09牛年商業地產喜迎接第三蜜月期

  受2008年二手房、新房交易頹勢影響，今年1月以來北京市土地市場表現依然不佳。此前，由於房屋交易市場的萎靡直接導致了開發商對土地市場的悲觀期望，流拍、低價成交的現象相繼出現。而相對於普通商品房市場，處於「金字塔」最頂端的商業地產似乎受到市場觀望情緒的影響程度較小。
   
    據有關統計數據顯示，2008年商業項目體量在1萬平方米以上的物業達到600萬平方米以上，有業內人士認為，處於市中心的商業項目還是處於供不應求的局面，無疑將促使開發商對市中心商業項目的高度期盼。一直以來，北京就是高價地的頻出地區。早在2003年，國土資源部土地利用司對全國城市地價監測結果顯示，在全國10大城市地價排行榜中，北京名列榜首。調查顯示，當時北京商業用地最高價達4.8萬元/平方米，是位於東城區王府井大街的穆斯林大廈，次之是位於西城區西單路口東南角的首都時代廣場，熟地價為3.9萬元/平方米。近些年，商業地產新概念層出不窮，給人留下了無限的想像空間。尤其是形形色色的商鋪投資者和商鋪經營戶，幾乎每一個商業地產新概念的推出，都在不同程度上吊起相當一部分人的胃口。然而，對這些商業地產新概念，所有人的認知程度並不同，富華國際集團總裁趙勇在接受記者採訪時說，「一個成熟的商業地產模式不僅僅是一個ShoppingMall所能涵蓋的，它必然是包括商鋪、餐飲、寫字樓、娛樂休閒場所、公寓，甚至工廠園區等非住宅形態在內的極為廣泛的概念，是一個綜合體。而商業地產的成功開發與運營，不論是在項目本身價值提升方面，還是在社會價值體現方面，其作用都是巨大的。而此前萬通地產股份有限公司董事長馮侖亦將樓市下一個「蜜月」定為商業地產。他認為，現在國內擁有15年開發歷史的企業大多經歷了兩個蜜月，海南是第一個蜜月，這個蜜月不到三年，接下來是七年苦日子。然後迎接了第二個蜜月，第二個蜜月是在CBD發展起來的。接下來商業地產或許將帶來國內地產開發的第三個蜜月期。
   
    新世界模式日前，新世界中國地產宣布將斥資110億元用於崇外6號地的改造。110億巨量投入在全球金融海嘯和國內樓市下行期，110億元的投資顯得異常扎眼。據了解，新世界自1993年進入北京以來，在崇文區的投入資金累計達到160億元，其中絕大部分都是可經營性物業，每年持有的物業租金收入約為3億多元，而整個新世界中國地產上市公司的租金總額為20億元左右。
   
    「新世界進入北京市場15年來，只是實現了第一步發展目標，就是讓崇文區成為北京最繁榮的商業街區之一，而讓崇外6號地成為北京最先進的商業區域將是我們的下一個目標。」新世界中國地產（北京）常務副總經理蔡建偉在談到該筆投資規劃時表示。他同時透露，新世界地產在北京區域的下一步擴張將考慮北京周邊衛星城以及石景山地區。「因為那裡有更大的經濟容納量。」事實上，早在新世界進入內地發展之初，就將區域運營和開發商業地產作為長期堅持的戰略。
   
    此前，新世界執行董事、被稱為第三代掌門人的鄭志剛曾總結新世界地產的內地發展戰略為：「集中開發帶有商業特點的大型綜合項目而非純粹的住宅；進行區域整體開發的比較多，以獲取長期經營和長遠發展優勢；與政府建立良好的合作關係。」鄭志剛認為該發展戰略到今天看來是「成功的」。新世界地產目前在北京、武漢、瀋陽、上海、廣州、天津、成都等30餘個城市都有項目，其中中心城市的發展模式與北京相同，均以持有經營性物業為主。另外，鄭志剛表示，新世界集團在未來的幾年會增加約100萬平方米之零售業樓面，新世界每年會增加15萬平方米。
   
    雖然與「深國投與沃爾瑪」擴張模式略有相同，但新世界認為，不同之處在於，前者是通過協議進行捆綁發展，而新世界則是同一集團子公司之間的資源整合。具體表現為，目前新世界中國開發的商用物業，首先就會引進新世界百貨。
   
    事實上，樓市調整期，商業地產已被越來越多的房企認為是行業蕭條期中的「避風港」。包括富力地產在內的多個地產公司都在逆市加碼商業地產。
   
    金寶街概念在北京，可以稱得上為商業街且耳熟能詳的或許只有王府井、西單和大柵欄。前者雖有百年的歷史，但一個時期以來更多的是憑藉著昔日的名氣吸引著旅遊觀光人群，後二者，西單演變成嘻哈一族的新天地，但購買力的低下卻是不爭的事實，整飭一新的大柵欄則開動叮噹車走向復古，事實上將其稱為旅遊景點更恰當些。
   
    北京金寶街，在改革開放之初的80年代甚至90年代，這裡還只是一片破舊的平房區。90年代末，北京東城區政府乃至北京市政府將「打通金寶街，發展王府井」這一多年來的願望提升至實際操作階段，北京金寶街成為1998年北京市赴港招商簽約項目，成為北京市60項重點工程之一。

 　　從商業發展角度上看，金寶街的開發，連通了核心商業區王府井和中央商務區CBD，在這兩大區域交匯之間，金寶街形成了一個新波峰，成為北京商務地產的嶄新亮點。在「打通金寶街，發展王府井」這一初始願望的基礎上，在政府的大力支持下，香港富華國際集團又將開發目標進行了進一步深化和提升，那就是，將金寶街打造成可以與紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大街、倫敦新龐德街等比肩的國際水準高端商街。
   
    最初，金寶街便被定為為高端商業物業的聚集地，目標直指世界第十一大著名商街。因此，在金寶街上所有物業基本都以商用物業為主，包括五星級酒店、高端會所、甲級寫字樓、酒店式服務公寓和高端購物中心等多種業態。而這種高端業態，正是世界級進入的先決條件。2003年，華麗大廈、金寶大廈、東城區行政服務中心等甲級寫字樓率先完工。佳能、愛普生、智威湯遜、橫河電機、柯尼卡、美能達等國際大型公司等陸續進駐，目前出租率已經達到100％。他們看中這裡的原因是「東城區是北京的核心地區，而金寶街則是核心地區的核心。而且這裡的商業基礎很好」。
   
    　　金寶匯是ShoppingMall概念的極致之作。作為金寶街第一個高端購物中心項目，位於金寶街核心位置，為香港賽馬會北京會所與超五星級勵駿皇宮酒店所環抱，金寶匯總建築面4萬平米，地下四層，地上七層，將打造成一個匯集名牌服飾、鐘錶、高檔餐飲、殿堂級影院的國際新殿堂。目前Gucci、Burberry、BottegaVeneta、Canali、SwankShop、Givenchy、VERTU、Palace等眾多國際一線品牌赫然在目，使金寶匯還未開業，就已成為生活品質的榜樣。香港百老匯電影院已經簽約金寶匯，預租六、七兩層，打造大中華地區最高水準的國際影城，佐證了金寶匯是當之無愧的奢侈品及奢侈服務匯聚地。現在，即將開業的金寶匯已經完成了90％的商戶入駐。
   
    和世界上其他知名商街不一樣的是，金寶街由富華集團統一開發、規劃，在「打造國際水準高端商街」長遠目標的指引下，從1998年到2008年的十年期間，北京金寶街走出了一條開拓性的探索發展之路。短短的10時間，就可以和世界級別的商界比肩，而從歷史上看這些著名商業街的形成動輒就需要上百年的歷史，其間經過了多重資源匯至，和規模巨大的翻新改造。
   
    幾家歡樂幾家愁包括仲量聯行、第一太平戴維斯在內的知名國際物業機構分析數據表明，北京一地2008年新增商業物業面積大約為600萬平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿購物中心、銀泰購物中心、三里屯Village等在內，全年的新開商業面積不足300萬平方米，而大鐘寺國際廣場、國瑞城購物中心、首地大峽谷等商業項目則集體推遲了開業時間。據世邦魏理仕最新發布的數據指出，將有超過200萬平方米原計劃在2008開業的商業設施推遲到今年進入市場。
   
    「資金的壓力是最主要的問題。」業內分析人士認為，與住宅項目的開發不同，商業地產如果自持需要大量的資金，而房地產企業的融資渠道有限，大部分都是依靠銀行貸款。在全球金融危機的大背景下，銀行開始「下雨收傘」。導致不少商業地產的開發商自有資金不足，難以應付日常招商費用。與此同時，不少已經和商場簽約的「准租戶」拒絕「履約」。GUCCI原定於在北京樂天銀泰百貨開設的分店被總部臨時叫停。GUCCI不惜冒著違背合約以及賠償保證金的風險，放棄裝修到一半的店面從樂天銀泰店撤離。
   
    令人擔憂的是，與撤店危機同時襲來的還有商業面積的巨大供應。商鋪是商業市場最基本的細胞，其租售價格的高低無疑是反映商業市場冷暖的晴雨表。2008年上半年，受奧運會舉辦的利好影響，北京商鋪的租售價格曾一路攀升，而下半年爆發的全球金融危機，又讓商鋪的租售價格大幅回調。2009年，商鋪的租售價格走勢又將如何？
   
    商鋪價格高低互現「商鋪的租售價格從根本上講與消費是緊密相關的。銷售情況好，商家能夠承受的租金就高，反之生意不好做，商家承受能力必然降低。」華高萊斯國際地產顧問有限公司商業地產專家苗鈞認為，從目前消費市場整體偏弱的走勢來看，2009年，北京的商鋪租售價格也將延續2008年三、四季度以來持續走低的態勢。
   
    在整體商鋪租金下調的同時，不同區域、不同業態的表現情況也會不盡相同。苗鈞認為，成熟商圈，如王府井、國貿、西單等，由於多數商業項目運營穩定，客流量也基本穩定，抗風險能力較強，受金融危機影響較小。而新開業項目不僅面臨著招商的困難，而且人氣的培養也需要時間。在住宅市場同樣不景氣的情況下，開發商為了儘快回籠資金，無論是租賃還是銷售，商鋪價格下調的幅度都會更大。不過，不同的商業業態，受金融危機的影響程度各不相同，商鋪價格的調整幅度也會不盡相同。以中高端為目標消費群的購物中心，在市場緊縮的情況下也會受到較大衝擊，特別是隨著國際一二線品牌的撤出，其租金下調幅度會更明顯。相比之下，超市、便利店等服務中低端的社區商業經營反而更加穩定，這些業態是百姓日常消費離不開的。他預計，今年消費市場上有所作為的商業企業，也將主要出自這一群體當中。

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