經濟適用房市場分析

　　北京經濟適用房的總存量大概在12萬套左右，僅占全市350萬套存量房總數的3%至4%。即便經濟適用房交易情況發生變化，對存量房市場影響也有限。經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。以下對經濟適用房市場分析。

　　2007年5-6月，回龍觀、天通苑地區未滿五年的二手經濟適用房，房源掛牌量有所下降，降幅10.5%;客戶需求量下降14.2%;成交量下降尤為明顯，降幅33.9%。而鏈家地產統計數據顯示，6月8日—7月18日的5年外二手經濟適用房成交量環比4月28日—6月7日上漲33%。

　　經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。經濟適用住房的主要優勢是價格優勢。經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，其價格按建設成本確定。建設成本包括征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內的利潤。現從三大政策來了解經濟適用房市場分析。

　　經適房政策一、如何出售已購買的經濟適應房

　　經適房政策二手經濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經住滿5年，另一種是尚未住滿年的。「住滿5年」是以購房家庭取得的契稅完稅憑證的時間或者經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準的。可由業主提供兩個證件中的任一個來確定經濟適用房買賣政策的居住時間。

　　經適房政策二、出售住滿5年的經濟適用房

　　二手經濟適用房出售方可依照市場價格出售住滿5年的經濟適用房。淡也只需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。補交的綜合地價款的計算方式：例如有一套經濟適用房，面積80平方米，原購價4000元/平米，按市場價4600元/平米出售，補交的綜合地價款為4600×80×10%=36800元。按市場價出售經濟適用房買賣政策後不能再次購買經濟適用房和其他保障性質的住房。

　　經適房政策三、出售未住滿5年的經濟適用房

　　政策規定不允許按市場價格出售未住滿5年的經濟適用房，只能以不高於購買時的單價出售，且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購價出售已購經濟適用房的，出售方需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。

　　除少數經適房小區的二手房交易數據難以核實外，據統計有18個經適房小區市場掛牌均價目前低於2萬，36個經適房小區市場掛牌均價處在2萬至2.5萬之間，48個經適房小區年漲幅超5000元/㎡，占比71.64%。2017年3月7日，萬達輕資產模式進入板橋的消息陸續傳來，距離市中心最近的剛需重地板橋也將變成剛改重地，如果你想低總價留在主城，經濟適用房也許大有可為。

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