房屋租賃市場容量分析

　　中國房屋租賃市場容量巨大，核心因素就是一線和部分二線城市房價高企。房價上漲到一定高度，租房群體和購房群體在較長生命時段里重合度較低。以下是中國房屋租賃市場容量分析：

　　當前，中國核心城市房價收入比已經高於國際城市，租房群體轉向購房的時間將大大延後，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。對比美國全國36.3%和日本全國35.5%的租房比例，中國目前全國租房比率僅有11.6%；對比美國、日本核心城市50%的租房比率，中國核心城市僅有30%左右，房屋租賃市場容量增長空間巨大。

　　根據鏈家地產預測，未來租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，這是一個需求空間廣闊的市場。

　　興業證券認為，中國過去租賃市場一直難有大規模發展，主要原因之一是租賃未「確權」，即租賃權利一直不清晰，租賃本應享有的三項權利（公共服務、租賃產權和房屋處置權）一直沒有法律給予保障。其次，租戶也沒有物業的重新改造、使用權甚至連合約解約、續約都取決於房東。目前政府正在大力推進租購同權，隨著租賃權利的明晰化，將對租賃市場的需求有很大促進。

　　從供應量看，未來租賃將成為核心城市住房發展的重要組成部分，根據目前已經披露的各省市「十三五」規劃，北京、上海、廣州將在「十三五」期間新增租賃住房50萬套、70萬套、15萬套，分別占到新增供應總量的33%、41%和20%。

　　今年7月，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場正迎來政策利好。

　　分析房屋租賃市場容量，總體而言，大力發展住房租賃市場包括四大要點：一是加大租賃供給，利用集體用地建設租賃住房等；鼓勵放棄轉型開展住房租賃業務，培養專業化住房租賃企業。二是允許提取住房公積金支付房租，對租賃企業給予融資支持，推進REITs試點。三是給予稅收優惠，推動公租房貨幣化（市場提供租賃房源，政府發放租賃補貼）。四是通過立法切實推進租購同權。

　　地方政府也積極跟進，紛紛出台相關細則，推動地方租賃市場發展。截至目前，已有20餘個省市出台加快培育和發展住房租賃市場的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。其中50%以上省份提出要允許公積金支付房租，推進REITs試點，支持符合條件的租賃企業發行債券、不動產證券化產品。

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