公租房經營權轉讓：探索國有資產盤活新路徑

  中國報告大廳網訊，近年來，多地政府探索通過市場化手段盤活公共租賃住房資產，其中重慶、浙江、湖北等地率先試點30年經營權轉讓模式，引發行業廣泛關注。這種創新實踐既保障了低收入群體的居住權益，又為地方財政開闢了新的融資渠道，在國有資產高效利用方面展現出顯著潛力。

  一、公租房經營權轉讓的實踐進展及政策支持

  2024年以來，重慶永川區、秀山縣等地密集啟動公租房30年經營權掛牌交易。以永川區為例，8處公租房項目共1345套房源（總建築面積92808.58平方米）於去年底首次掛牌，轉讓底價6369.85萬元，因未徵集到意向受讓方經歷多次延期至今年3月。同期，長壽區以約10.4億元底價出讓轄區公租房經營權，秀山縣則推出5335套房源，覆蓋烏楊小區等9個區域。此類操作並非孤例：2023年河南、北京等地已通過類REITs（房地產投資信託基金）模式實現公租房資產證券化融資。

  國家"十四五"規劃明確要求盤活存量國有資產，各地正加速探索公租房運營權轉讓的可行性路徑。數據顯示，截至2023年底全國累計建設籌集保租房達573萬套（間），2024年新增180萬套（間）目標下，如何平衡公益屬性與資產價值成為關鍵命題。

  二、運營權轉讓的核心原則與實施細節

  儘管經營權可依法流轉，但政策明確規定公租房性質不改變：租金標準仍受政府核定（如永川區48元/㎡·月）、保障對象維持原有準入條件。受讓方需承諾不得擅自改造房屋結構或侵占公共區域，並承擔裝修費用及安全責任；30年期滿後須無條件退還資產，且不得要求補償裝潢成本。

  這種"產權不變、經營讓渡"模式實現了多方共贏：政府回籠資金優化財政結構，企業獲得穩定現金流用於增值服務開發（如社區商業運營），租戶仍能以市場價三分之一的租金水平安居。例如永川區汽摩機電城公租房月租金僅210元/㎡，而同地段商品房租金達6001200元/㎡。

  三、資產盤活背後的經濟邏輯與政策創新

  從地方實踐看，公租房經營權轉讓直接提升了國有資產的流動性。重慶通過此類操作在2023年增加國有資源收入90億元，河南、雲南等地則藉助REITs工具實現長期融資（如普洱市首單2.69億元貸款）。這種模式既緩解了保障房運營維護資金壓力，又為城投平台提供了資產負債表優化機會——通過一次性轉讓獲得現金流，而非依賴微薄的租金收入。

  值得注意的是，政策始終強調"公益性底線"：受讓方不得突破政府定價紅線或調整准入門檻。這確保了公租房作為社會保障工具的核心功能不變，同時引入專業運營機構提升管理效率。

  四、未來展望與制度完善方向

  當前試點已驗證經營權轉讓模式的可行性，但需進一步明確法律界定和監管細則。例如建立動態租金評估機制、規範受讓方資質審核流程、強化運營過程中的監督考核。隨著更多地區加入實踐行列（如浙江武義、湖北黃岡），這一創新有望成為盤活保障性住房存量資產的重要路徑，為新型城鎮化建設提供可持續的資金支撐。

  總結

  公租房經營權轉讓模式通過市場化運作激活了沉睡的國有資產，在保障低收入群體居住權益的同時，開闢了財政增收新渠道。這種"所有權與經營權分離"的創新實踐，既符合國家盤活存量資產的戰略導向，也為地方城投平台轉型提供了可行方案。未來需在制度設計上平衡好公益屬性與市場化機制，確保公共租賃住房體系可持續發展，為更多城市探索保障性住房運營模式提供參考範本。

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