發模式。

　　9.城市綜合體的開發與當地的經濟發展與人們的收入和消費密切相關，經濟越發達，綜合體項目越多，其項目不但體量大，價格高，其品質和生活的方便性大大超越以前的單一業態類別。

　　10.2009年，中國城市綜合體開發成為各地政府部門土地招標和相關開發企業投資和開發的主要方向，土地招標和規劃建設以綜合體開發為主成為2009年地產行業新的開發潮流。

　　目前情況來看，國內開發商較為激進，二、三線城市布局十分廣泛，擴張速度十分迅猛。我們預計，未來三至五年間，國內大型開發企業仍將開發超過100個綜合體項目。

　　綜合開發區的成功與否仍取決於各個業態的組合，目前的城市商業綜合體包括四大核心業態：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業態協同性最優，是商業綜合體開發最普遍的組合。從開發商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業綜合體開發業態組合的關鍵。

　　在開發過程中，不少開發商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處於緊缺狀態，開發商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

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