商辦和工業地產分析

     住宅市場的火熱正凸顯商辦和工業地產的冷清,這在今年以來的土地以及出售、租賃市場行情中表現無遺。業內人士指出,本輪住宅市場強勢回暖很大程度上是信貸寬鬆、流動性推動的結果,而商業地產則與宏觀經濟形勢關聯緊密,由於目前我國乃至全世界經濟回升態勢尚不明朗,商業地產在今年下半年還將經歷下滑,有望在明年止跌回穩,住宅和商業地產走勢背離的格局在短時間內很難改變。

    土地市場表現背離

    從土地市場來看,與地王頻頻湧現相伴,住宅用地的招拍掛價格正在穩步增長。與此同時,商辦和工業用地似乎仍未從去年的衰弱格局中走出來,土地價格節節下滑,前7個月流拍宗數甚至超過2008年。而在成交的商辦和工業用地中,底價成交的比重高達81.61%。

    中原地產統計數據顯示,2008年北京居住用地樓面地價為3798元/平方米,2009年上半年則升至3981元/平方米。在檢測的12個城市中,除成都和南京住宅用地價有所下降外,上海、深圳等地均呈現上揚。
 
    而在商辦和工業用地方面,上半年12個城市中有7個城市的商辦、工業用地樓面地價低於去年水平。一線城市中,北京、上海下滑明顯。北京商辦樓面地價從去年的每平方米3571元降至2376元,工業用地更是從每平方米964元降至550元。

    部分城市流拍宗數也同比大幅增加。2008年北京、天津商辦工業用地分別流拍10宗和33宗,而今年前7個月已經分別流拍22宗和32宗。
 
    可喜的是,對外經濟依賴程度較高的珠三角地區流拍宗數與去年相比明顯減少,廣州地區今年以來尚無商辦工業土地流拍,深圳也只有7宗。而去年廣州流拍量達到75宗,深圳也流拍了26宗。
 
    在成交的商辦及工業用地中,以底價成交的部分占據了絕大多數。根據中國證券報記者的統計,2009年北京商辦及工業用地共成交87塊,其中以底價成交的比重占到81.61%;而同期住宅類土地共成交53塊,底價成交僅占比30.19%。
 
    中原地產研究中心研究經理宋莉認為,出現分化主要源於市場表現。住宅用地與房地產市場息息相關,今年年初開始住宅市場迅速回暖,帶動土地市場回升。但商業地產表現一直不如住宅市場,雖然7月份情況有所好轉,但仍呈現弱勢回暖態勢。工業用地價格大幅下滑則與今年5月份的政策有關,當時國土資源部下發《關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》,決定對《全國工業用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調整,即變相下調工業用地最低出讓標準。

    北京某國有房地產開發企業的一位負責人表示,由於國家政策嚴控,工業用地很難通過更改土地用途等方式完成轉讓,從而抑制了部分需求。而工業用地底價成交率較高的主要原因是實行了所謂「勾地」制度,區縣政府通過招商引資鎖定買家,已經提前商定好土地價格,而最終的招拍掛只是一種形式,這已成為業內的「潛規則」。

    商業地產仍處低谷

    不僅僅土地市場背道而馳,從價格來看,商業地產也仍未走出衰弱趨勢。今年以來不少城市住宅市場價格屢屢創出新高,但商業地產租金卻在節節敗退。

    戴德梁行的統計顯示,受全球經濟增長停滯的影響,北京各主要區域的物業需求都呈現不同程度的下降。尤其是在市場供應相對飽和的區域,新入市項目的租金折扣力度表現得更為明顯。

    二季度,北京CBD、東二環、建國門、金融街、燕莎和中關村六大商圈月平均租金為139.19元/平方米,環比下降5.77%。除東二環租金環比微漲0.68%外,其餘五大商圈租金環比均出現不同程度的下降,其中CBD地區由於新增供應125745平方米,導致租金環比下降9.83%。
 
    與此同時,六大商圈的平均空置率達到20.87%,其中,東二環和北京CBD地區的空置率分別為34.20%和27.34%,而中關村地區由於自2007年以來沒有新增供應,空置率僅為4.20%。

    第一太平戴維斯助理董事王瓊表示,商業地產與實體經濟的關聯更加緊密。商業地產中的寫字樓主要面向各大公司,商場則面向廣大商戶,這些需求群體受實體經濟景氣度影響較大。而住宅主要面向個人的住房需求以及投資需求,購房者更多考慮的是市場、價格、住宅的位置品質等,與宏觀經濟聯繫較少。同時,受國家信貸政策的推動和通脹預期的影響,住宅已經逐漸演變成為了保值增值的工具,從而帶動了本輪需求。

    高力國際華北區投資部董事黃卓偉認為,出現這種分化源於商業地產與經濟周期聯繫的緊密性,「比如購物中心,與零售額息息相關」。在經濟剛剛觸底回升的階段,商業地產仍需一段時間才能回暖。此外,目前的局面與商業地產的供應有極大的關係。由於市場存量較大,2009年又有前期修建的大規模商場投入市場,給商業地產帶來更大的下行壓力。「預計今年商業地產還會下跌。明年上半年有希望止跌」。

    或與經濟同步復甦

    商業地產的需求主體大部分為金融、IT、服務業和製造業企業,受宏觀經濟影響較深。業內人士表示,目前商業地產持續低迷,租金不斷下降,空置率上升,導致行業利潤率下降。同時部分需求主體行業尚未完全復甦,使得開發商拿地擴張的意願降低。

    根據北京市土地儲備中心的數據統計,2009年推出的工業土地主要集中在北京經濟技術開發區等高科技產業基地,需求的主體集中在IT等高科技產業。而北京市統計局的數據顯示,上半年全市通信設備、計算機及其他電子設備製造業實現增加值122.4億元,比去年同期下降21.6%。
 
   王瓊認為,相對於國內企業來說,金融危機對跨國公司的影響更大。上半年北京甲級寫字樓大面積成交多由國內企業取得。隨著全球經濟趨於穩定,跨國公司對甲級寫字樓的需求有一定復甦。金融、能源、運輸、媒體、信息技術等行業的內外資企業在租賃市場中較為活躍,而製藥公司作為傳統行業,受金融危機影響較小,需求保持穩定。

    戴德梁行的研究顯示,考慮到目前市場的大量供應,以及蕭條的市場環境,預計2009年下半年的甲級寫字樓市場依舊不容樂觀。明年市場能否全面復甦,主要取決於市場對全球經濟的發展以及國內經濟的展望。

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