2026年寫字樓核心城市格局分析：一線城市空置率最高達29.4%

中國報告大廳網訊，國內寫字樓市場的產業布局呈現明顯的核心城市集聚特徵，一線及新一線城市承載了全國絕大多數優質辦公空間供給，供需錯配的結構性矛盾在不同城市分化加劇。不同能級城市的市場特徵差異顯著，頭部城市的存量規模、租金水平、空置率都呈現出與城市產業能級高度匹配的特徵，梳理核心城市的市場格局，能夠為商業地產投資、運營商布局提供決策參考。

一、核心城市寫字樓供給格局

1.1 存量市場分布

1.1.1 核心城市存量對比

存量規模是寫字樓市場供給的基礎，反映城市對辦公需求的長期承載能力，核心城市的存量規模與城市第三產業規模、企業總部數量高度相關。國內寫字樓市場的供給主要集中在經濟發達的核心城市，北上廣深四個一線城市的經濟總量占全國GDP的比重超過三成，承載了絕大多數優質寫字樓存量。本次統計涵蓋七個不同能級的核心城市，所有數據均為2025年第四季度已完成交付的存量規模，為便於橫向對比，統一換算為萬平方米計量單位，轉換過程保留一位小數精度。

上海作為全國經濟中心，金融、商貿、專業服務業等第三產業發展程度高，長期的企業集聚帶來了持續的辦公需求，推動存量規模位居統計樣本首位。北京作為首都，總部企業、金融機構、網際網路企業總部集聚，存量規模緊隨上海之後，反映出強大的辦公需求承載能力。成都作為新一線城市代表，存量規模僅約為上海的五分之一，反映出新一線城市辦公空間的長期積累仍處於增長階段，後續仍有拓展空間。

1.2 未來供給規劃

1.2.1 2026-2028年新增供應預測

除存量規模外，未來新增供應規模直接影響中長期市場供需平衡，核心城市的土地供應政策、城市CBD擴容節奏決定了新增供應的整體規模。不同發展階段的城市新增供應差異明顯，處於擴張階段的內地核心城市仍有大量存量土地待開發，而成熟的港澳台核心城市土地資源稀缺，新增供應規模有限。本次統計梳理各核心城市已拿地、已開工預計在2026年至2028年交付的寫字樓項目總規模，統一換算為萬平方米計量單位，便於橫向對比。

珠三角核心城市廣州未來三年新增供應規模超過北京，僅次於上海，顯示出廣州在城市功能擴容過程中，商業地產開發仍保持較高強度。成都作為新一線城市，僅2026年就有60萬平方米新增供應入市，後續三年累計供應規模仍有提升空間。香港、台北的新增供應規模不足內地一線城市的十分之一，市場已經進入存量主導階段，供需格局長期保持相對穩定，新增供應主要來自舊改項目，整體規模可控。內地核心城市新增供應主要集中在城市新興CBD板塊，傳統核心商圈的新增供應占比持續下降，這種區域轉移會推動未來辦公空間進一步向城市外圍擴散，也會加劇新興板塊的短期供需失衡。

二、核心城市寫字樓運營特徵

2.1 空置與租金水平

2.1.1 核心城市空置率對比

空置率是反映寫字樓市場供需平衡狀態的核心運營指標，空置率越高，說明市場供給相對於需求過剩，業主方的議價能力越弱，反之則說明需求旺盛，租金存在上漲動力。不同城市因為產業結構調整、新增供應入市節奏的差異，空置率呈現出明顯的跨區域分化，部分近年來供應放量的新一線城市空置率已經遠超合理區間。本次統計的所有數據均為2025年第四季度的實際統計數據，香港採用當地統計口徑的待租率，與空置率統計口徑一致，可直接橫向對比。

成都和深圳的空置率均超過25%，處於明顯的供給過剩區間，市場需求吸納能力不足。深圳作為國內科創產業核心城市，近年科創企業的辦公需求保持較快增長，但寫字樓供應放量速度遠快於需求增長速度，推高了整體空置率。這背後也有部分網際網路企業收縮辦公規模的影響，不少此前預留的辦公空間進入市場，進一步增加了供給壓力。成都作為成渝經濟圈核心城市，近年商業地產開發熱度較高，大量項目集中入市，而本地產業以製造業、區域型服務業為主，對高端寫字樓的吸納能力有限，進一步加劇了供需錯配。台北作為發展成熟的市場，空置率不足8%，供需接近平衡狀態，市場運行整體平穩，租金波動幅度較小。北京作為總部企業集聚地，企業需求穩定，空置率維持在16%以下，供需整體處於相對健康的區間。

2.1.2 核心城市租金水平對比

租金水平直接反映寫字樓物業的市場價值和需求強度，核心城市核心地段的寫字樓因為配套完善、產業集聚效應強，租金水平遠高於非核心區域，整體來看，城市的產業能級、經濟發達程度與平均租金水平呈現明顯的正相關關係。本次統計將各城市的租金統一換算為人民幣元/平方米/月的口徑，消除不同計量單位、貨幣的影響，便於橫向對比各核心城市的租金差異。

香港作為國際金融中心，核心地段甲級寫字樓資源稀缺，整體存量中甲級寫字樓占比偏高，拉高了整體平均租金，水平遠超內地核心城市。北京、上海兩大一線城市的平均租金維持在200元/平方米/月以上，反映出強大的需求支撐，市場韌性較強。成都平均租金不足北京的一半，與超過30%的空置率形成對應，業主方議價能力較弱，市場處於買方市場。成都甲級寫字樓租金同比上年同期下跌13.5%，降幅明顯，反映出供過於求背景下，業主通過降租吸引租戶的市場行為。這意味著，在供給過剩的城市，租金仍存在進一步下行的壓力，而供需平衡的成熟城市，租金則維持相對穩定。未來核心城市寫字樓市場的分化會進一步加劇，核心城市核心地段的優質物業仍能保持租金穩定性，而非核心區域的普通物業則會面臨持續的租金下行壓力。產業結構調整也會推動寫字樓需求出現結構性變化，專業服務業、科創企業對高品質寫字樓的需求穩定，而傳統行業的辦公需求則呈現收縮趨勢，這種結構性變化也會進一步拉大不同品質、不同區位寫字樓的租金差距。

如需獲取核心城市寫字樓投資布局定製化分析報告，可聯繫專業商業地產研究機構對接服務。

三個核心洞察：

1. 核心城市寫字樓存量向頭部集聚，新一線城市未來三年仍有較大規模新增供應入市
2. 成都深圳空置率超25%，供過於求背景下租金下行壓力顯著
3. 成熟存量市場供需平衡，租金穩定性遠高於擴張中城市

更多寫字樓行業研究分析，詳見中國報告大廳《寫字樓行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。