隨著宏觀經濟增速下滑，生產性倉儲物流下滑明顯。但是在消費升級驅動下，消費品倉儲和冷鏈倉儲的發展處於快速發展期，另外由於環境約束要求而提升供應鏈服務水平的危險品倉儲也處於快速發展期。
大宗品倉儲萎縮，轉型升級機會顯著。大宗品倉儲有體現萎縮態勢。其中，糧油倉儲各項財務指標基本上都保持平穩；棉花倉儲能力過剩明顯；鋼鐵進入產能過剩時期。
危險品倉儲供不應求，「油改主題」催化劑明顯。目前我國危險品倉儲需求面積為 8743 萬平方米，實有倉庫面積為6120 萬平方米，市場供求指數在0.7 左右，缺口近 30%。海岸線是不可再生資源。液體危險品倉儲公司在「油改」下可能發展成品油「儲運和銷售」業務。
（一）、宏觀經濟低迷成緊箍咒，倉儲行業增長放緩
11 年以來，國內倉儲業發展道路充滿了艱辛，經濟下行對倉儲業的負面影響逐步加大。2009 年的 4 萬億投資、2011 年的貨幣供應緊縮和房產價格嚴控給倉儲業帶來巨大影響。2011 年倉儲業的營業收入增速大幅下滑至 2.25%，倉儲業的物流增加值增速也在 12年到達歷史最低點 6.8%。根據中國物資儲運協會對 67 個大型倉儲企業的調查，2012 年企業實現主營業務收入 318 億元，比上年增長10.5%；貨物吞吐量 7127 萬噸，比上年下降14%；利潤總額比上年下降 35.5%。虧損企業 9 家，虧損比例達 14.4%。倉儲行業上市公司的平均收入利潤和盈利能力也在 2012 年有明顯的下滑。
倉儲行業受宏觀經濟影響很大，行業的經濟增加值與 GDP 的趨勢高度相關，在未來宏觀經濟企穩，增長潛力下滑的大環境下，倉儲行業的發展機會需從自身尋求突破。經過多年的宣傳和推動，物流產業被各級政府所認識，出台了一系列的支持物流發展的政策，確定了當地的現代物流業發展的規劃，所有的規劃都涉及到倉儲設施的建設。物流園區物流中心的增長速度很快，省會城市規劃的物流園區面積一般都在十平方公里以上，有的高達幾十平方公里；二級城市也在幾平方公里到十多平方公里。這些倉儲設施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，會產生空倉率增加和租金下降的現象。
（二）、行業競爭者數量眾多，未來集中度將提高
現階段我國倉儲業的市場集中度較低，規模小，數量多。截止2011年倉儲企業數目高達22470 個，就業人員 24.90 萬人，企業數目和就業人數都呈上升態勢，2010 年中國通用倉儲的 CR5 僅為 1.6%，CR10僅為 2%，CR20僅為2.41%，行業集中度非常低。一些傳統的倉儲服務由於技術含量低，勞動資本密集，導致價格競爭激烈，從整體上看，倉儲行業的利潤率偏低。中小型企業以貿易販賣為主要經營模式，基本不提供物流增值服務，行業投機性強，抗風險能力弱。並且存在著效率低下、人員素質低、管理水平低等各種問題。未來很多的小企業將面臨淘汰的局面，或是被大型企業併購整合，行業集中度將逐漸提升。
（三）、設備亟待升級，機械化、信息化程度提升，人員素質提高
中國倉儲業協會對 2011 年 296 家企業的自有倉庫進行了統計，其中平房庫總面積684.6 萬平方米，同比增長16.7%；樓房庫總面積 282 萬平方米，同比增長 19.1%；立體庫總面積 1067.3 萬平方米，同比增長 45.1%。立體庫的比例高達 52%，它已經不再是設施類倉儲企業所獨有，更多的倉儲服務企業與貨主企業都在大批建設立體倉庫。我國倉儲業目前的效率低、利用率不高、作業條件差、相關的技術配套和人才培養不夠完善，缺乏自身發展能力。倉儲作業大都負荷重，作業量大，作業環境惡劣，時間緊，存在著眾多系統性不安全隱患，因而倉儲機械化是倉儲業發展的必然。以自動化立體庫為代表的現代倉儲設施會得到很好的發展。
2012 年是中國自動化立體庫得到較快發展的一年。2012 年初，由於眾多物流系統工程項目的紛紛開工，自動化立體庫項目建設市場一片繁榮，據不完全統計，2012 年建設的具有較大規模的立體倉庫在建項目有 130 多座，截至 2012 年，全國自動化立體庫保有量超過 1200 座。立體庫估計可達 1 億平方米。
對於存貨品種繁多、存量巨大的物流與配送中心，要提高倉庫利用率，保持高效率的存貨流轉，實施精的存貨控制，沒有計算機的信息管理和處理是不可能實現的。信息技術的發展為倉儲業發展提供技術保障。一些先進的物流企業狠抓信息化建設，把物流業務與信息化技術很好地融合在一起，大大提高了物流的速度，幫助企業在短時期內迅速擴大。物流企業信息系統正在向供應鏈的上下游延伸，與製造業和商貿企業的信息系統融合。在供應鏈業務環節上共享信息，減少重複錄入、重複建網的浪費，實現協同式發展。
倉儲行業的機械化、信息化對人員的素質有了更高的要求，中國倉儲協會 2011 年對177 家倉儲企業的員工學歷進行了調查，其中本科及本科以上人員較上年增加14.8%，本科以下人員較去年增長3.7%，人員素質在提高，未來倉儲人員的學歷和專業水平有待進一步的提升。
（四）、倉儲業務趨向綜合化，一體化，精細化
目前單純的出租庫房或只提供簡單服務將在競爭中處於劣勢，未來倉儲業務綜合化必定是大的趨勢，即在倉儲保管的基礎上大力發展增值服務，如開展加工包裝配送質押監管等業務，2011 年，倉儲企業傳統的保管業務盈利為負，而貨運代理，現貨市場，質押監管，加工，配送等業務均盈利。
倉儲企業最基本的增值服務是流通加工，視為貨主企業提高商品市值提供服務，應該根據需要配備相應的加工包裝設施，使加工包裝服務成為常態。貨物質押監管有利於幫助貨主企業融資、提高其生產經營規模。商品配送應該定位於貨主售後服務的組成部分，只有全覆蓋才能使末端客戶滿意，只有規模化才能產生效益，只有多貨主、多品種與多門店的送貨才是規模化的配送；倉儲企業的服務功能是訂單處理，分揀包裝與組配，並協調組織相關業者共同實施。
20 世紀 90 年代以前，由於物流倉儲企業未能有效參與，我國商業銀行對質押倉儲物資的價值認定、性質和銷售狀況等缺乏足夠信息，對質押倉儲物資的流程管理缺少專業的經驗和能力，出於信貸風險的考慮，銀行未能開展倉儲金融業務。20 世紀 90 年代末，中小企業飛速發展，銀行積極尋求突破，沿海的一些銀行嘗試和大型物流倉儲企業合作，借鑑西方的成功經驗積極地進行了倉儲金融創新。
物流產業作為我國十大振興產業中唯一的服務行業，近年來一直保持著快速發展的良好態勢，物流金融在中國的規模也會越來越大，估計每年有 4000 億至 5000 億貸款業務與動產質押有關。由於我國獨特的行業環境、法律環境和流通模式等決定了倉儲金融在相當長一段時間內仍然是我國最重要的物流金融創新模式，未來必定有更加廣闊的市場。
除了業務綜合化之外，業務的精細化也是未來必然的發展趨勢，所謂精細化，就是引入新的管理理念，為客戶量身定做業務模式業務流程服務標準和服務質量，裁減冗餘，節約成本。尤其是對於很多第三方倉儲企業而言，滿足客戶的個性化需要，打造全套的儲運銷體系，融入供應鏈，會成為企業重要的競爭優勢。
一體化的趨勢使得倉儲業融入供應鏈，讓倉庫迅速變為物流中心，物流中心要聯網，與供應鏈上各種資源協同。物流企業、商貿企業、製造企業、信息企業都是合作夥伴。深度拓展核心客戶需求，為其上下游服務。同時對成熟業務進行優化，開展精益化管理和瘦身活動，以不斷降低成本，提高服務能力。
案例：飛力達的 VMI+DC模式
飛力達提供的主要業務，就是在筆電製造的過程中，提供 VMI（供應商管理庫存）和 DC（供應商配送中心）的服務，加上備品備件管理、重工、個性化分揀、貼標等輔助，在筆電零部件入庫、產品生產與成品分銷過程中主動參與到庫存管理。
所謂 VMI（Vendor Managed Inventory）是一種以製造商和供應商雙方都獲得最低成本為目的，在一個共同的協議下由供應商管理庫存，而供應商通過第三方物流商在製造商附近設立集散倉庫（VMI），根據製造商的需求按需定製物料供給，由於倉庫距離製造商距離很近，可以方便的實現小批量的零擔運送。並不斷監督協議執行情況和修正協議內容，使庫存管理得到持續地改進的合作性策略。這種庫存管理策略打破了傳統的各自為政的庫存管理模式。體現了供應鏈的集成化管理思想，對於各方來講都大有好處。對製造商來說可以減輕庫存占用資金，對供應商而言小批量、多批次的配送也可以降低庫存。供應商DC（分撥中心）的庫存管理模式，即將供應商所需要的加工、理貨、配送等多種物流需求集中於統一的物流據點，在產業集聚區中心或附近地區發揮輻射功能。DC 區域分布及功能直接影響到供應鏈響應速度、運作成本以及供應鏈的協同程度。
飛力達的 VMI+DC 模式，需要同多方的信息系統形成對接和匹配，以實現同各方之間信息的無縫交流，合理的把握需求變動和生產庫存的控制。
（六）、行業面臨結構調整
目前，隨著宏觀經濟的下行和經濟結構的轉型，倉儲行業也必須隨之進行一系列的結構性調整，我們可以從中發現新的成長機會。
1、區域不平衡情況有望改善
首先，從地域結構而言，倉儲行業整體地域分布不均，一大部分分布在東部地區，尤其是長三角地區和珠三角地區分布最為集中。西部地區企業的發展明顯落後於東部地區，東部外向型經濟發展特點首先帶動了東部地區倉儲業的發展，珠江三角洲、長江三角洲、環渤海經濟圈首先形成產業集群，物流業、倉儲業發展迅速。最少的地區是東北部地區，占有率總體不到 10%。
根據調查，運輸基礎設施、臨近市場和供應商是選擇倉儲地點首要考慮的因素。目前倉儲設施大部分集中在三個主要地區：長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地區，占總量的85%。近些年來，國家開始把縮小地區經濟差異提上工作日程，並提出了諸如「西部大開發」、「振興東北老工業基地」、「促進中部地區崛起」等國家大政方針。宏觀經濟的地區不平衡有望改觀，落後地區的倉儲行業有望得到更好的發展。
2、第三方倉儲物流發展空間較大
倉儲物流行業還有一個重要的結構性發展趨勢是第三方物流，我國物流的社會化程度還不理想，第三方物流占物流市場的比重尚不足 25%（日本、歐洲和美國等已超過70%）。中國倉儲協會針對國內450 家大中型企業進行了一項關於物流需求的調研活動，其中，欲選擇新的物流商的企業占 45％，且很多企業都標示會選擇新型物流企業；60％的企業將本企業的物流業務以外包的形式與新型物流企業合作，這樣既可以享受倉儲、配送等一條龍式物流服務，也有利於降低運營成本。尤其是隨著網絡購物的迅速發展，商貿物流相對滯後、流通設施投入不足等矛盾更加突出。物流需求的增加為新型物流企業的興起和發展提供了良好的「溫床」，雖然目前第三方物流存在著規模小、效率低、效益差等缺點，在未來十多年裡，第三方物流市場必將迅速發展壯大，由此帶動第三方倉儲的發展。
3、生活資料倉儲機會大於生產資料倉儲
除區域結構調整外，倉儲行業最重要的是商品品類結構的轉型，經濟轉型的重要時期，倉儲企業生產資料倉儲業務增長速度下降，生活品倉儲業務增速提高。主要生產資料如鋼鐵供大於求，階段性增速降低不可避免。2011 年，庫房業務收入超過貨場業務收入，比上年增長 26%，而貨場業務收入出現負增長。說明客戶對庫房的需求增加，對露天貨場的需求減少。2012 年生產資料類倉儲量下降30%以上，生活資料類吞吐量增加34%，導致貨場大量閒置，而庫房缺口較大。因此，生產資料向生活用品的轉型是倉儲行業結構調整最大的變化。此外由於電子商務的崛起使得生活資料的購買更加頻繁，而良好的客戶體驗需要線下倉儲做支持，給倉儲的整個產業鏈帶來了巨大的發展機會。
（七）、政策對於倉儲發展影響重大
早在 09 年的時候，中央就已經確立了十大產業振興規劃，物流業作為唯一一個服務領域的產業位列其中。2010 年，黨的十七屆五中全會《關於制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃》再次強調加快轉變經濟發展方式，擴大內需、增加消費、大力發展服務業是重要內容，為物流業發展提供強大的動力。
自10 年以來，各級政府配合既定的大政方針，紛紛出台相應的政策舉措，都有力地推動了我國倉儲業的發展。可以說這些政策對推動我國倉儲業發展的幫助是全方位的。
我國倉儲行業效率低下，盈利狀況尷尬，此外還面臨著稅負過高的問題，「營改增」政策實施後，倉儲業從5%營業科率調整為6%增值稅率，同時允許設備購置、基礎設施建設等進項稅額進行抵扣，因此倉儲業整體稅負是減輕的。但如果租用倉庫經營倉儲，由於是不動產租賃，對方提供的是不能抵扣的營業稅發票，稅負可能會增加。
就營改增政策實施後，「營改增」對倉儲企業的短期影響是不確定的，但長期來說，因為相應的政策配套執行，營改增政策的長期效果起碼是不會增加倉儲行業的稅收負擔，更有可能是是使得行業整體的稅負減少，促使倉儲行業加強尤其是倉儲方面的管理，促進倉儲行業健康發展。
（一）、糧油棉花倉儲：國有為主，機會不大
1、糧油倉儲盈利能力下滑
2011 年全國納入統計範圍的糧油倉儲企業 18226 戶，同比減少 1%，倉房總倉容 41799萬噸，同比增加 6%，油罐總罐容 1695 萬噸，同比增長 20%，簡易倉房容量 3831.9 萬噸，同比增長 12%，罩棚 1638 萬平方米，同比增長 9%，地坪 21195.8 萬平方米，同比增長5%。其中倉庫的環流熏蒸系統比例、計算機測溫比例、機械通風比例有些微的增長，烘乾能力達到 8.1 萬噸/小時，說明倉儲的設備有緩慢的進步。
查看中國糧油倉儲行業的基本財務指標，我們發現在 2012 年各項指標下滑，其中銷售利潤增長率下滑 3.6 個百分點，銷售增長率下滑4.1 個百分點，淨資產收益率下滑0.2個百分點，自 2008 年以後，各項財務指標基本上都保持平穩，糧油倉儲行業明顯受宏觀經濟的萎靡影響，業績增長缺乏動力。
2、棉花倉儲能力過剩
2011 年，中國棉花協會棉花倉儲分會對 105 家會員企業的倉儲情況進行調查，這些倉庫的總規模占到行業 80%以上，具有一定的代表性。其中倉庫總面積 659 萬平方米，室內庫房 227 萬平方米，室外露天堆垛 432 萬平方米，倉儲能力 830 萬噸，其中室內庫容量437 萬噸，露天貨場 393 萬噸。2011 年 4 月底，105 家倉庫的在庫棉花總量為108 萬噸，相對於 830 萬噸的靜態倉儲能力而言，目前棉花倉儲能力過剩，多數倉儲企業業務量明顯不足，其中有 1/3 的倉庫被用於出租，儲存棉花以外的商品。
3、國家引導平穩發展，優化布局，規範標準
目前來講，像糧食等大宗商品牽涉到國家戰略，糧油和棉花的倉儲企業絕大部分還是以國有企業為主，所以大宗品倉儲的發展還是以國家引導，我們很難樂觀預期其能給投資者帶來很大機會。
針對倉儲設施地區布局不平衡、局部地區倉容相對緊張、基層糧庫陳舊老化嚴重、散糧運輸推廣進度緩慢、農戶儲糧條件改善任務艱巨，政府在未來會採取規劃引導，優化布局，加快建設「北糧南運」通道、建立糧食現代物流信息平台，大力推廣大農戶儲糧新裝具等系列措施。並加強倉儲規範化管理和標準體系研究，全面提升糧油倉儲企業規範化管理水平。開展《「一符四無」糧倉管理辦法》、《食用植物油儲藏技術規範》《糧油儲藏技術規範》的起草修訂工作。深入貫徹《糧油倉儲管理辦法》，繼續推進糧油倉儲企業規範化管理。此外將全國棉花物流信息平台建設列入國家振興物流業實施細則，在信息平台建設資金上予以支持，全面梳理現有棉花倉儲標準和管理規範，按照現代物流體系的要求加以完善，構建與棉花收購、加工、貿易及相關環節以及現代科技發展相適應的棉花物流標準體系，包括對棉包的信息編碼，棉花運輸、裝卸、在庫管理、倉單流轉等環節制定統一的標準和操作規範。
（二）、鋼鐵倉儲：商品產能過剩，行業整合能力成關鍵
大宗品鋼鐵行業的物流服務普遍存在企業數量多、規模小、競爭無序、服務內容單一、服務水平良莠不齊的現象。行業擴張步伐預計將會明顯放緩，發展重心將轉向提升產品檔次和降低生產成本。我們預計在產能過剩的前提下，具有子行業整合能力的企業會具有更好的發展機會
1、鋼鐵產能過剩，行業進入低迷期
進入 2011 年以來，隨著下游需求增速下滑以及經濟增速減緩，中國鋼鐵行業2001-2010的黃金十年的增長已經結束，行業產銷增速明顯放緩，產能過剩情況嚴重，行業維持低位利潤。未來預計我國鋼鐵工業將步入低速增長格局。
2、企業數目眾多，服務水平低下，行業待整合
據相關機構統計，國內專業性的鋼鐵倉儲機構達到 2000 家，加工配送企業超過1000家，我國鋼鐵物流行業總體呈現「大行業、小企業」的特點，中小型企業以貿易販賣為主要經營模式，庫內設備不完善，倉儲的現代化、信息化更為缺失。基本不提供物流增值服務，行業投機性強，抗風險能力弱。網店布局分散、組織化程度低，不能適應鋼材批量生產和集中交易的需要，在資源的有效整合上欠缺能力。從業人員素質及管理水平普遍不高，與倉庫的社會化運行不相適應，企業的管理機制和素質不相匹配。倉庫面積小，庫容規模不大，平均倉庫面積 3 萬平方米以下，競爭無序而混亂。
3、綜合型、信息化物流企業是發展所需
2000年以來，一些從事簡單的鋼材倉儲和配送的傳統鋼鐵物流企業紛紛改造升級，發展現代鋼鐵物流，將原有的倉儲配送功能拓展塑造成為集倉儲、運輸、配送、鋼材深加工、擁有完善的倉庫管理信息系統以及基於倉庫管理信息系統之上的鋼材網上在線交易系統於一身的國內一流的專業化、現代化的鋼鐵物流園區。現代化鋼鐵物流園區匯集訂單與分銷、綜合運輸、倉儲、加工配送、分撥、信息處理、物流金融、保稅物流等八大功能，通過對區域內整體鋼鐵銷售物流資源的統一規劃和多元化服務手段等優勢，降低鋼材運輸倉儲成本、剪切加工成本和中間交易成本，從而拓展鋼鐵銷售環節中的物流增值服務，實現商流、物流、資金流和信息流的整合，最終優化整體鋼鐵銷售物流產業鏈。
除了鋼鐵物流業務的綜合化趨勢外，鋼鐵倉儲的信息化也是一個發展方向，信息化程度的提高可以增強客戶的經營效率和經濟效益，同時提升企業內部管理效率，節約成本。此外，電子商務的出現為鋼材倉儲配送帶來新的發展思路，上海鋼聯、歐普鋼網的出現為鋼材的線上交易提供了媒介。2012 年 4 月 10 日，中國五礦集團五礦發展在京牽頭並聯合其他 11 家行業相關企業成立「中國鋼鐵流通 e 聯盟」，通過聚合行業優勢資源，提升資源使用效率，增強多元化服務能力，實現鋼材市場的轉型發展。
在製造業中，倉儲應用非常重要的一個方面是 IT 製造，這部分也包含了一系列的上市公司，如飛力達、澳洋順昌、新寧物流等。我們針對 IT 製造業，分析對應倉儲物流行業的現狀及未來。
（一）、電子信息製造業景氣下行，影響倉儲業務增長
高投資增速與低勞動力成本曾是我國電子信息製造業最為突出的兩大優勢。但目前，在錯綜複雜的國內外政治經濟形勢背景下，我國電子信息產業運行相對平穩，未來國際經濟環境仍然複雜嚴峻，特別是歐洲經濟持續低迷，世界經濟復甦總體較慢，全行業生產、出口、內銷增速均呈現小幅回落，新增固定資產投資增速在 2012 年之後大幅放緩，規模以上製造業收入增速也呈現下降趨勢，電子信息製造業行業的景氣度下行直接影響倉儲企業需求。
（二）、外資民企共同競爭，第三方物流具備很大發展空間
1、行業重要集中於珠三角、長三角，本土外資企業瓜分市場
珠三角地區最先承接全球 IT產業的轉移，行業結構相對完整，具有良好的產業基礎、龐大的廠商群落，是中國 IT 產業發展的重要區域。此外，長三角地區立足於良好的金融環境、優越的基礎設施配套條件以及穩定的產業發展環境，吸引了大量外來投資和優秀人才的參與，形成了由微電子、通信及網絡、計算機及軟體、電子元器件和信息服務組成的信息產業群。目前兩大區域集中度繼續提高。IT 製造業工業總產值占全國的比重合計達到了 70%以上，其中，珠三角區域占比相對穩定，而長三角占比整體呈上升趨勢。兩大區域在投資規模、投資質量及產業鏈完善程度方面都優於國內其他區域，從而促進了現代物流的發展，成為 IT 製造倉儲物流業務開展的主要集中地。
在這兩大區域，參與 IT 製造業的物流服務商，不僅有本土的新寧物流、飛力達、澳洋順昌等上市公司，還有辛克、伯靈頓、葉水福等在全球範圍內廣泛提供 IT 物流的大型外資企業，最近幾年IT 製造在西部（如成都、重慶等地）也有了一些發展，會吸引相關內外企業投資建設倉儲。
2、第三方物流是未來發展的重要方向
由於 IT 產品具有更新換代快、市場需求不確定、成本和價格波動劇烈等特點，亟需準確、高效的物流服務；此外，IT 產品結構複雜、品種繁多、生產多為小批量等特點，加大了該領域供應鏈管理的難度。企業如果自行組織物流環節，會因為缺乏專業經驗，難以對數千種零部件、數十家相關企業進行精細分類和有效管理，自建物流的弊端會非常明顯，為了進一步降低物流成本、提高經營效率， IT 製造企業越來越傾向於主動提高物流外包比例，為業內的第三方物流服務商提供了新的市場需求。從美國的經驗來看，美國第三方物流使用比例最高的就是高科技電子類行業，高達 87%。中國本身的第三方物流就不發達，加上行業特質，必定有很大的成長空間。
（三）、綜合化、一體化能力成為公司核心競爭力
1、綜合化：服務品類和內容需要更加多元
目前，大多數 IT 倉儲企業的服務停留於單一環節的傳統物流服務，缺乏服務的多層次性和資源的有效整合。對於未來而言，我們認為多元化的發展是 IT 物流企業的核心競爭力之一，這一方面體現在倉儲產品種類的增多，例如澳洋順昌從 IT 產品板材的配送，直接延伸至LED 業務，另一方面是服務內容的多元化，如飛力達以基礎物流業務（即貨代、報關、國內運輸等）起家，到 2004 年開展倉儲業務服務，到如今拓展至 IT 的綜合物流業務（倉儲及增值服務、進出庫、配送等），大大增強了競爭力。
2、一體化：考驗公司產業鏈融合能力
就當前的時代，準確、高效已成為電子信息產業的代名詞。整個產業鏈的競爭主要體現在產業鏈各環節協同一致的程度。對於處於供求雙方中間重要環節的倉儲服務商，融入產業鏈，維護上下游關係變得至關重要，這就需要良好的品牌和周到的服務。只有具有良好信譽並能夠提供優質服務的專業企業才能更好、更快地融入競爭激烈的電子信息產業鏈，才能有穩定長期的上下遊客戶關係，才能成為行業的贏家。
隨著我國石油、石化、煤化、化工等產業的迅速發展，危險化學品的品種和數量日益增長， 2012 年我國石油和化學工業總產值達11.85 萬億元，進出口和貿易總額達6375.94億美元，從業人數680 萬，主要化學品的產量和使用量都居世界前列，然而在這龐大的化工產品中有80%以上是危化品。我國危險品倉儲業是由危化品生產企業，危化品經營企業，公共倉儲（物流）企業和使用單位等多種產業組成，2012 年在全國11071 家危險品倉儲企業中生產企業有3871 家，占35%，經營企業有4428 家占40%，公共倉儲（物流）企業有2662 家占24%，使用單位有110 家占1%。
（一）、呈現東強西弱格局，專業港口碼頭數量持續增長
1、東南部倉儲企業占據全國60%以上
目前我國危險品倉儲企業主要分布在長三角、珠三角、渤海灣和東南部沿海港口城市，約占總量的60﹪；中部大中城市約占25%；西、北部地區約占15%。據中國石油和化工聯合會調查，環渤海灣13 個沿海城市出秦皇島外，都將石化產業作為發展重點。天津濱海新區和南海港區，河北滄州渤海新區，唐山曹妃甸港區，山東東營經濟開發區，長三角常州、揚州、泰州，珠三角惠州大亞灣、東莞立沙島、珠海港、港江、茂名，廣西北部灣的欽州，海南的洋浦等地都聚集了許多化工園區和石化基地，形成了一條龐大的石化產業帶，占據了我國近70%的石化產值，石化產品進出口90%以上也是經由東南部沿海進出境的。據估測我國東、南部地區危險品倉庫擁有量為3978 萬平方米左右，儲罐擁有量為4720 萬立方米左右，占全國總量的65%以上。短時間內東強西弱的格局不會改變，但是隨著中西部發展力度加大，東西部比差將會逐步縮小。
2、環渤海、長三角和珠三角成為國內三大石化物流基地
據交通運輸部行業發展統計公報顯示，2011 年我國港口石油化工類專業碼頭持續增加，全國港口萬噸以上泊位共有903 個，其中石油化工類占有291 個，占總數的32.2%。根據規劃，全國沿海港口分為環渤海、長三角、東南沿海、珠三角和西南沿海五個港口群。目前由於環渤海、長三角和珠三角三大港口群具有深水航道優勢，適合建設大噸位碼頭，同時擁有對外籍船舶開放的口岸及便捷的疏港交通，輻射區域內石化工業發達，已經成為國內三大石化物流基地。三大港口群石化產品吞吐量占全國總量的80%以上。由於石化產品的運輸主要通過水運方式，其中我國原油進口約90%通過海運完成。由於其獨特的運輸方式，國內石化物流主要基於港口建設碼頭和儲罐，港口經濟的發展帶動了港口石化物流的快速提升。
（二）、危險品倉庫長期短缺，行業亟待規範標準
「十一五」期間，國內危險品倉庫嚴重不足，成為影響我國石化行業經營發展的弊端，根據中國倉儲協會的調研，目前我國危險品倉儲需求面積為8743 萬平方米，實有倉庫面積為6120 萬平方米，市場供求指數在0.7 左右，缺口近30%，北京、廣東、山東、河南等地區情況更為突出，到了一庫難求的境地，儲罐庫市場需求容量為7642 萬立方米，實有容量為7261 萬立方米，供求指數為0.95，也有5%的缺口，一般來講1.05 的供求指數算比較正常，因此長期來看，危險品倉儲處於一個短缺的狀態。
在供不應求的大環境下，倉庫建設成為一個主題，但我國危險品安全事故頻發，一年可達數百起，分析原因包括人員素質低下，監管力度不夠，安全設施簡陋等一系列問題。目前我國危險品倉儲業的設施建設、從業人員職業資質、作業程序規範、職業技術等級等均無國家專業標準，現行標準均屬參照，在執行過程中多有不適，甚感不便，強烈呼籲建立適應本行業發展的規範標準，以此加大力量對危化品進行嚴格監管，加強整治，達到危險化學品安全事故數量和損失大幅下降的目的。
（三）、行業存天然壁壘，企業具有先發優勢
1、區域成為企業先天優勢，得碼頭者得天下海岸線是不可再生資源。哪家企業靠近海岸線占據了碼頭，就獲得了先天的優勢。對於港口石化物流企業，一般的業務主要分為裝卸和倉儲兩部分，裝卸是利用自有碼頭，為客戶提供貨物的裝卸服務，收取裝卸費；倉儲業務是通過連接碼頭的專用管道輸送至儲罐，為客戶提供貨物倉儲服務，收取倉儲費。一般有碼頭的倉儲企業利潤率要高於無碼頭的企業。企業要獲得岸線經營和碼頭建設的批准，需經過嚴格的審批且經歷相當長時間，整個過程從立項到建成至少需要2 年時間。因此岸線和碼頭是進入化工倉儲行業的一個壁壘。
2、危險品經營資質較難取得，存在一定資金壁壘
投資一個石化物流企業需要相當雄厚的資金實力，一般一個項目投入在億元級別，而且從項目啟動到投產運營有較長的建設期，潛在經營者無法立即進入本行業。因此較大的一次性投資和較長的建設周期構成了進入本行業的障礙。此外國家在對石化產品倉儲設施的投資建設審批管理等方面非常嚴格，除正常的項目投資審批程序外，還必須通過安全生產、消防、環保、氣象防雷等部門的嚴格審查和批准。缺乏在本行業管理經驗的企業很難獲得相應的資質，變成一個已有企業的護城河。
（四）、倉儲業態將發生一系列轉變
1、國有企業逐步縮減，外資陸續進入中國市場參與競爭
目前國有企業資產占據全行業總資產的 60%以上，仍處主導地位。未來國有和國有控股企業將逐步縮減，很多國有老企業因處城區或近郊，政策強行轉遷，而自身又無更新能力，國有企業逐步減少順理成章；多數鄉鎮企業因為規模小，底子薄，服務功能單一，競爭力差，在劇烈的市場競爭中很容易被淘汰，其市場存量逐步會減少。我國危險品倉儲市場發展的空間很大，已引起國外一些同行的高度關注，他們積極涉足我國危化品倉儲業，而且這種積極性越來越高，外資與合資企業的占有量越來越大。日本的「日陸」，荷蘭的「孚寶」，香港的「中榮」，新加坡的「美孚石油」，德國的「歐德油儲」等均已在我國站穩腳跟，並取得很好的效績，同時他們的先進設施，先進技術，先進管理，對我國危化品倉儲業的發展起到了積極的影響和推動作用。
2、公共物流和第三方物流逐步增多
未來危化品生產業和經貿業的倉庫不會增加，而會逐漸減少，公共倉儲和第三方物流將會逐步增多。從主觀上講生產和經貿業為專注核心業務，降低物流費用，提高產業競爭力。實行剝離和外包物流功能事在必行，這可以推動物流企業與生產經營企業互動發展，促進供應鏈各環節有機結合。
3、設施更加高效，服務更加多元
2016-2021年中國物流倉儲行業市場需求與投資諮詢報告分析認為，預期未來的倉庫類型將發生轉變，平倉、貨棚、貨場等類型的倉庫將逐步縮減，高架貨立體倉庫將發展迅速。高架貨立體倉庫擁有多方面的優勢，一是容量大，節省土地資源，二是更適合機械化、自動化發展，可以提高勞動效率，三是單位面積效績高，四是倉儲管理上有其便捷性。目前立體倉庫市場占有率僅有5%左右，未來比例將大幅提升。服務類型也將更加的多元，單一倉庫模式不適應現代物流發展要求，不能極大滿足客戶需求，勢必影響企業效益和競爭力。向多功能服務轉化是企業自身需要，更適合向供應鏈一體化發展。目前單一服務模式的企業雖然在市場占有主導地位，但逐步被多功能物流所取代，是倉儲業發展的必然趨勢。
（一）、經濟結構轉型為消費品倉儲的發展提供動力
2011 年以來，我國經濟總體形勢良好，雖然增速有所回落，但整體好於預期。在全國經濟快速增長的大背景下，居民消費能力也迅速提高。受益於我國經濟結構轉型及居民消費能力的不斷提高，社會需求的增加不僅有助於刺激倉儲行業提升服務水平，擴大產能，更為消費品倉儲的發展提供了持續動力。
1、家電行業：電商銷售渠道崛起，自動化立體倉庫應用空間大
2008 年國家為擴大內需，實施了「家電下鄉、以舊換新」等一系列政策，對家電行業產生了持續影響力。而2010 年9 月份之後實施的房地產調控措施又給家電行業帶來潛在危機。所以家電行業從2011 年結束高速增長期，邁入平穩發展期。
從整個家電物流環節來講，幹線運輸和倉儲配送是兩個比較重要環節。幹線運輸一般是長距離、大數量的運輸，一般從家電生產基地到中央配送中心、區域配送中心、經銷商倉庫等；倉儲配送為家電產品提供倉儲和配送，一般以市內配送為主，主要從倉庫送往各大超市、賣場、顧客等。倉儲配送業務因為受資金、技術、人員等方面限制，進入門檻比較高，另外在某些區域和城市，倉庫用地更是一種稀缺資源，成為各大家電製造商爭奪的對象。所以目前，家電倉儲業仍是家電物流業的藍海。從另一方面來講，家電產品的價值一般較高，尤其是LED 液晶彩電等，家電企業需要有抗風險能力較強的倉儲企業來管理上億資產的庫存，利潤空間相對較大。因此，越來越多的物流企業將重心轉移到發展倉儲配送業務上來。
近些年家電倉儲發展有四個主要特徵：零庫存、立體倉庫、區域分撥中心、射頻識別技術，這些特徵依然發揮著重要作用並日趨成熟。進入物聯網時代後，可預計實現物與物、物與人，所有的物品與網絡的連接，方便識別、管理和控制。而進入電子商務時代以後，家電倉儲發生了巨大改變，將在日後發揮日益重要的作用。
2、服裝行業：行業高增長提供倉儲發展動力
中國服裝行業從 2007-2008 年已經開始進入消費高增長期，並保持著高增速。隨著居民消費能力的提高，服裝消費品牌化，品牌服裝企業快速成長的趨勢愈發明顯。耐克、李寧等一批品牌服裝企業在中國市場的年銷售額已經突破百億元，並且出現了凡客和麥考林等大型電子商務服裝品牌零售企業，服裝和家紡行業的上市公司也迅速增加；與之對應，大部分品牌服裝企業從2008 年起都對物流倉儲進行大力度的投資，以提升其物流服務能力，具體表現在對供應鏈分銷網絡重新優化和新的物流中心投資建設，增大物流吞吐能力和客戶服務水平。
服裝行業內部針對分銷物流運營外包仍然處於各持己見階段。運輸配送外包已經很清晰，但不同的企業在物流中心運營外包策略上存在很大差異。國際發展品牌在中國的物流運營多選擇外包，但國內本土物流企業由於在零售物流的能力以及對外企合作需要的管理方式和溝通能力均不能滿足，只有外資的（包括香港的）物流服務商能夠提供專業服務，國內本土服務商必須儘快提升自身的物流中心運作能力和對外服務能力，否則只能停留在簡單的低附加值的服務領域。
（二）、電子商務使得線下倉儲需求旺盛
與傳統商務相比，電子商務的歷史雖然只有短短二十年，但是卻以驚人的速度成長著，並取得了巨大成就。電商發展前景十分光明，三四線城市、欠發達地區的經濟發展，以及80、90 後成為主要消費群體帶來的網際網路滲透率的提升，為中國電子商務規模擴張提供了持續的外部推動力。
電子商務發展對倉儲行業發展產生變革性影響，一方面提供了旺盛且持續的動力，另一方面也改變著市場格局。而在電商競爭日益白熱化的今天，各家公司都把「客戶體驗」視為準繩，所以倉儲物流的發展也在很大程度上影響著電商發展。B2C、C2C 在物流體系建設中側重點不同，目前中國的物流體系大體分為自建和第三方兩種。
1、自建物流中心：以京東為例
第三方物流配送擁有成本低的優勢，但服務、效率等多方面存在問題。據中國電子商務研究中心調查，2012 年消費者網購最不滿意的問題就是物流！其中送貨時間長的因素就占到49.2%，這也是電子商務企業選擇自建物流的一大原因，電商想要贏得消費者的信賴和獲得長期發展，一定要把握物流。目前各家電商紛紛發力，構建自己的物流體系。其中，京東的物流建設最為引人注目。
2007 年，京東開始著力建造自己的配套物流體系，2009 年拿到第二輪融資2000 多萬美元時，京東將70%的融資投入租賃倉儲、建立配送隊伍。2011 年，京東商城繼續加大物流投資，同時開工建設7 個一級物流中心和25 個二級物流中心，包括位於上海的亞洲一號巨型倉儲。2012 年京東在物流方面的投入就超過36 億元，倉儲面積已經超過100 萬平米。目前，京東的自營物流已覆蓋全國1000 個區縣，基本占全國行政區縣總數的40%，並且還將不斷增長。截至2013 年5 月初，京東已構建了由6 大物流中心、25 個倉儲中心、近1000 個配送站、200 個自提點組成，覆蓋全國1037 個區縣的龐大物流網絡。在日均80萬單的訂單量中有80%的商品來自自建物流配送體系。
而從 2010 年起陸續推出的「211 限時達服務」、「次日達特色服務」、「極速達服務」，也使京東積累了「送貨快」的口碑和龐大的客戶基礎。其與天貓在2013 年的「雙十一」電商大戰中，也以「真正的快遞」為口號進行廣告宣傳，足以見得京東對自建物流的重視程度和因此獲得的無形收益。
2、菜鳥網絡：推動現代化倉儲量和質的提升
隨著中國網絡零售業的飛速發展，2012 年淘寶網和天貓的交易額就已突破10000 億元，日包裹量更是超過1200 萬單，且僅2013 年「雙十一」一天，天貓商城便實現了350.18億元的銷售額，再次創造新歷史。隨著電商的快速發展，傳統的依賴第三方的物流方式不能很好地滿足電商需要。在京東、噹噹、蘇寧等B2C 企業自建物流建設的包圍下，阿里巴巴集團於2013 年5 月28 日啟動中國智能物流骨幹網（CSN），與銀泰集團、復星集團、富春集團、順豐、申通、圓通、中通、韻達聯手組建菜鳥網絡科技有限公司。期望在未來8-10 年內，將CSN 項目建成一張支撐日均300 億元網絡零售額的物流網絡，做到全國任一個地區24 小時內送達。目前，阿里已經整合3005 家物流企業，200 萬條線路和3萬個網點，但還基本未涉及倉儲方面和數據平台，目標能否實現還尚需時日觀察。
CSN 雖然仍未有定論，但項目一旦成功，將使整個物流體系發生翻天覆地的變化：首先它將通過自建、共建、合作、改造等多種模式，在全國各大地方布局物流設施平台和節點，建立倉儲平台；其次它利用大數據、雲計算、物聯網等新技術，將為B2B、B2C、C2C 企業提供開放式服務平台，提升現有物流企業的倉庫利用率與運作效率，為現代電商發展鋪平道路。我們認為CSN 下節點物流的飛躍發展，將引領現代倉儲物流的快速發展，這一引領不但是只有CSN，而包含以CSN 為競爭對手的各類電商，同樣我們所說的節點物流的迅速發展一方面是量的增加，而更多的是質的蛻變。
量的需求來看，日均支撐 300 億的銷售額，日均處理2 億個包裹，我們初步測算下來需要1500-3000 萬平的現代化倉儲設施來支撐，這是現有現代化標準倉儲設施的1-2倍，同時需要1000-2000 萬平的倉儲用地需求。質的提升來看，可能原有二三四線節點本來已有許多基礎設施，這一部分基礎設施一是老舊，達不到高效率周轉的要求，因此需要重新升級，並且這部分設施各自獨立，沒有串聯成網而形成一個體系內的資源，而CSN 將其納入節點體系，共同發展。
（一）、中國冷鏈物流行業與已開發國家存在差距
就整個冷鏈物流行業而言，目前，我國每年水果、蔬菜等農產品在採摘、運輸、儲存等環節的損耗率高達25%~30%，與歐美等已開發國家3~5%的損耗率相差甚遠，我國完整獨立的冷鏈體系尚未形成，同時，由於我國按照產品屬性進行部門縱向管理的特色，冷鏈物流服務資源被分散在食品、初級農產品、生物醫藥等各個領域，冷鏈物流發展受到制約。
由於保鮮技術落後，加之在易腐品低溫倉儲以及冷藏運輸環節沒有做到全程的冷鏈物流，80％‐90％左右的水果、蔬菜、禽肉、水產品都在普通卡車運輸，致使每年有100 萬噸的水果腐爛變質或貶值處理，捕撈的魚類每年約有 40 萬噸左右爛掉。有關估計，我國易腐食品的損耗和浪費每年高達上億元。另外每年約有20％‐25％的果品和 30％的蔬菜在中轉運輸和存放中腐爛損壞，總量每年達上億噸，價值約為 750 億元。
（二）、冷庫建設近幾年保持快速增長，但與已開發國家仍有距離
至2011 年底中國共有冷庫庫容7111 萬平方米，參考儲存量為1742.85 萬噸。全國及大部分省市近兩年來冷庫容量增加都很快，但發展不平衡。一是作為市場的重點城市如北京、上海及某些省會城市，二是作為農副食品產地的如新疆、海南、山東等增長較快。但與已開發國家相比，仍有不少差距。據中、美、日三國最新統計資料，按人均占有的冷藏庫容積，美國是中國的9.24 倍，日本是中國的7.71 倍。中國在冷藏庫建設方面的發展空間是很大的。
（三）、國內冷庫存在諸多問題，設備需升級，利用率需提高
1、結構不合理，發展和分布不均衡
目前國內的冷庫在地域上的分布並不均衡，山東的冷庫的庫容是海南的近 80 倍，車輛數是海南的近60 倍，雖然兩省近些年冷庫增長數量都很快，但差距過大，顯示出分布的不均衡。
就商品品類而言，目前中國冷庫的主要應用還是在食品類，醫藥的比例不到 1%，標準的缺失是我國醫藥冷鏈物流標準最大的硬傷。目前生鮮電商多是使用自建物流，但這一模式有諸多弊端。首先是自建物流前期投入成本大。重慶市農產品集團旗下的綠優鮮網上超市僅是建設自主配送中心和冷鏈設施就投入了2000 萬～3000 萬元，這一投入占到整個前期投入的50%。其次是自建物流支撐的配送範圍有限。自建物流一般限於市區內部的運輸配送，當業務拓展到全國，就必需藉助第三方物流。
2、部分地區冷庫利用率不高
在農副產品物價上漲、國家對冷庫建設給與補貼政策等推動下，國內冷庫建設在2010—2011 兩年曾有一個小高潮，但出現了部分地區重複建設。目前中大城市低端冷庫相對過剩、高水平冷庫極度缺乏。很多地方冷庫行業空間利用率和周年利用率都不高，從國外的經驗來看，冷庫利用率超過70%，說明冷庫的經營情況較好。傳統的冷庫設計一般高5m 左右，但在實際操作應用中，尤其是無隔架層的冷庫利用率低於50%，如物品堆碼的高度一旦達到3.2 m 時，外包裝為紙箱的食品，因重壓變形、吸潮等原因極易出現包裝破裂、倒塌等現象，導致食品品質降低，造成較大的經濟損失。對於周年利用率，以蘭州市為例，大多數冷庫每年5～10 月份期間貯藏荷蘭豆、西蘭花、花椰菜、大白菜、甘藍、百合等新鮮蔬菜，然後以冷藏車、簡易汽運等方式運至廣州、上海、杭州等南方城市進行銷售經營，冷庫閒置期長達6 個月。蘭州肉聯廠低溫冷庫貯藏肉製品、速凍食品、雪糕、冷飲等，利用率相對較高。而其他冷庫中僅有少量冷庫在10 月至翌年4 月份貯藏水果，其餘時間基本關閉閒置，周年利用率僅能達到50%。
3、原有設備技術落後，先進設備缺乏
傳統型冷庫普遍存在著設備技術落後，管理粗放；部分冷庫設計不盡規範，存在諸多安全隱患；製冷方式落後，冷卻設備能耗大；最近幾年部分地區建造的冷庫技術水平較低，目前中大城市低端冷庫相對過剩、高水平冷庫極度缺乏，中小城市冷庫等設備奇缺。此外國內冷藏車多是陳舊機械式速凍車皮，規範的保溫式的保鮮冷藏車箱缺乏，相關產業鏈會有發展機會。
（四）、生鮮農產品電商發展拉動冷庫需求
1、生鮮電子商務發展火爆
在過去幾年，農村的電子商務得到了飛速的發展。其中農民網商數量從 2009年的幾十萬人大幅增加到2011年的171萬人。全國農民網點（含縣）總數從2010年的63萬個增加到2012年的163萬個。其中註冊地在村鎮的為59.57萬個；經營農產品類目的網店數為26.06萬個，涉及農產品商品數量1004.12萬個。而在阿里巴巴B2B 平台，經營農業類目的誠信通帳號，至2012 年底為1.7萬個。目前，農村村鎮電子商務交易總額為209億元，交易商品數量達到了1862萬件。
目前，淘寶天貓還是成就了農產品交易的大多數份額，根據阿里公布的數據，從具體的品類來看，傳統滋補營養品（包括蜂蜜/蜂產品、燕窩、靈芝、冬蟲夏草等）、糧油米麵/乾貨/調味品、茶葉成為淘寶網2012 年交易額最大的農產品品類，分別為61.41 億元、34.53億元和34.16 億元。而生鮮（海鮮/水產品、新鮮水果等）是2012 年增長最快的品類，同比增幅達到42.06%。具體到產品而言，12 年茶葉是淘寶上銷量最大的農產品，日銷售額達到722 萬，其次是棗類、牛肉乾和堅果類產品。蜂蜜/蜂製品、南北乾貨（臘肉、香腸等）、藥食同源食品依舊保持快速增長，交易額也攀升一個台階；新鮮水果和海鮮水產則在2012 年異軍突起，成為增長率最快的農產品。
2、生鮮電商拉動冷庫需求，預計容量需求有翻倍的空間
冷鏈物流網絡分為冷鏈宅配和冷鏈幹線兩大部分，宅配所需的中小型冷庫投資規模小，受到生鮮電商的拉動容易放量，大中型冷庫投資也進出上行通道，目前國內已有冷庫
容量在1800 萬噸左右，中國的大部分省市冷庫資源還是缺乏的，我們預測未來五年內冷鏈宅配需求為900 萬噸，冷鏈幹線冷庫總需求為1450 萬噸，總需求有2350 萬噸，因此容量的需求有翻倍的空間。
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