2025年租房市場動態：深圳保租房REITs展現韌性 出租率與成本博弈持續

  中國報告大廳網訊，在2024年深圳保障房供應量激增的背景下，紅土創新深圳安居REIT作為首批保障性租賃住房公募REITs之一，通過穩定的運營和擴募計劃應對市場挑戰。其底層資產出租率雖面臨區域競爭壓力，但仍保持高位運行，並通過差異化定價策略探索可持續發展模式，為行業提供重要參考案例。

  一、租房市場需求激增 下沉競爭加劇致出租率微降

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國租房行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，紅土創新深圳安居REIT持有的4個保障性租賃住房項目（含1830套房源）2024年整體出租率為96.29%，較上年下降2.04個百分點。其中，大鵬新區的保利香檳苑因區域競品增加，出租率降至90.79%；配套商業出租率同比下滑5.88個百分點至94.12%，僅停車場維持滿租狀態。深圳全年保障房供應量達7.98萬套，較上年顯著增長，加劇了核心地段租房項目的市場競爭壓力。

  二、租房成本上升與租金受限形成剪刀差

  項目運營數據顯示，安居百泉閣、安居錦園等三個子項目2024年運營成本分別同比上漲61.77%、86.84%和70.50%，主因為空置房維護費用增加。儘管福田區核心資產基準租金從每月59.74元/平方米微調至60元/平方米（漲幅0.44%），但深圳市場同地段市場化租金普遍年漲超5%。保租房REITs受政府定價約束，租金與市場價格差擴大至約50%，形成「成本增、收入穩」的經營壓力。

  三、擴募戰略拓展版圖 動態調價破局區域競爭

  為對沖現有資產壓力，紅土創新深圳安居REIT啟動31.3萬平方米擴募計劃，擬新增寶安空港花園等3個項目共2338套房源。新項目平均租金較原有資產高15%20%，且聚焦產業密集區（如南山、寶安），預計出租率可達95%以上。管理團隊提出「基準租金動態調整+戶型差異化定價」策略，通過面積、朝向等因素優化收益，並維持3年租約期固定價格機制。

  四、資產增值與市場表現印證長期價值

  截至2024年末，該REIT收盤價較發行價上漲33.25%，位列行業漲幅前五。其底層資產60%位於福田、南山核心區域，且企業定向配租占比達45%，形成抗周期經營優勢。年內實現分紅總額6148.97萬元，經營活動現金流淨額4909.20萬元，在政策調控與市場化競爭雙重壓力下展現韌性。

  總結

  作為保障性租賃住房REITs的標杆案例，紅土創新深圳安居REIT通過區位優勢和擴募策略緩解了市場供應激增帶來的經營壓力。其在租金定價、成本控制及資產組合優化方面的探索，為行業提供了應對政策約束與市場競爭的有效路徑參考。未來，保租房REITs需進一步平衡公益屬性與市場化運營效率，以實現可持續發展。

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