租賃房行業發展趨勢

　　在商品房價指數逐年上漲下，我國租賃房市場迎來十分可觀的發展。2018年，一、二線城市租賃成交率同比上升，而三四線城市同比增長達48.4%，預計今年城鎮租賃市場租金收入將達到3.9萬億元，以下是租賃房行業發展趨勢分析。

　　我國租賃人口占比11.6%，租賃房占比18%，而這一數據在英國、美國、日本等 成熟市場都在35% 以上，並呈現供需平衡的狀態。以已開發國家經驗為參照，我國租賃市場的發展空間十分可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線城市租賃房占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，相對於舊金山、紐約等對標城市高達60%左右的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比，差距明顯，現從三個方面分析租賃房行業發展趨勢：

　　趨勢一、引導房地產開發企業進入租賃市場

　　租賃房行業分析指出，隨著我國城市化進程的發展和一二線城市土地供應的緊缺，以住宅開發銷售為主的傳統房企發展模式將難以持續，房地產開發企業本身面臨著轉型訴求。參照國外成熟市場的發展經驗，住房租賃是地產開發企業的應有轉型方向，如日本的大型租賃公寓運營商Leopalace21就是從住宅開發銷售企業轉型而來。

　　趨勢二、培育專業化的租賃管理機構

　　房屋的出租涉及到招租、建築裝飾、家具配套、合同簽訂等多個環節，具有高度專業性。在已開發國家的租賃市場上，已形成了成熟的住房租賃託管服務體系。依據託管服務的覆蓋度，經營模式可分為三大類，即只負責尋找租客的「招租模式」；辦理入戶、合同簽訂，收繳租金的「綜合管理模式」；一站式託管轉租的「包租模式」。我國目前的房地產中介還停留在最基礎的招租模式，市場缺乏能提供從建築服務到包租管理一站式服務的住房租賃託管機構。因此，要大力培育和發展專業化住房租賃託管機構，提高居民自由房屋出租的託管率，並為租住雙方提供標準化的租賃服務。

　　趨勢三、租賃市場將迎快速發展

　　今年6月，自然資源部確認全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網。不動產登記聯網是全國開徵房地產稅的基礎，房地產稅的徵收不僅會抑制住房投機熱度，而且參考已開發國家住房市場可以發現，房地產稅的徵收將激勵有閒置房屋的個人業主出租房屋，有利於盤活存量住房。過多的租金管制並不能起到保護承租人的作用，隨著租賃住房供應量的提升，我國的租賃住房市場將逐漸改善「承租人弱勢」的現狀。

　　當前，我國核心城市紛紛從「大拆大建」進入「城市更新」新階段，對城市功能重新定位優化、存量資產改造升級的需求旺盛，如北京核心商務區辦公空間緊俏，而購物中心線上電商衝擊、經營難度、空置率提升，核心地段湧現出較多高品質商改辦、酒店改辦公等優秀案例。挖掘城市中級差物業，通過重新定位—合理改造—再運營，實現功能的升級優化、提升物業價值，存在大量的潛在機會點。

　　未來我國繼續大力培育和發展專業化住房租賃託管機構，提高居民自由房屋出租的託管率，並為租住雙方提供標準化的租賃服務。租賃房行業發展趨勢指出，隨著我國社會市場化進程深入、住房租賃市場不斷完善、戶籍制度改革不斷推進，未來我國住房擁有率或將逐步下降，更多人口將進入租房市場。