中國住房租賃市場邁向高質量發展新階段：政策驅動與運營創新並行下的行業新格局

  中國報告大廳網訊，2024年，我國住房租賃市場在政策體系完善和供給結構優化的雙重推動下呈現顯著變化。中央與地方協同發力構建全周期金融支持框架，市場化長租房與保障性租賃住房雙軌並進，企業競爭格局加速重構。面對租金下行壓力，行業參與者通過運營效率提升、產品服務升級及資產證券化創新等路徑探索可持續發展道路，標誌著我國住房租賃市場正從規模擴張轉向質量提升的關鍵階段。

  一、政策體系持續完善推動市場結構優化

  2024年金融支持政策貫穿全年進程，"投融建管退"全周期服務體系加速成型。存量商品房去庫存政策與非居改租、收儲轉租等舉措協同發力，有效補充長租房源供給。截至年末，住房租賃綜合實力TOP30企業管理規模突破125萬間，在核心一二線城市產業聚集區及軌交沿線板塊形成集中布局態勢。其中央國企憑藉政策資源獲取優勢，展現出更顯著的規模增長動能。

  二、運營效率提升對沖市場波動壓力

  面對行業競爭加劇與租金下行雙重挑戰，長租企業通過精細化運營策略實現逆境突破。代表企業2024年出租率維持高位運行，營收同比普遍增長15%30%，印證了以服務品質驅動的抗風險能力。產品端持續優化適配市場需求，形成覆蓋青年群體、新市民等多元客群的產品矩陣；服務端強化基礎保障與增值服務結合，租戶黏性指數提升27%。數位化管理系統覆蓋率突破80%，顯著降低運營成本。

  三、資產證券化創新拓寬可持續發展通道

  住房租賃金融工具箱持續擴容，公募REITs底層資產範圍擴展至市場化長租房及產業園區配套項目，ABS等創新工具加速落地。截至2024年末，保租房REITs產品憑藉穩定的租金回報率和抗周期特性獲得市場青睞，運營淨收入同比增長9.6%。多層次REITs體系初步建立，為行業提供平均資金回籠效率提升40%的退出通道，助力企業實現"開發運營退出"良性循環。

  四、核心城市需求支撐行業發展韌性

  儘管短期租金面臨調整壓力，但住房租賃市場呈現較強價格剛性特徵。重點城市租售比改善至1.5%2.3%，與國際成熟市場差距逐步收窄。需求端結構性變化凸顯：新房供應向大戶型傾斜背景下，單間及小戶型產品精準匹配青年群體居住需求，北上廣深等一線城市長租房源平均入住周期縮短至18天。企業戰略聚焦核心城市優質區域，通過規模化運營提升服務能效，行業集中度CR5指數較上年提高6個百分點。

  站在"十四五"規劃收官節點回望，我國住房租賃市場已完成從粗放擴張到精細運營的階段性轉型。政策紅利持續釋放與市場化機制完善形成雙輪驅動，企業通過產品創新、服務升級和資產盤活構建核心競爭力。未來發展中，行業需繼續強化需求適配性建設，在提升供給質量的同時探索多元化盈利模式，最終實現租購併舉住房制度下市場的健康可持續發展。隨著多層次REITs體系的不斷完善，預計2025年將有更多企業突破規模化瓶頸，推動行業向專業化、品牌化方向縱深發展。