廣深雙城記：人工智慧賦能下的寫字樓市場結構性調整與機遇

  中國報告大廳網訊，2025年第一季度數據顯示，在政策支持和產業升級驅動下，深圳、廣州兩大一線城市寫字樓市場正經歷顯著的結構分化。深圳憑藉「人工智慧+」產業鏈升級與新型消費業態協同發展，呈現需求端新動能；而廣州則依託數字經濟與製造業融合優勢，推動寫字樓市場需求結構性調整。儘管兩地均面臨新增供應放量帶來的去化壓力，但科技網際網路等新興產業的崛起正在重塑市場格局，並為長期發展注入活力。

  一、廣深寫字樓市場迎來結構性調整，空置率與租金呈現分化態勢

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國寫字樓行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，數據顯示，2025年第一季度深圳全市甲級寫字樓總存量達1,158.6萬平方米，新增供應約21萬平方米後空置率環比上升至29.8%。同期廣州甲級寫字樓空置率則微降至20.9%，主要得益於個別項目租戶集中入駐的拉動效應。兩地租金水平均呈下行趨勢：深圳平均租金環比下降2.8%至每平方米每月146.4元，廣州租金環比降幅達3%。這一分化反映出深圳在新興產業培育中的市場波動性及廣州存量市場的韌性表現。

  二、新增供應持續放量，供需失衡加劇去化壓力

  未來三年廣深寫字樓市場將面臨集中交付潮。深圳2025年預計迎來14個新項目入市，總規模89.3萬平方米；其中二季度即有17萬平方米新增供應。廣州則計劃在後續季度釋放近120萬平方米新增面積，且約三成用於企業自用。密集的供應節奏疊加經濟復甦不及預期的背景下，兩地業主普遍面臨去化壓力與租金讓步的雙重挑戰。一季度深圳淨吸納量僅6.7萬平方米，環比下降33.1%，顯示出市場活躍度仍受季節性因素及決策周期延長影響。

  三、產業升級催生新需求，科技網際網路企業成深圳租賃主力

  深圳寫字樓市場需求呈現顯著分化特徵：以新一代信息技術、智能設備製造為代表的新質生產力產業持續擴張，信息技術行業貢獻超四分之一的成交面積，跨境電商與配套服務商更錄得近萬平方米新增交易。同時業主主動引入大健康、教育培訓等業態優化租戶結構。廣州則通過數字經濟與製造業融合培育新動能，前沿產業如IP運營、跨境電商企業貢獻35%的新租賃需求，但傳統行業仍面臨內需不足及外貿摩擦的雙重壓力。

  四、租金下行壓力凸顯，業主策略轉向多元化運營

  面對持續供過於求的局面，兩地寫字樓業主加速調整經營策略。深圳部分項目通過引入非辦公業態提升空間利用率，廣州則強化對優質租戶的定向招商以穩定租金基底。數據顯示，深圳租金同比已累計下跌10%，而廣州市場競爭加劇迫使業主提供更多租賃優惠條款。這種策略轉變既反映市場短期壓力，也折射出產業轉型期資產運營模式的創新探索。

  總結來看，廣深寫字樓市場正經歷從規模擴張到質量優化的關鍵轉折點。人工智慧等新興產業的滲透雖為需求端注入新動能，但供大於求的基本面短期內難以逆轉。未來市場的可持續發展將依賴於精準匹配產業升級方向、提升空間適配性以及構建多元化的運營生態。隨著政策紅利持續釋放與企業成本管控常態化並行，兩地寫字樓市場或將在結構性調整中探索出差異化的發展路徑。

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