春節期間多地樓市量價齊跌：成交慘澹

　　2017年春節前後，中國房地產市場處於政策重壓下的平穩期，隨著多地樓市調控的加強以及人口結構的改變，房地產市場或將繼續承壓。

　　現狀 樓市成交數據慘澹

　　春節長假，天津樓市仍有16個項目開盤連市，其中，市內六區有4個項目連市，環城四區有10個，濱海新區2個，但結果並沒能讓開發商如願。

　　大年初四，張鑫帶著家人去了趟位於武清的佛羅倫斯小鎮，逛完回家路上看到一樓盤優惠就停下車帶著家人去看了看。「這個樓盤打折促銷，優惠力度按照購房順序遞減，早到多得，但去看房的人還沒有銷售顧問人多，十分冷清，我們進去逛了圈就走了。」張鑫說。

　　春節期間，多地樓市同天津一樣量價齊減。以廣州為例，陽光家緣數據顯示，1月23日-1月29日廣州新房網簽成交505套，環比之前一周的1936套減少1431套，環比下降73.92%；均價方面，該周網簽均價為14729元/平方米，環比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環比下降19.17%。

　　另一種情況則是因價高「嚇退」購房者。以河南鄭州為例，雖然當地樓市仍具吸引力，但大多購房者選擇只看不買。

　　2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門選擇，這也促使已定居北京、廣州等地的河南人回鄉置業熱情高漲。王麗老家是河南，趁著帶著兩個孩子回河南探親的空隙，她專程來了一趟鄭州。「以前因為各種原因沒有買成房子。」王麗說，現在，她下定決心在鄭州買房了，但是因為限購已經沒有資格購買了。

　　據項目銷售人員介紹，從1月25日到1月30日，售樓部來電諮詢16個，大多數是北京、上海還有省內其他地方的購房者，但多數只是詢問，並未購置。

　　「一是限購，二是價格已高到離譜，再加上國家對樓市的調控，價格應該有不少下降空間，所以現在購房不再作為投資的首選了。」一位購房者表示。

　　中原地產分析師張大偉分析認為，整體來看，相比2016年春節的政策刺激，2017年春節前後，市場處於政策重壓下的平穩期。1月公布的2016年數據也顯示，從去年10月開始，市場的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。從一線城市簽約看，春節期間市場主要以休眠為主，而三四線城市的返鄉置業成為潮流。

　　因返鄉置業的影響，貴州部分樓市再度迎來了高漲。「從大年初三開始，來看房定房的客人明顯增多，大部分是外出務工返鄉過年的年輕人。」遵義市播州區一家由央企開發的樓盤銷售人員小鍾告訴記者，過年期間售樓部一直有人值班，也是考慮到春節返鄉的這部分購房者。

　　為支持農民進城購房，貴州各地出台了諸多優惠政策。黔南州獨山縣住建局常務副局長馬駿說，獨山縣對新一輪易地扶貧搬遷到城裡的群眾購買商品房，給予每人最高6萬元的補貼。不過，由於去庫存成效顯著，春節期間城區80至140平方米的住房「一房難求」，成交均價有所上漲。

　　據貴州省住建廳統計，2016年貴州省商品房銷售面積增速同比增長15％左右。截至目前，商品住房去化周期回落至15個月以下，較2015年末減少3個多月。在棚改貨幣化安置、住房公積金異地貸款、農民安家貸等政策支持下，50餘萬戶城鎮職工和農民工喜獲新居。

　　定調 多地明確加強調控

　　事實上，小長假樓市冷清一方面是因為春節因素影響，另一更重要的因素則是樓市調控收緊。

　　隨著地方兩會相繼召開，多地對房地產市場調控表態，「房子是用來住的，不是用來炒的」。

　　廣東方面表示，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。

　　北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，探索建立符合國情市情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　上海市長楊雄也表示，加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。

　　深圳方面指出，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發企業申報均價不得明顯高於周邊同類房源銷售均價。深圳升級版「限價令」，明確「政府指導價」，以促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落。

　　張大偉認為，樓市持續調控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數顯示，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經理指數也顯示專業經紀人對後市態度較為冷靜審慎。

　　預判 房地產「峰值」已過

　　春節前夕，國家統計局發布2016年全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%。銷售額方面，2016年商品房銷售額達11.76萬億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改後商品房的歷史記錄。

　　2016-2020中國房地產行業市場發展現狀及投資前景預測報告提出，房地產「峰值」已顯現。「我國正告別住房絕對短缺時代。」國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以後，住房市場的峰值就會到來。

　　原國務院發展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產峰值已過，拐點到來。他認為，「頂點」在2014年已經到來。房地產投資回升時間不會太久，以後還是會回調，因為基本面沒有改變。

　　從人口結構來看，目前主力購房人群為25歲-49歲，90後已經進入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據，目前80後人口的總數是2.28億，90後是1.74億，90後人口總數比80後少23%。

　　以婚齡人口為例，第六次人口普查的數據顯示，我國20歲-39歲年齡的人數在2015年後出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。

　　「人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱，從現在來看，樓市中的需求結構已經發生改變，剛需人口開始減少。」中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現了拐點，中國勞動力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同促成房地產在長周期上出現向下拐點。