2007年中國房市深度分析

政策調控仍是主角，或將加強實施力度　

　　展望2007年的政策走向，儘管政策調控的效果尚未充分得到體現，但作為穩定規範市場的政策，穩定價格、規範市場、防止泡沫、促進發展仍然將是政策出台的核心目標。因此，從當前的市場狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應等方面仍然存在政策出台的空間。熱議中的物業稅、土地市場治理、物權法出台、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預期，仍然將是政策調控房地產市場的重點。應該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大不確定因素，而這種影響或將加強。

金融業開放推動房地產金融服務業走向國際化　

　　2007年是中國金融全面開放的第一年，外資銀行作為中國金融市場的一個重要組成部分，可以在中國境內設立法人銀行，開展人民幣業務，可以預計其為境內外高端客戶提供個貸的可能性應該上升。但其他非金融業主體的外資機構在人民幣升值預期的前提下，已先一步進入國內，其在國內地產行業的投資行為已經受到監管層的重視，「限外」政策的出台就是一個重要標誌。在此政策背景下，短期內境外資金供應將受到負面影響。

　　另一方面，對於進入境內的專業投資基金來說，國內房地產金融專業服務水平也決定了基金進入市場的步伐。政策風險、市場風險的評估，區域性投資策略的制定、項目資源的獲取，項目質地的詳細審查，這些金融服務技術層面的需求也直接推動了地產專業服務業的發展。

「地根」進一步收緊，規模化開發趨勢明顯　

　　土地一級開發將在2007年演化成一種主流的開發模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發商實力為大規模一級開發提供有力保障。政府的高度關注和市場化運作的必要性促使土地一級開發由國有房地產企業壟斷的局面開始向實力派開發企業轉變。由於土地一級開發需要整體規劃，資金投入較大，而相關金融機構對一級開發的貸款限制非常嚴格，所以能夠參與一級開發的都是實力雄厚、信譽良好的大型企業；其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發商憑藉一級開發的先入優勢獲得二級開發權已成為「曲線拿地」的新途徑。

　　2007年的土地市場運作，將主要分成兩類，一類是存量土地一級開發，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及「退二進三」（工業廠區改商業、住宅等第三產業）項目，另一類是增量土地一級開發，包括土地徵用和農轉用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發商望而卻步，嚴格控制農地轉用的政策，也讓開發商對農用地避之不及。與此同時，城市化進程和新農村建設的加速都使得舊村改造成為一級開發的熱點，但是相關的產業、就業、土地三大問題卻成為開發的難點。目前舊村改造與房地產開發「捆綁」的模式較為常見。

行業併購進一步走向縱深化

　　從企業層面考察2006年中國房地產行業，兼併收購仍是一個重點。政策調控、市場競爭導致的對房地產企業資源儲備的要求是併購整合的基本推動力。同時，同城開發企業通過兼併收購方式進入異地市場，以降低各自的開發風險，而中小開發企業尋求困境下生存空間，開發商之間本著不同目的聯合啟動了2006年房地產行業企業併購熱潮的引擎。

　　可以預見2007年房地產企業併購將會在2006年基礎上得以延續並進一步的發展，以獲取資源為目的的併購仍將是主流，大企業之間以戰略聯盟為目的的併購也將逐漸成為市場的一個方向。而無論是強強聯合，還是強弱結合的房地產企業間的兼併重組方式，都是以追求資源利用最大化，進行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優化組合來達到雙贏甚至多贏的最終目標。

品牌整合成為市場重點

　　現階段，在宏觀調控的市場大背景下，土地和資金仍然是房地產企業的兩大主要推動力，而隨著市場發展的縱深化，開發模式的精細化、專業化趨勢日漸明顯，企業的無形資產如品牌、人力資源也將在房地產企業進行整合的過程中成為重要關注點。尤其是走品牌化道路，成為房地產行業公認的發展趨勢。

　　隨著萬科、金地、保利、富力等地產龍頭企業的全國戰略布局的形成，將更加凸顯品牌營銷在市場操作層面的必要性。因此2007年的國內房地產企業的併購將不僅局限在土地、資金資源的利用上，如何整合併購企業的品牌、人力資源等企業的軟資源將逐步成為房地產市場的熱點。

大集團收縮戰線，集中資本應對拿地高門檻　

　　近幾年持續繁榮的中國房地產市場，催生了較多的國內房地產企業。規模小、發展迅速是絕大多數企業的特點，這與國際成熟房地產企業相比，存在較大競爭劣勢。2005年國內房地產企業領頭羊萬科的淨利潤為13.5億元人民幣，而同期香港聯合交易所上市的房地產公司長江實業稅後利潤高達142.5億港元，由此可見巨大的差距。

　　國內的大型房地產企業集團多數從一線城市起家，逐步拓展到全國市場，隨著外資的進入，一線城市中心區域土地供應總量減少，競爭越發激烈，拿地門檻提高，對開發企業資質和土地出讓金的支付條件等都控制嚴格。許多國內企業放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰線，回到自己熟悉的城市深耕市場。而對於招拍掛市場中高達數十億元的土地出讓金，國內企業聯合拿地的情況越來越多的出現，以此與資金實力強勁的外資相抗衡。土地是房地產企業生存的根本，土地儲備量是衡量房地產企業實力的標準，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產企業，必將步入一個惡性循環的過程，被市場所淘汰。