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商業地産發展趨勢

2018-07-26 09:50:46報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:地産
  報告大廳摘要:去年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米,同比增長-12.2%;其中住宅32256萬平方米,同比增長-22%;辦公樓3537萬平方米,同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米,同比增長0.2%。下面進行商業地産發展趨勢分析。

  去年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米,同比增長-12.2%;其中住宅32256萬平方米,同比增長-22%;辦公樓3537萬平方米,同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米,同比增長0.2%。下面進行商業地産發展趨勢分析。

  以商業地産目前的狀況來看,傳統“短平快”的開發銷售模式已經不可持續。為了在衆多的項目中脫穎而出,不少商業地産項目開始構建新的價值鏈,走向精細化運營,這也造就了2017年商業地産行業的多點開花。

  最直觀的感受,就是購物場所從過往單一的零售中“脫胎換骨”,逐漸提高體驗性業態的占比。隨著消費者的需求越趨多元,購物已不是商場唯一的“表達”方式,而是更多地呈現在休閑、運動、娛樂、就餐、培訓、教育等多方面的消費訴求。

  商業地産發展趨勢一、商業地産庫存較大,多渠道去庫存貫穿始終

  由于商業地産産能過剩,去庫存一直是商業地産的重點問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米,同比增長12.2%;其中住宅32256萬平方米,同比增長22%;辦公樓3537萬平方米,同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米,同比增長0.2%。商業地産的庫存壓力依然很大。

  商業地産發展趨勢二、新一線城市步入存量時代,三四線城市進一步布局

  數據顯示,新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡,人均購物中心面積為0.48㎡,人均購物中心水平已達一線城市水平。從總量上來說,新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距,但是從人均購物中心面積來看,新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡,而一線城市是0.52㎡;從購物中心人均資源來看,新一線城市已經基本接近一線城市的人均水平。

  商業地産發展趨勢三、側重最後一公裏經濟圈,複合型社區商業産品仍占優勢

  過去很多年,國內房地産行業的服務對象主要是中年人、青年人,主要是針對中年人、青年人來塑造産品和建設大型社區。在新的經濟形勢下,房地産行業需要轉型發展,部分房地産開發商已經布局在涉老方面投入更多的精力,這將是房地産行業的一個重大變化。房地産行業在規劃未來建設項目的時候,首先要考慮行業服務人群主要是誰,需要安排哪些配套服務設施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業市場的激烈競爭,社區商業正在從單一的住宅底商向專業市場、主題商場、商業步行街演變。

  商業地産發展趨勢四、商業地産再現去粗取精,優勝劣汰新階段

  據不完全統計,2017年全國新開業購物中心約900家,商業體量有望達到9000萬平方米,大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業與實際開業數量的比例關系,平均開業率約為五成,照此估算,2018年新開業購物中心數量將與2017年基本持平。

  商業地産發展趨勢五、政策調控力度加大,細化政策將實施落地

  政策支持層面,調控力度仍將逐步加大,未來有待更細化、落地的政策出台。2016-2017年,在商業地産整體面臨去化壓力的背景下,國家對商業地産調控力度加大,對于增量市場,因城施策、優化供應結構。 2018年,預測政策優惠方面,未來可以通過出台減免非住宅房産稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低“營改增”增值稅稅率等優惠政策,降低企業資金壓力,一定程度釋放市場活力。

  根據中央結算公司的數據統計,2013-2016年,我國資産證券化發行額逐年遞增,由2013年300億元上漲至2016年的8600億元,增長近28倍。截至2017年上半年,全國共發行資産證券化産品4884.1億元,同比增長68.87%,市場存量為14624.78億元,同比增長66.48%。

  劃撥到房地産方面,2014-2016三年期間,全國房地産相關資産證券化産品已發行97單,發行規模總計達1644.74億元。其中,雖然CMBS和類REITs出現比較晚,但是可謂後起之秀,共計發行27單,規模總計為850.35億元,規模占比超過50%,成為房地産資産證券化的主要工具。以上便是商業地産發展趨勢的所有分析了。

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