商業地產行業政策

　　2018年1-6月期間，全國商業營業用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%，較2017年同期收窄30.1個百分點，但絕對量仍保持高位。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以下對商業地產行業政策分析。

　　商業地產行業政策分析，2018年1-6月期間，全國商業營業用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%，降幅較2017年同期擴大3.8個百分點。從各省(直轄市、自治區)商業營業用房新開工情況來看，2018年1-5月，江蘇、山東、廣東、河南、四川等省份商業營業用房新開工規模遠高於其它地區。商業地產行業分析指出，全國大部分省市的商業營業用房新開工面積同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商辦調控政策影響，商業營業用房新開工面積同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

　　2011-2018年1-6月全國商業營業用房銷售面積及其同比增速

　　隨著實體經濟回暖及商業地產租金不斷提升，商業地產的升值空間會越來越大，投資客對於商業地產市場的關注度也會越來越高。現從五大原則來分析商業地產行業政策。

　　首先，跟著政府規劃政策走。

　　商業地產行業政策分析，在住宅市場「限購」的市場背景下，政府城市及區域發展規劃政策頻頻出台，助推商業地產市場向上行走。拿上海是政府規劃來說，「大浦東」與「大虹橋」兩翼發展規劃的確定給商業地產發展帶來前所未有的機遇，而處於「大浦東」與「大虹橋」發展初期的商業地產板塊目前也處於具有投資和升值潛力的「價值窪地」。同樣，世博板塊、前灘板塊、虹橋商務區、真如城市副中心、嘉定新城、臨港新城等區域市場的發展規劃也給當地商業地產的發展帶來投資機會。

　　其次，從城市的角度來講，瞄準具有發展潛力的一二線城市，儘量迴避商業地產供應量偏大的三四線城市。

　　商業地產行業政策分析，從品牌房企布局的角度來講，一二線城市仍然是布局和深耕的重點區域。一線城市毋庸置疑是值得投資的。二線城市未來商業地產有補漲的空間，這兩年，二線城市利好政策頻出，如重慶「兩江新區」，廈門經濟特區擴容至全市、天津濱海新區行政規劃的調整等，這些利好政策勢必帶動當地房地產市場快速發展，對於投資客來說，無論是投資住宅還是投資商業地產，這些地區是值得投資的。

　　第三，唯一不變的原則——選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。

　　好的地段能夠帶來穩定而且持續增長的人流。人流，其實就是能夠為你投資商業地產而帶來的「現金流」。比如城市副中心、區域商業中心、地鐵交通樞紐等這樣的優質地段。商業地產行業政策分析，投資這樣的地段項目，一方面人流量的增加可以保證並且每年可以增加商業地產的租金收益，另外一方面，人流量的增加導致地段本身趨於成熟，你所投資的商業地產本身的市場價值也會不斷升值。

　　第四，選擇好的企業。

　　商業地產行業政策分析，選擇持有型、精英型的品牌開發開發企業，這類企業為了長期性的經營收益會持續地在經營、管理甚至業態調整上不斷按照市場需求進行調整，它不會因為短期利益而放棄公司常年經營的品牌，這類企業比較靠譜。

　　第五，不要盲目相信所謂的「返祖」等承諾，仔細判斷項目所在區域市場未來發展價值之後再決定是否投資。

　　商業地產行業政策分析，當前開發商在開發商鋪時，有不少不以長期持有經營為目的，而是為了短期內快速回款，一旦項目銷售完畢，經營風險隨即『脫鉤』，開發企業也不會在後續經營上有所投入。現在這種情況比較多，甚至可以稱得上是一種「潛規則」。購房者在購買商鋪時，不要盲目相信所謂的「返祖」等承諾，而是要考察項目自身的發展潛力，仔細判斷項目所在區域市場未來發展價值之後再決定是否投資。

　　綜合來看，在我國居民可支配收入穩定增長，經濟結構未發生重大變化的前提下，各地區商業地產政策的出台，將有益於商業地產供需結構關係的邊際改善。商業地產行業政策分析，各地區政策幫助維持該地商業地產的存量供應在未來中短期內將維持相對合理的增量，同時維持下游需求在短期內將不會發生重大變化，長期來看，我國居民可支配收入的不斷提高對未來商業地產下游需求仍有較強的支持作用，未來商業地產的景氣度和創富空間有待展望。同時，國家政策調整中國城市結構，實現資源合理配置，優化運營模式和培養高素質人才，提高商業地產資本運作水平是實現商業地產長期發展必不可少的重要因素。