房地產信託收益率走高 下半年銷售增速或放緩

　　進入7月份，房企們也陸續公布了上半年的銷售業績。其中龍頭開發商延續了近些年的強勢表現，銷售額增幅明顯高於行業平均水平，而這意味著行業集中度還在加速提升。

　　房地產信託收益率走高

　　2018年上半年房地產信託產品的收益率整體走高。房地產信託的最高收益率從去年12月份的7.9%上升到今年5月份的8.38%，在今年6月份出現下跌，回落到8.3%;總體上浮0.4%。而最低收益率則從去年12月份的7.35%逐漸上漲到今年5月份的7.80%，在今年6月份下降回落到7.75%，總體上浮0.39%。

　　2018年以來信託產品收益率的整體走高，反映出當前金融市場資產端對於資金的需求程度。房地產市場的表現更加顯著——房企融資不僅受資本市場整體的供求關係影響，還受到國家對於房地產市場的宏觀調控影響，從其他渠道獲取較低成本資金的方式明顯縮緊，因此房地產企業逐漸將融資渠道轉向信託機構。而信託機構在去年12月份以來對項目審核、風險管理均有明顯加強，業務的篩選變得更加嚴格，較低收益率的項目過審難度較大。多方共同作用下，導致房地產信託產品的收益率走高。但隨著收益率的一路走高，項目兌付壓力也會逐漸上升，信託公司需要警惕其中風險。

　　2018-2023年房地產信託市場行情監測及投資可行性研究報告從產品期限來看，近半年成立的房地產信託產品期限呈現了明顯的下降態勢：1月份達到最高的20.31個月期限後，逐月下降，5月份成立的產品平均期限18.36個月，而後在6月份平均期限下降到16.99個月。6月份，不少產品的投資期限不到一年。

　　從單只產品的實際募集規模來看，2018年以來的房地產信託產品實際募集規模有明顯的上升趨勢，從1月份產品平均募集規模6481.47萬元，上升到6月份的12231.16萬元，上漲接近一倍。

　　業內人士認為，總體來看，目前房地產信託產品市場正隨著房地產市場的變化而經歷著明顯的變化。房企融資的方式，逐漸從貸款類和股權投資類轉向更加具有流動性的權益投資類轉變。這允許房地產企業在保證資金周轉率的情況下，控制融資成本。

　　下半年銷售增速或放緩

　　不過，隨著近期棚改貨幣化安置出現了一些變化以及對房企融資約束的趨嚴，業內人士普遍預計，下半年房地產銷量和投資增速可能逐步下滑。

　　有機構也表示，過去一年多，一、二線和三、四線城市房地產銷售分化明顯，一、二線城市調控升級對成交規模抑制明顯，三、四線城市供應、成交熱度較高，房價依然面臨上漲壓力，主要是源於棚改的拉動。以三、四線布局為主的開發商過去一枝獨秀，如果貨幣化棚改熄火，三、四線房價和銷量可能下滑，布局三、四線的開發商拿地熱情和投資可能會逐步下行。

　　至於棚改政策變動對房企帶來的影響，廣發證券的分析師樂加棟指出，「從樣本房企的貨值儲備分布來看，多數龍頭房企貨值儲備集中在一、二線城市。當貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，我們預計棚改影響一、二線商品房銷售面積6%、影響三、四線15%，我們測算得到的15家樣本房企銷售面積受棚改影響比例最低為7%，最高為12%，整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對於龍頭房企貨值儲備額的影響為10%左右」。

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