新型保障房制度須依託住宅市場的發展建立

　　據中國報告大廳報告了解：中國住房社會保障制度事關國計民生，是政府公共服務的重要內容，對實現「住有所居」的目標具有重大意義和作用。現階段中國保障性住房體系仍以產權式保障性住房為主，還未形成全面、長效、穩定的機制體制。為實現全國保障性住房覆蓋面達到20%的近期目標和全面確保「住有所居」、提升保障房質量的長期目標，新型保障性住房制度需並行且依託於住宅市場，圍繞新型城鎮化的發展而建立。

　　一、我國未來保障性住房框架體系

　　建立多層次多渠道的保障性住房制度，逐步完善以點鋪蓋面的全民保障性住房框架體系，使低、中、高收入階層均享受社會發展的成果改善居住環境，實現全民　「住有所居」，創建「體面、舒適」的居住環境。未來充分利用十二五期間將建設的3600萬套保障性住房和存量住宅，完善住宅過濾機制，鼓勵階梯式住宅消費，不僅解決低收入階層的住房問題，也要改善大部分居民的居住環境，同時實現「住有所居」和「體面、舒適」居住環境目標。未來以租賃型保障性住房為主，保障性住房分配擺脫戶籍限制面向所有所在地居民(包括農民工等流動人口)，普惠性的公積金制度將覆蓋所有在職職工，全面擴大保障性住房對象範圍和住房保障覆蓋面，讓所有居民實現基本居住權利。通過現階段的住房保障制度體系的完善和整合，主要採取依據市場配置的消費者補貼為主的保障模式，以租金補貼、公租房制度(含廉租房)、經濟適用房制度等覆蓋中等收入以下居民。同時，推廣租金補貼、二手房購房補貼和購房稅收優惠，加大消費者補貼力度，使居民根據需求、按照市場配置原理自主選擇居住地點。

　　二、促進房地產市場穩健均衡發展的住房社會保障制度的政策建議

　　根據新型城鎮化的發展需求，建立以消費者貨幣補貼為主、多層次多渠道籌集房源和資金、面向全社會的透明、公平的新型保障性住房體系。

　　第一、制定明確的政策目標及長遠規劃。

　　住房消費具有長期性、持久性的特點，不同的經濟發展階段，住房保障的需求程度和發生範圍也會產生很大的差別。首先摸清中低收入群體的人口分布情況和住房情況，然後根據實際情況制定住房保障建設計劃，不能以硬性指標為基準確定保障目標，避免資源浪費。我國應從發展的角度，制定出可操作性的住房保障短期目標和長遠規劃，並隨著社會經濟的發展和宏觀政策的變更而適時調整。

　　第二、適當調整保障性住房建設計劃。根據目前的保障性住房建設規模大、資金缺口大、監管乏力、分配不均、產業轉移、人口流動性大等現實情況，適當調整保障性建設規模。我們應優先完成已開工保障性住房項目的竣工和公平分配，充分利用資源，謹防爛尾樓的出現。

　　第三，推廣公積金制度，消除戶籍障礙，建立公平的住房保障體系。目前公積金制度的覆蓋範圍較窄，根本沒有發揮普惠性的住房保障功能。因此，應把更多的職工納入其中，提高其覆蓋率，提高貨幣補貼的覆蓋面，提升居民的住房可支付能力。

　　三、以消費者貨幣補貼為主，以市場體制機制為基礎，面向所有居民實現公平的住房保障

　　我國正處於城市化的加速期，雖然城市居住人口急劇上升，但是人口的流動性和人口結構的變化較大，因此能做實時動態調整的消費者貨幣補貼為主的模式適合於新型城鎮化的保障性住房制度。保障性住房的供給應與住房市場緊密結合，在充分利用存量房屋資源的基礎上，合理供給保障性住房。為充分利用已有資源，建立維修補貼制度，實施差別化的消費者補貼，有效配置資源。以市場經濟體制為基礎，根據住房保障對象的規模與保障範圍，確定保障性住房在整個住房供應和消費中所占的比重。在新型城鎮化建設過程中必須解決半城市化問題，保障性住房制度的實施應打破戶籍限制、面向所有居民，實現公平的住房保障。

　　四、建立住宅過濾機制，促進階梯式住宅消費

　　除了保障性住房的建設之外，應積極利用市場機制解決低收入群體的住房問題。即促進住房過濾機制的形成，促使市場中存在多元化的住房供給，也使各收入階層在市場中找到符合於自身需求的住房。政府發放貨幣補貼促進中低收入階層消費過濾的二手住宅，這不僅減輕政府的財政資金壓力，還更加有效地改善中低收入家庭的居住環境。目前，地方政府新建住房解決夾心層、低收入群體的住房問題，但是資金投入量大、建設周期長，並且相比資金投入量而言能解決的住房困難的家庭數很少。因此，建立住房過濾機制，促進階梯式住宅消費，這不僅有利於低收入居民居住問題的解決，也有利於高收入居民的居住環境的改善。

　　五、多渠道籌集保障性住房房源，並實施消費者貨幣補貼制度

　　建立保障性住房房屋銀行，多渠道籌集低質量、低租金的房源。建立保障性住房房屋銀行，由房屋銀行管理出租和發放消費者貨幣業務，既保障房屋所有者權益，也解決低收入居民住房問題。通過房屋銀行的介入保障低收入居民的權益，同時對大中城市的中、低質量住宅實施租金管制，在確保租金的合理水平的同時避免中介抬高租金的現象。另外，充分利用已有的保障性住房，控制租賃型保障性住房的出售行為。政府優先回購產權式保障性住房，擴大租賃型保障性住房的房源。

　　六、完善中低收入家庭的住房金融支持政策，提高中低收入群體的可支付能力

　　通過擔保，降低中低收入家庭購房的首付比例。同時，採取貼息、貸款利率優惠等措施提高居民的住房可支付能力。

　　七、建立「公積金+住房金融互助+維修基金」三位一體的金融平台，加強住房保障

　　目前，公積金的覆蓋面小且公積金的運用率較低。雖然部分閒置公積金用於保障性住房建設，但是也屬於短期性的集中投資。另外，儘管大量的維修基金被閒置不用，但這些對住房的長期維護來說依然是杯水之薪。因此，有必要提高維修基金的收益規模。我國還缺乏住房金融互助機制。因此，可以建立「公積金+住房金融互助+維修基金」三位一體的金融平台，促進住房金融的發展，提高住宅的貨幣保障力度。同時，還可以利用維修基金收益定期維護住宅，改善居住環境，延長住宅使用壽命，節約資源。對公租房等保障性住房而言，這也是降低住宅運營成本的有效途徑。此外，對中低收入居民儲蓄戶發放利息補貼，進一步發揮住房保障功能。

　　八、明確保障性住房相關部門的主體職能，提高住房保障的透明度

　　在大型建設保障性住房的情況下，我國相關部門的工作人員安排較少，很難全面、有效監管住房保障政策的執行，容易出現質量差、騙保等現象。另外，在制度不完善的條件下，協調能力有限並管理成本高，難以發揮其應有的職能作用。為調動地方政府的保障性住房建設和管理的積極性，應給予適當的自主決策權。同時，合理劃分各級事權，明確相關部門的職能，增加人員編制，保證保障性住房建設、經營的有效實施，提高保障性住房制度體系的透明度。

　　九、完善相關的配套制度，促進社會參與

　　住房政策必須和其它社會政策相聯繫、相配套，如法律、金融、稅收、土地等制度。在住宅保障方面，以市場配置為主導的美國政府也在立法、金融、稅收等方面進行大力干預解決住房問題。我國應儘快頒布《住房保障法》，創新住房金融對保障性住房的支持機制，採取長期的稅收優惠，實行差別化的稅收政策，多渠道、多方位支持住房保障，鼓勵各類機構參與保障性住房的經營。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

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