房屋租賃發展趨勢

　　2015年我國流動人口2.3億人，對應租房比例為67%，租房市場總規模約為2萬億。以下對房屋租賃發展趨勢分析。

　　利好住房租賃政策頻出，土地供應逐漸落實

　　構建購租並舉住房體系為今後住房市場主要發展方向。2015 年至今，租賃行業的政策推出在持續加快，2016 年 6 月份，國務院出台頂層設計《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，將整個行業的戰略地位提升到新高度;2017 年初，中央經濟工作會議對租賃行業再次定調，構建購租並舉住房體系將成為未來發展的主要方向。在核心城市房價高企、整體購房壓力較大的行業背景下，通過租賃解決住房問題成為了保障居民居住需求的重要手段。

　　一二線租賃市場高速發展，預計CAGR為10.5%。預測租賃市場規模：2015年我國流動人口2.3億人，對應租房比例為67%，租房市場總規模約為2萬億。14個熱點城市2015年時市場規模8344億元，預測2020時達13766億元，年均複合增長率10.5%。

　　我國租賃市場的機構滲透率目前僅為2%，遠低於已開發國家，未來提升空間巨大。在美國租賃供給主體中，專業化的公寓經營公司是出租企業中最重要的主體。根據美國人調查局統計，雖然美國不同區域比例略有不同，但在大部分地區公寓租賃占整體住房出租比例都在35%以上。在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而根據住建部數據，現階段規模化住房租賃企業市場份額僅2%，房租租賃市場發展空間巨大。根據中國飯店協會公寓委員會統計，到2015年底，國內擁有規模公寓企業超過500家，估計全國的長租公寓規模大概在300-500萬間之間，預測到2020年，長租公寓數量能達到1000萬間。

　　從政府的角度出發，一線城市更適合推出租賃性質的用地，作為住宅土地供應的有益補充，預計未來一線城市租賃性質用地比例將逐步提升。用「土地出讓收入/財政收入」這一指標衡量政府對土地出讓的依賴度，15 個城市的平均數為 67.57%，中位數為 52.27%，一線城市如北京、上海、深圳對土地財政的依賴度遠低於平均水平，因此認為一線城市有條件提供更多的租賃性質的用地。

　　未來的房地產市場，會逐漸向租賃市場偏移一點，當然不會很快，周期也很長，其實當下遊戲規則已經變了，學習新加坡以及德國的模式，租購併舉。從國家層面看，絕對不希望房子暴跌或者暴漲的，這是會引發金融危機的，所以現在限購限售政策非常嚴格，為的就是時間換空間，用租賃市場來逐漸平穩。

　　在需求層面，目前我國租房人群中的主力流動人口規模大且總量穩定，且高校畢業生數量在持續增長。同時，由於房價高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護承租人利益等方面原因，人們的租房意願將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規模已達1.3萬億元，增量亦是可期;在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價出讓、租賃住房資產支持證券發行，房企、酒店、房屋經紀公司、創業公司紛紛入局。

　　筆者預計，開發商將從「開發-出售」的經營模式逐漸轉變為「開發-部分持有」的經營模式。而其他類別的運營商也將充分發揮優勢，逐漸形成可盈利的經營模式。同時，在與國際成熟住房市場的比較中發現，我國租房市場有著極大的發展空間，住房租賃市場發展潛力巨大。

　　在中國，流動人口的增加，房價居高不下的情況，都會使越來越多的人選擇租房而不是買房，切實保證租房者的權益和居住體驗是迫切需要解決的問題，規範房屋租賃市場，制定相關法律法規勢在必行。租房居住在將來也將成為中國年輕人的首選。以上對房屋租賃發展趨勢分析。

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