農業發展新階段 房企轉型為鄉村振興賦能

　　如今，隨著城市建設發展的不斷成熟，房地產企業在城市發展的局限性越來越大，房企急於尋找新型房地產開發模式轉型發展。與此同時，我國政府對三農問題的重視程度不斷提升，十九大報告提出「鄉村振興戰略」後，各級政府針對農業投資的優惠政策不斷出台落實，農業自身的資源及發展潛力逐步顯現。

　　在政策支持和消費升級情況下，萬科、碧桂園、恆大、華潤等房企紛紛開始面朝鄉村，從鄉村扶貧、農業現代化、特色小鎮建設、田園綜合體建設等入手涉足鄉村建設，試圖在鄉村振興戰略中找到適合自己的位置。

　　產業打造 ：「造血」扶貧帶動農村發展

　　農業農村部部長韓長賦今年2月指出，產業扶貧能夠提供就業崗位、拓寬增收渠道，是鄉村振興最直接、最有效的銜接點。區別於資金捐贈、易地搬遷等「輸血式」扶貧，以產業為核心的「造血式」扶貧，確保脫貧的持續性、可以更長遠地解決可持續發展問題。

　　在產業扶貧導入社會資本的過程中，房企作為城市建設的重要主體，憑藉自身積累的資源以及建設運營經驗具備一定優勢。近年來，多家房企投身產業扶貧，其中就有碧桂園和恆大的身影。2010年，碧桂園在廣東清遠的樹山村啟動了「綠色產業扶貧」項目，結合自身與當地優勢，開展苗木種植，直供項目園林。這既為碧桂園尋找到了優質可靠的苗木供應商，又帶動了樹山村的產業發展。碧桂園將此模式複製到全國11縣，如今已落地近1600畝苗木基地。恆大則在2015年底加入產業扶貧，因地制宜幫助貴州畢節建設中國西南地區最大的蔬菜瓜果基地和肉牛養殖基地，並計劃幫扶畢節一百多萬貧困人口到2020年全部穩定脫貧。

　　此外，產業扶貧項目能夠有效帶動貧困群眾實現就業增收，就業扶貧也能進一步保證扶貧產業的可持續發展，在此情境下，房企著力推動產業扶貧與就業扶貧齊頭並進。2018年7月，碧桂園啟動全國9省14個幫扶縣的就業扶貧統一招聘行動，向貧困戶推介全國1.2萬個就業崗位，並提供免費就業培訓,促進農村貧困勞動力就業脫貧。據報導，恆大目前也已通過組織貧困群眾進行職業技能培訓，幫助畢節解決8萬人就業。

　　事實上，近年來房企巨頭扎堆進農業板塊。3月19日，融僑集團農業板塊旗下首家合作公司恆霖貿易開業，拉開了進軍現代化農業的序幕;去年4月，恆大旗下的高科農業集團在深圳正式揭牌;兩個月後，碧桂園也宣布成立碧桂園農業控股有限公司，正式進軍現代農業，探索現代化農業機械和現代化種業……農業現代化能夠促進產業轉型，也是房企參與鄉村振興的途徑之一。農業農村部、財政部發布的數據顯示，截止目前，我國已創建了62個國家級現代農業產業園，1000多個省級產業園和一大批市縣級產業園。

　　在提高農業生產力、促進農業產業升級的同時，房企不斷延長農業產業鏈、價值鏈，試圖通過全產業鏈運營建立下游渠道，以實現農產品的銷售和盈利。例如，恆大就以產業扶貧為核心，引進了43家上下游企業，實現了供產銷一體的農業生產產業鏈。隨著產業鏈的成熟，華潤、碧桂園在內的房企開始著力打造自身品牌。2018年9月碧桂園就創立扶貧農業品牌"碧鄉"，與其社區商店「鳳凰優選」一起，推動實現從生產到銷售的全產業鏈一體化。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前房企進行的產業扶貧更多地體現在對農副產品的加工、物流運輸和銷售上，並在儘量促進扶貧基地和消費端市場的對接。將相關資源進行的對接和串聯有助於促進農業、物流業、生鮮零售業等領域的發展。

　　文旅入局：激發農村新活力

　　隨著農村產業和城鎮化的發展，一方面嘈雜的城市環境、緊張的都市生活激發了人們對原生態生活的嚮往，另一方面，休閒農業作為休閒放鬆、度假旅遊的理想模式逐漸形成消費習慣，需求量急速上漲。為了適應消費結構升級，休閒農業和鄉村旅遊應運而生，激發了農村新活力。數據顯示，全國休閒農業和鄉村旅遊接待人次從2012年的8億人次增至2018年的30億人次，年均增長30%;營業收入從2012年的2400億元增至2018年的8000億元，年均增長27%。

　　在此情況下，不少房企看好休閒農業地產的發展潛力，紛紛布局特色田園鄉村建設、打造田園綜合體，綠色生態休閒農業成為投資「新藍海」。其中，特色田園鄉村建設以鄉村保護性改造為基礎，融入生態農業、文化、旅遊等多重產業，能夠改善鄉村發展滯後及人才、勞動力流失的現狀。對房企來說，其以某一個獨立的鄉村為單位，有地理範圍集中的優勢。企業也可以建立統一的服務管理標準與營銷推廣體系，項目可複製性較強。

　　萬科參與建設的東羅村就是進行特色田園鄉村建設的典型案例之一。萬科先通過「微介入、輕建設」的針灸式改造最大限度地保留村落的傳統風貌，呈現出了東羅村原生的田園風光。此後，藉助周邊千垛油菜花田、水上森林等旅遊資源，萬科在東羅村實施鄉村民宿體驗游計劃。同時為了解決鄉村旅遊的「潮汐」現象，設立了「二十四節氣」研學游項目，能夠結合不同時令展示農業物候，讓城市的孩子了解傳統農村風物。

　　田園綜合體的門票、酒店收益以及地產+及相關產業收益可以支撐其長期可持續運營，也被視為鄉村發展新型產業的亮點舉措。位於無錫市陽山鎮的田園東方將農業生產與鄉村旅遊、文化創意、康體養生深度融合，是國內首個田園綜合體。2018年9月，雅居樂與田園東方投資集團有限公司簽署合作協議，雙方表示將以田園綜合體為商業模式、以文旅產業為主要業務，探索文旅特色小鎮及特色田園鄉村的開發及運營。

　　成長煩惱：模式探索仍將繼續

　　房企的進入為農業輸入資本、科技、品牌和渠道等資源，培植農業新技術、新業態、新營銷，引領了現代農業發展新模式。同時嚴躍進指出，鄉村振興成為大戰略的背景下，房企瞄準農業也有助於其實現業務轉型。但農業產業往往需要較高的投入，且回報周期長、產業鏈長，房企面臨著不少挑戰，甚至有的折戟農業。

　　2016年9月，恆大以總代價27億元出售糧油、乳業、礦泉水資產，表示將集中精力做房地產。彼時距恆大進軍農業僅兩年，其公布的數據顯示，截至2016年8月31日恆大糧油、乳業、礦泉水淨負債約為33億元。

　　作為中國鄉村文旅樣板級項目，萬達丹寨小鎮的發展也曾頗具波折。2014年底萬達與丹寨縣政府簽下10億元扶貧協議，此後一年多時間裡，萬達曾研究試驗過多個產業扶貧推廣到全縣的可能性。其中養豬與種植大米均因周期波動大、競爭激烈、盈利預期不樂觀而被一一否定。最終萬達確定了以旅遊扶貧為主攻方向，決定設立「萬達丹寨小鎮」，小鎮直到2016年5月才開工建設，2017年7月才正式運營。

　　而且隨著農村貧困人口實現脫貧、貧困縣全部摘帽、區域性整體貧困的解決，房企的工作重點也將發生轉移，從扶貧脫貧轉向更長效的產業發展對房企的運營能力也是一大挑戰。

　　農業現代化也同樣面臨著投入資金較大、周期長等風險，需要通過構建全產業鏈的運營才能實現農產品的銷售及盈利，對房企而言並不能快速變現、獲取高利潤。

　　不僅如此，即使是市場頗為看好的鄉村綜合體，也面臨著生態紅線、政策限制、創新性不夠等困擾。近日中國社會科學院政治學研究所研究員周少來撰文指出，在各種政績衝動的刺激下，形式化的鄉村振興悄然而起，產生了一些「樣板化」現象。對於區域旅遊同化、特色不足的問題，嚴躍進表示關鍵點在於要實現「一企一村一項目」的打造。他還強調稱，田園綜合體不能簡單地做項目，一定要有打造網紅的意識。房企要捕獲市場需求，打造好玩有趣的產品線，進而形成所謂「打卡」的效應。

　　總之，對於房企來說，儘管鄉村振興在未來很長一段時間內大有可為，但參與方式與經營模式的探索仍是企業的一大重要任務。

更多農業行業研究分析，詳見中國報告大廳《農業行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。