2016年12月全國房地產成交量「霜降」 海南樓市逆市增長

　　近日，國家統計局發布的2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，三亞新建商品住宅價格環比上漲1.2%，奪得當月漲幅之冠。

　　樓市持續調控漲幅、成交量「霜降」

　　近期在地方持續的調控下，樓市有了明顯降溫跡象。近日，國家統計局發布的2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，70個大中城市房價增幅有明顯回落態勢。其中新建商品房住宅指數平均漲幅僅為0.26%，降至2016年年底最低值。北上廣深四個一線城市中，除廣州仍有上漲跡象外，北京、上海、深圳全線下跌，房價上漲火苗全面熄火。

　　具體來看，去年12月70個大中城市房價漲幅與最瘋狂的去年9月相比，最高漲幅已從9月的8.2%降至目前的1.2%，下調幅度高達7個百分點。此外，漲幅超過1%的城市也從9月的40多個降至目前的2個。

　　在價格滯漲的同時，成交量也出現一定幅度下滑。中國指數研究院的最新統計數據顯示，1月9日至1月15日一周內，重點監測的31個城市樓市成交面積環比微降0.3%。環比下降城市14個，占監測城市總量的45%。31個城市成交量同比整體下降0.7%，其中13個城市同比下降。

　　新年首周，樓市成交降幅明顯。其中，一線城市環比下降6.08%，同比下降4.28%。其中，14個二線城市成交量環比下降38.49%，同比下降20.09%。6個三線代表城市環比下降24.84%，同比下降49.83%。

　　以北京市場為例，來自亞豪機構的統計數據顯示，2017年1月首周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1315套，成交面積15.86萬平方米，環比分別減少42%、20%，同時這一成交量也創近兩個月新低。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從數據特點看，受政策收緊影響，本輪樓市調控導致的房價漲幅拐點已出現，房價從去年9月快速扭轉。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，去年12月樓市積極吸收調控政策效應，市場過熱現象受到了明顯遏制，控制房價總體上初戰告捷。

　　海南樓市受熱捧

　　值得注意的是，在全國樓市降溫的同時，海南樓市卻迎來了大量購房者。

　　據中國指數研究院統計顯示， 2016年12月，海南樓市成交共11428套，環比上漲34%；成交面積為1002791平方米，環比上漲30%；商品住宅均價為13708元/平方米，環比上漲18.1%；成交金額為137.47億，環比上漲54%；其中，去年12月海口成交6804套，與2014年同期相比，成交量翻倍，成交均價9412元/平方米，環比上漲4.85%，創下2016年海口成交均價最高值。另外，去年12月三亞成交4624套，與2015年同期相比，成交套數增長112%，成交面積增長126%。成交均價為20186元/平方米，繼2015年10月之後首次回升至2萬元/平方米的水平線上。

　　據海南省統計局數據，2016年1-11月，海南省房地產開發投資繼續保持平穩增長，房屋銷售面積保持高速增長，前11個月房屋銷售1309萬平方米，同比增長44.6%，增幅比上年同期提升40.2%；銷售額1290.98億元，同比增長51.2%，增幅比上年同期提升46.7%。

　　生活在石家莊的付女士正處於懷孕期，過去兩個月，她卻變得愈發焦躁。接連的霧霾天氣、連續爆表的污染指數，讓本應每日外出曬太陽散步的她只能閉門不出。付女士與丈夫開始找各種渠道詢問海南房價，去年12月中旬，她與家人一起飛赴海南買房。

　　值得注意的是，近期微信和QQ上還出現了不少專門的海南買房群，記者在一個兩三百人的海南置業群里看到，群里大都是有意在海南買房的人，並且大家專門邀請了海南的地產中介服務商入群介紹項目，群里人還自發不定期地組織起來一起去海口、三亞、陵水、博鰲等多地去看房買房。

　　受環境等眾多因素的影響，讓海南再度在這個房地產「冷淡期」受熱炒。而除個人投資之外，各個房企巨頭也加速布局。

　　2016年11月30日，萬達集團和海口市簽訂協議，投資500億元在海口市桂林洋建設全新萬達城，這是迄今萬達投資建造的第16座萬達城。不久後，融創中國品牌及其高端精品產品正式落地海南，並將長期深耕海南東線市場。就此，已有魯能、富力、恆大、萬達等一大批房企巨頭「激戰」海南島。在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上，動輒投資數十億、上百億的旅遊地產項目星羅棋布。逾百家房地產開發企業進駐海南「跑馬圈地」，一線海景土地資源日益緊俏。

　　庫存待消 泡沫仍存

　　在我國房地產業發展史中，海南一直都是其中最具波瀾起伏的地區。

　　據2016-2021年中國海南省房地產行業市場需求與投資諮詢報告，1992年初，隨著沿海開放，海南樓市被熱炒，一夜致富者不在少數。當年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。

　　到了1993年，海南投資熱潮到達頂峰，這座人數僅655萬人的海島上竟然出現了超過兩萬家房地產公司。當地房價也從1991年的1400元／平方米，增至7500元／平方米，漲幅高達436%。

　　隨後，隨著中央調控，海南房地產熱浪應聲而落。僅占全國0.6％總人口的海南，留下了占全國10％的積壓商品房。全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閒置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞帳就高達300億元。這場泡沫的破裂只能以「債」收尾。

　　2010年時，海南再度迎來第二春——國際旅遊島批准，我國大小房企爭相進入，但高漲的熱潮，透支了海南未來多年的房價上漲空間。海南備案成交數據顯示，海南商品房成交均價在2011年達到13366元/平方米的最高點，2012年滑落至10140元/平方米，此後4年內，成交均價在1.1萬元/平方米左右。2016年上半年保持在均價9883元/平方米。三亞更是在2012年達到27070元/平方米後，大幅下滑，截至2016年4月，成交均價降至17880元/平方米，降幅高達五成。

　　對於現在的海南來說，雖然備受投資者看好，但需警惕的是，當年的投資泡沫，今日依然存在。

　　近日，海南省經濟工作會議報告顯示，海南仍存在房地產一業獨大現象。「十二五」期間，海南省房地產開發投資占固定資產投資的45.8%，房地產業和建築業稅收占地方稅收的55.6%，成為擴大投資、拉動經濟增長的主力。

　　而在大量開發的背景下，海南留下的是巨量庫存。到2015年底時，海南省商品房庫存量高達4100萬平方米，消化周期高達50個月，其中商品住宅庫存消化周期為45個月，均明顯高於全國平均水平。在經過一年的去庫存後，截至2016年11月末，海南商品住房庫存約2639萬平方米，去化周期仍然多達24個月。

　　嚴躍進表示，雖然這次海南樓市的量價齊升，與2010年不盡相同。但需注意的是，表面上看海南房價猛增，投資熱潮洶湧。但從背後來看，由於高庫存與流通性差，海南房地產投資屬性依然缺失，這也意味著，沒有交易需求的背景下，資產升值空間並不會太大。

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