3月5日，在十二屆全國人大三次會議開幕式上，國務院總理李克強作了2015年政府工作報告，總結2014年工作，部署2015年工作計劃。今年的政府工作報告，在這個並不溫暖的春天給房地產行業送來一縷春風。

　　報告提出：「穩定住房消費」、「支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」、「把一些存量房轉為公租房和安置房」。

       地產行業經營風險分析。

　　長期看人口，短期看政策。地產屬需求主導型行業，地產行業長期走勢主要由購房適齡人口決定，包括人口總量和人口結構兩個方面。短期來看，地產走勢主要受到政策及宏觀經濟影響，政策同時影響需求和供給，而宏觀經濟決定居民可支配收入從而影響地產需求，另外短期也可以通過地產行業數據進行分析，包括量價、庫存等。

　　基本面現狀——有遠慮，無近憂。長期來看，城鎮化進程放緩、嬰兒潮出生人口生育高峰已過、人口老齡化背景下剛需人口占比減小等因素使得行業長周期拐點已經臨近;短期來看，限購限貸政策的放鬆、寬鬆貨幣政策、外部融資條件改善使得短期基本面改善，同時考慮到14年開發商拿地熱情減退改善15年供需關係，信用基本面改善可期。

　　地產行業財務情況分析。

　　大周期拐點帶來深刻影響：（1）盈利能力上來說，房地產企業是一個高毛利、高淨利的行業，但是盈利能力正在下降;（2）周轉能力下降觸底，之後或有所上升。大周期中房價上漲趨緩，囤地、捂盤惜售必要性降低，提高周轉、降低風險是房地產企業在大周期下行背景下的必由之路;（3）剔除預收款的資產負債率顯示地產行業負債水平在過去幾年內顯著上行;（4）償債能力方面，存貨/預收帳款顯示營運資金壓力在上個大周期內不斷改善，貨幣資金/短期債務指標下行後趨穩;（5）現金流方面，受到地產行業周期較長、投資屬性高等特點的影響，現金流指標往往不能完全適用，更需關注經營、投資、籌資現金流之間的動態關係以防範地產短期流動性的風險。

　　地產行業信用利差分析。

　　在我們以5個梯隊劃分的行業信用風險中，地產行業位於第三梯隊，信用風險低於產能過剩行業（煤炭、鋼鐵、化工等）但高於下游景氣度較高的行業（汽車、醫藥、家電等）。但出於對長期基本面的擔憂，地產公司整體一級發行利率較高，尤其是低評級房地產債。

　　房地產債投資策略。

　　地產行業基本面長期擔憂而短期邊際改善的狀況使得新發房地產債存在較大的一二級利差，未來新發房地產債具有較好的投資價值。尤其是一些短期流動性改善明顯，但受制於長期基本面擔憂發行利率較高的個券。更多詳情請查看中國報告大廳的數據分析《2015-2020年房地產行業市場競爭力調查及投資前景預測報告》。

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