小產權房沒有任何保障 存很大風險

　　相比於商品房，小產權房的優勢就是：廉價，吸引不少剛需購房者。

　　然而，報告網記者從廣州市國土房管局以及法律界人士處了解到，購買小產權房存在很大風險。「集資房協議」、「公證合同」等不具有法律效力，不受法律保護。如果在建小產權房涉及違建而導致拆除，購房人只能找開發商索要購房款，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款。

　　部門說法

　　買小產權房風險大合同不具法律效力

　　相比於商品房，小產權房的優勢就是：廉價，不少剛需購房者趨之若鶩。然而，記者從廣州市國土房管局以及法律界人士處了解到，購買小產權房存在很大風險。

　　首先，小產權房違法「身份」產權難辦。由於非集體經濟組織成員購買小產權房將無法辦理房屋產權登記，不能享有依法保障的不動產權。這類房屋所謂的「集資房協議」、「公證合同」等不具有法律效力，不受法律保護。

　　其次，由於小產權房不受法律認可，沒有經過規劃、土地、建設等部門的審批，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內，這類房屋沒有任何保障。因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題以及配套設施、物業管理、水電等方面的問題，因為房子本身沒有合法身份，損失就無從追討，也無法得到賠償。

　　另外，購買小產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款，如果該房是違建導致拆除，購房人只能找開發商索要購房款，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

　　廣東法制盛邦律師事務所律師陳亮認為，由於相對低廉的價格，小產權房吸引了眾多消費者的眼球，但其中風險極大。「因為小產權房無法明確其合法歸屬，因此不能將其用於抵押貸款，更難以轉手進行交易。」陳亮說，就目前的法律法規而言，「小產權房」所謂轉正，僅為誤讀或開放商為提價而放出的「幌子」。「因此，消費者在投資買房時，一定要小心謹慎，防止自己的合法權益受損。」

　　律師釋疑

　　違法交易律師見證也無效

　　記者走訪中，小產權房的銷售人員稱購買簽合同時，讓律師出份見證書，便有法律效力的，不管是自用或者出租、轉讓都沒有影響，以後要是拆遷，也可以賠到很多錢。

　　對此，廣東紅棉律師事務所律師張少武表示，小產權房沒辦法確定其合法歸屬，不能做抵押貸款。儘管有律師公證購買小產權房的說法，但小產權房交易是違法的，廣州市律師協會明令禁止律師事務所對小產權房進行見證，給小產權房做的律師見證書也是沒有法律效力的。

　　40年租約不靠譜

　　白雲區紅星村小產權房出售打擦邊球，與購房者簽20年或40年的租賃合同，這種方式是否可靠？

　　對此，廣東法制盛邦律師事務所的律師陳亮表示，這種租賃合同代替購買合同的方式風險很大。根據我國現行法律，這類租賃合同，最長僅能簽訂20年。我國法律並沒有明文禁止小產權房的出租，因此，這種做法，無疑打了一個法律的擦邊球。

　　陳亮表示，在租賃的20年內，由於房屋原因，例如房屋被拆除等，導致合約無法履行的，租客有權向出租方討要相應的補償。但是，20年租期到後，出租方有權終止合同，萬一開發商耍賴不再續簽合同，消費者無法獲得賠償。

　　名詞解釋

　　什麼是小產權房？

　　小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做「鄉產權房」，又叫「小產權房」。「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

　　小產權房、鄉產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能購買；另一種是在集體企業用地或占用耕地違法建設的。

　　儘管中央明令禁止小產權房出售，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、准入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。

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