住房公積金鬆綁 5月份開始已有多城調整

　　5月11日，根據相關文件要求，自11日起，市住房公積金管理中心下調個人住房公積金存貸款利率。

　　相關通知稱，從2015年5月11日起，下調個人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）貸款利率由現行3.5%調整為3.25%，五年期以上貸款利率由現行4%調整為3.75%。此外，5月11日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的2.1%調整為1.85%，當年歸集的個人住房公積金存款利率維持0.35%不變。

　　公積金利率調整後，5年期以上貸款利率為3.75%，貸款20年每月需還4150.22元；貸款30年每月需還款3241.81元。這意味著，個人住房公積金貸款利率進行調整後，以上述條件為前提，購房者貸款20年每月少還款91.64元，貸款30年則每月最多可以少還100.09元。

　　「2015年以來，全國已經有超過100個城市發布了不同力度的住房公積金鬆綁政策，包括北京、上海等超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。」地產分析師表示，從全國整體市場來看，住房公積金的刺激性政策對市場的影響正逐漸增加。

　　有多位房企營銷負責人也表示，2015年，多數城市房價將有小幅上行，但不至於大幅漲價，因為多數開發商將重點消化2014年未消化的存貨或者原本計劃在2014年入市，最終卻並未入市的項目，等這批庫存消化到一定幅度，房價將進入上行通道。

　　而房價能夠進入上行通道的判斷依據則來自於四輪救市政策的落地，其中包括調整住房公積金政策，這也將對購房者入市產生很大吸引力。

　　5月份至今已有多城調整住房公積金政策

　　5月11日起，廣東省江門市公積金新政的細則正式實施，首套房和二套房的公積金貸款首付比例分別降至兩成和三成，同時提高公積金貸款額度；5月10日，江蘇省蘇州市稱，住房公積金貸款新政將於15日實施，今後家庭、個人最高貸款額度分別可達70萬元和45萬元。此次調整還涉及降低首付款比例，職工首次使用公積金貸款購買自住型住房的，首付款比例統一調整為不低於住房總價的20%。

　　四川省德陽市則連續出台鬆綁「新政」，調整了貸款額度、首付比例和異地貸款等政策，新政執行後，德陽公積金貸款最高額度提升至50萬元；海南省將調整公積金貸款最高額度，在海南海口、三亞、瓊海、陵水等四市縣買房，職工最高可申請公積金貸款70萬元；河北省秦皇島市調整個人住房公積金貸款政策，最高額度提高20萬元；而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在最近對公積金政策做出較大幅度調整。

　　2014年下半年以來就不斷有城市加入調整住房公積金政策的大軍中

　　目前已經有多地發布房地產刺激政策，明顯可以分為四輪。這四輪依次為：各地鬆綁限購政策；央行降息；各地發布購房補貼及央行再次降准；「兩會」前後，鼓勵自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購庫存商品房做保障房等方面做文章，而「330」政策則全面鬆綁二套房貸款。

　　目前來看，這些政策起到的作用越來越大。數據顯示，5月上旬，全國54個城市合計住宅簽約套數為71485套，環比上漲幅度達到了11.6%，整體市場的漲幅在明顯加大。

　　公積金貸款利率跌至歷史最低

　　按照目前的基準利率，商業貸款購房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，從最近的20次房貸利率變化看，已經雙雙跌破2009年歷史最寬鬆時期執行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。

　　據數據顯示，自2007年7月份以來，住房公積金貸款購房最高利率曾高達5.22%，而商業貸款購房最高利率最高曾高達7.83%。

　　值得一提的是，住房公積金貸款利率大幅降低後，以首套房貸款100萬元、貸款期限30年、採用等額均還方式（每月還款額相同）為例，此次公積金利率調整後，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計，每月一共減少還款288元左右。

　　實際上，此次降息要求其它各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率做相應調整，進一步體現了中央支持居民合理住房需求的目的。

　　從本次降息的幅度看，五年期以上貸款基準利率從5.9%下降到5.65%，已經達到2001年以來的最低水平。此次降息之後，購房成本進一步降低，對於購房者而言，把握好市場節奏變化過程中的購房時機，將成為關鍵。

　　無疑，調整公積金政策能夠刺激房地產市場的成交量提升，但因各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線相對影響較大，而三、四線整體降溫的趨勢依然難以改變。

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