保障房類型劃分做出較大改變 連續租賃不少於5年

　　據宇博智業市場研究中心了解，保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。國務院法制辦日前就《城鎮住房保障條例(徵求意見稿)》(以下簡稱「意見稿」)公開徵求意見。徵求意見稿提出，城鎮住房保障範圍為城鎮家庭和在城鎮穩定就業的外來務工人員。這意味著，符合條件的常住人口將破除戶籍限制納入保障房保障範圍。

　　中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，條例在住房保障領域中的作用或地位，類似於民事立法領域中的《民法通則》。作為我國住房保障方面立法等級效力最高的行政法規，條例將對未來較長一段時期保障房的發展方向做出指引。

　　徵求意見稿提出，城鎮住房保障，是指通過配租、配售保障性住房或者發放租賃補貼等方式，為住房困難且收入、財產等符合規定條件的城鎮家庭和在城鎮穩定就業的外來務工人員提供支持和幫助，滿足其基本住房需求。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　「戶籍外人口首次在行政法規層面納入住房保障範圍。」中國房地產研究會房地產法規政策委員會秘書長康俊亮在接受記者採訪時表示，這是非戶籍人口住房權的一次突破。他指出，現階段除一些特大城市外，大部分地區非戶籍人口仍未被納入保障性住房保障範圍。因此，此次條例出台後，地方政府不能再逃避責任，而必須保障符合條件的非戶籍人口住房問題。

　　同時，這也是「城鎮化規劃」的延伸。此前，住建部副部長齊驥在解讀「城鎮化規劃」時就表示，將逐步實現基本公共服務常住人口全覆蓋。即在符合落戶城市住房保障條件的農民家庭全部納入到住房保障範圍的前提下，逐步實現基本公共服務常住人口全覆蓋。

　　值得注意的是，此次徵求意見稿中，對保障房類型劃分做出較大改變。

　　對此，康俊亮表示，保障房不再分為經濟適用房、廉租房、公租房、安居房、共有產權住房等多個類型，而是統一規定成「兩大類三小類」。兩大類是指，補磚頭：實體性保障住房類;補人頭：貨幣補貼類。三小類則是分為租賃類、產權類與貨幣補貼類。「『兩大類三小類』也正是我國保障房體系架構的體現。」康俊亮說。

　　此外，徵求意見稿明確了爭論已久的保障性住房「租轉售」等問題。徵求意見稿指出，承租人連續租賃保障性住房不少於5年，且符合保障性住房配售條件的，經出租人同意，可以購買承租的保障性住房，並遵守配售保障性住房的有關規定。但是，直轄市、市、縣人民政府規定禁止出售配租保障性住房的除外。

　　在買賣方面，承購人購買保障性住房未滿5年的，不得轉讓保障性住房;確需轉讓的，由直轄市、市、縣人民政府按照原購房價格並考慮折舊和物價水平等因素予以回購。承購人購買保障性住房已滿5年的，可以轉讓保障性住房，並按照配售合同約定的產權份額向直轄市、市、縣人民政府補繳相應價款，直轄市、市、縣人民政府在同等條件下享有優先購買的權利;承購人也可以按照配售合同約定的產權份額補繳相應價款，取得完全產權。但是，直轄市、市、縣人民政府規定不得轉讓或者不得補繳相應價款取得完全產權的除外。

　　對此，康俊亮表示，保障房建設資金一直是困擾保障房持續建設的主要方面，而難以吸引民資進入保障房建設的主要原因在於保障房僅僅出租而帶來的過長的回款周期。因此，允許「租轉售」將有效吸引民資進入，支持地方建設保障性住房，而這樣一來自然緩解了地方財政的壓力。

　　中原地產市場總監張大偉認為，5年以上可以購買的話，對於市場來說，前5年公租房可以保障一部分中低收入人群基本居住需要，5年以後在低收入人群收入增加之後，可以配租、配售，這樣會大大縮短保障房的回款周期，降低地方政府財政壓力，增加地方政府建設公租房的積極性。

　　中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，對於保障房用地，徵求意見稿也做出了明確的規定：縣級以上地方人民政府應優先安排保障性住房和棚戶區改造安置住房建設用地，並在土地供應年度計劃中，單獨列出保障性住房和棚戶區改造安置住房建設用地規模，並根據項目選址落實到具體地塊。與此同時，禁止利用保障性住房建設用地直接或者變相進行商品房開發等活動。

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