工業用地價格行情分析

　　針對當前經濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關於擴大內需促進經濟平穩較快發展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發揮地價政策在宏觀調控中的作用，部決定對《全國工業用地出讓最低價標準》(以下簡稱《標準》)實施政策進行適當調整。以下對工業用地價格行情分析。

　　工業土地價格的構成方面主要取決於多方面的因素，所以這個價格是很難說的，一般來說工業用地價格只有市場交易價格的2/3不到,甚至更低。

　　影響因素有:：(1)成本費用。包括於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用。從當前的情況看，取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、前期開發成本(幾通一平費用)和政府收益(稅費和土地純收益)，大體各占1/3，其中的被征地農民的補償安置費明顯偏低，應該予以糾正。

　　(2)級差地價。這主要是指區位因素。土地區位的差異直接影響土地收益的高低。這是決定工業地價水平差異的主要因素。

　　(3)土地稀缺程度和供求狀況。一般地說，工業土地資源越稀缺，供求關係越緊張，其地價水平就越高，就越接近地塊的收益水平;土地供應總量、結構、供應節奏及供應時間的調整，都會直接影響地價水平。

　　(4)對土地未來升值的預期。例如，對地鐵建成後沿線地價水平升高的預期。在上述因素中，成本費用(價值)是工業土地"招拍掛"的底價，也是工業土地市場成交價的基礎;而級差地價、土地稀缺程度和供求狀況、對土地未來升值的預期等因素對工業地價的影響，則是在"招拍掛"的竟價中得以實現的。總之，要堅持成本體現補償，價格反映級差、稀缺、供求、預期的原則。

　　2016-2021年中國工業地產行業市場需求與投資諮詢報告表明，2015年第四季度，42個樣本城市(全區域)總共成交工業用地1672宗，環比增長5.62%，同比上漲9.28%。成交面積6540公頃，環比下降3.49%，同比增長1.46%。土地出讓金收入共計263億元，環比上漲1.16%，同比下降14.98%。成交土地地面均價402元/平方米，環比上漲了4.82%，同比下降了16.25%，成交土地樓面均價292元/平方米，環比上漲4,95%，同比下降20.85%。

　　2016年一季度，工業用地成交量和土地收入較上季度下降幅度較大，這與2017年首季度整體土地市場不活躍緊密相關，但工業用地成交價格卻穩中有升。其緣於目前樓市去庫存壓力較大，尤其在一線城市以外的二三線城市，供求關係較為緊張，導致工業用地價格同比上漲明顯。

　　中國指數研究院發布報告顯示，2017年2月工業用地溢價率較上月下降。2017年1-2月，全國300城工業用地平均溢價率為1.11%，較上年同期下降1.11個百分點。2月全國300城工業用地溢價率為0.41%，較上月下降1.43個百分點。