統一不動產登記開始實施為房產稅開徵奠定基礎

　　再過兩天，從3月1日起，《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)將正式實施。原先分散在住建部、農業部、林業局、海洋局等部門的各類不動產權屬登記將合併，並由統一的不動產登記機構進行登記，「多頭登記」時代將宣告結束。

　　這項醞釀已久的政策實施後，對樓市會有怎樣的影響?是否會推進房產徵稅的落地?居民現有的房產證是否需要更換?現對這些問題一一解析。

　　變更產權才變更登記

　　3月份，統一的不動產登記開始實施後，將全面啟用統一的不動產登記簿證樣式，需要進行登記的不動產，包括土地、房屋、森林、海域等九大類，其中最受關注的是，「不動產權證」將取代原來的「房產證」。

　　2月26日，國土部公布了《不動產權證書》和《不動產登記證明》的樣本。據了解，新的不動產登記簿證啟用後，以前依法製作並記載登記內容的 土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊繼續有效，已經依法發放的《集體土地所有證》等證書、證明繼續有效。居民原有的相關簿證採取「不變不換」的原則，即權利不變動，簿證不更換。

　　此前，我國的不動產登記分散在多個部門，如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記;房屋所有權等由住建部門登記;林地所有權和使用權由林業部門登記;水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記;海域使用權則由海洋部門登記。

　　有業內人士向記者表示，由於各部門的管理辦法不一致，分散登記很容易出現各種重疊、漏登現象。不過，統一的不動產登記並非易事，全國各地的試點進展情況不一，推進程度也不一致，而且只有變更產權才會變更登記，因此短期內尚且無法實現不動產的全面登記。

　　為房產稅開徵奠定基礎

　　在各項需要登記的不動產中，最受關注的是房屋產權的登記。儘管統一登記不動產只是產權登記形式的變更，主要目的在於梳理不動產信息，與徵收房地產稅並無直接聯繫。但是，如果能夠實現全國聯網信息共享，將間接為日後徵收房地產稅奠定基礎。

　　一名稅務行業人士告訴記者，此前重慶和上海兩地試點開徵房產稅，徵稅範圍僅限於本市範圍內的房產，對於本市居民外地購房無從徵稅， 客觀上造成了稅負不平等。如果能夠實現房屋產權的全面登記且信息共享，每個人、每個家庭的房產數量就清晰可見，根據房屋數量進行徵稅就有了依據。

　　上海和重慶兩地的徵稅範圍狹窄，目前已經停止擴圍。新的房地產稅尚未出爐。目前有傳言稱，財政部和國家稅務總局正在制定相關的稅收法律。上述業內人 士表示，隨著不動產登記制度越來越成熟，對稅源的控制就會越來越嚴格，房地產稅作為未來地方政府的主體稅種，未來開徵也是理所當然。

　　未來哪些房產會被徵稅

　　據宇博智業市場研究中心發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》預測發現，如果未來的房地產稅以上海、重慶兩地已經開徵的房產稅為藍本，則有以下幾種情況被徵稅的可能性較大：一是到非常住城市置 業，尤其是購置兩套房以上的;二是擁有高檔住房的;三是家庭總住房面積過高，尤其是超過了人均60平方米的。以上三種情況未來被徵收房產稅的可能性較大， 且新房和存量房都有被徵稅的可能。

　　不過，房地產稅體系稅種數量繁多，重複徵稅現象嚴重，再加上短期內不動產登記也無法全面覆蓋，因此房地產稅的出爐還有待時日，且「剛需」被徵稅的可能性極小。

　　但不動產信息未來有可能實現全國聯網，仍然讓很多人擔心，在未來5年內房地產稅可能最終落地。這使那些在兩個或者兩個以上城市都擁有房子的部分房主擔心，以後他們會不會被征房地產稅?

　　一位房主表示，她在上海和浙江都有一套房，雖兩套房子都有人住，但他們戶籍地址並不是目前居住房子的地址，房屋產證上也沒有他們的名字，一旦開徵房地產稅，他們是不是就無法享受到免徵或減征的優惠了?

　　如果未來的房地產稅按之前的試點辦法徵收，那麼上述房主就有被徵稅的可能。不過根據上海市地方稅務局徵收房地產稅的有關辦法，他們可以申請減免房產稅，但需要提供購房人的戶籍居住證明和婚姻狀況證明，以及購房人及家庭成員的有效身份證明。

　　部分「潛在」試點庫存偏大

　　此前經濟觀察網報導，不動產登記工作將在南京、哈爾濱、長春、瀋陽、大連、西安、濟南、青島、武漢、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳等15個城市提前 開展，這些城市居民的「房產證」將陸續換發成「不動產權證」。這一政策已在國務院內部徵求了中央編辦、財政部等八部委意見。記者暫未求證到此信息的真實性，但受訪的業內人士認為，上述政策有可能改變購房者在此類城市的購房預期。

　　北京美聯市場研究部張磊表示，不動產登記本身並不屬於房地產調控政策，並不會直接影響到購房者和業主。但是會帶來針對不動產登記後房產稅開徵的各種猜測，以及房產情況變得透明可查後，可能引發的恐慌。「拋售以及暫停購房的情況都會一定程度地出現，但應該不會大範圍出現。」

　　如此一來顯然會給部分房產庫存較高的城市帶來額外壓力。據了解，在上述首批實施不動產登記的二線城市中，杭州、瀋陽、青島等城市庫存偏大。

　　據報導，國家統計局杭州調查隊數據顯示，2014年杭州商品住宅供應繼續增加。2014年該市住宅施工面積4554.80萬平方米，增長 4.1%;住宅新開工面積938.58萬平方米，增長8.1%;住宅竣工面積764.77萬平方米，增長18.3%。房地產開發投資及相關指標繼續增 長，2015年全市商品住宅供應量將繼續增加。「年末住宅庫存房源達到9.7萬套，創近年來新高，去庫存仍是2015年房地產市場的主要目標。」上述國家 統計局杭州調查隊相關負責人預計。

　　或對樓市造成短期衝擊

　　上海易居研究院研究員嚴躍進也認為，樓市短期內會因個別業主的拋房行為加劇庫存積壓，所以試點城市應該加快配套政策出台，比如說提高公積金貸款的額度等。

　　房價點評網推廣總監張斌在接受採訪時表示，統一登記後，對於正常網簽的房產沒有直接影響。前期出現個別房產低價出售，對市場也不會產生直接衝擊。但是在購房者心理上會產生一定負面作用，也是短期波動現象。

　　張斌認為，從整個宏觀經濟復甦的需要和金融信貸放鬆態勢來看，房地產市場有進一步回暖的趨勢。雖然成交有望回升，但是從目前土地出讓和開盤延遲項目來看，供應也會相應增多。

　　知名地產專家張大偉認為，在最近各地都出現放鬆調控政策預期的時間點出現這一信號，將影響市場走勢。不動產登記這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標誌性事件，對市場的影響將非常大。只有不動產統一登記後，房產稅才可能全面落地。

　　張大偉說，不動產條例落地後，房產作為過去十年財產主要藏富形式的情況將出現變化。將來灰色資金進入房產的可能性將降低，同時過去購買房產的部分資金也可能轉變投資形式。「正常投資房產的選擇，以及對未來稅費提高的預期(房產稅、遺產稅)都會減少房產的持有量。」

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