商業地產發展趨勢

　　去年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長-12.2%;其中住宅32256萬平方米，同比增長-22%;辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米，同比增長0.2%。下面進行商業地產發展趨勢分析。

　　以商業地產目前的狀況來看，傳統「短平快」的開發銷售模式已經不可持續。為了在眾多的項目中脫穎而出，不少商業地產項目開始構建新的價值鏈，走向精細化運營，這也造就了2017年商業地產行業的多點開花。

　　最直觀的感受，就是購物場所從過往單一的零售中「脫胎換骨」，逐漸提高體驗性業態的占比。隨著消費者的需求越趨多元，購物已不是商場唯一的「表達」方式，而是更多地呈現在休閒、運動、娛樂、就餐、培訓、教育等多方面的消費訴求。

　　商業地產發展趨勢一、商業地產庫存較大，多渠道去庫存貫穿始終

　　由於商業地產產能過剩，去庫存一直是商業地產的重點問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長12.2%;其中住宅32256萬平方米，同比增長22%;辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米，同比增長0.2%。商業地產的庫存壓力依然很大。

　　商業地產發展趨勢二、新一線城市步入存量時代，三四線城市進一步布局

　　數據顯示，新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡，人均購物中心面積為0.48㎡，人均購物中心水平已達一線城市水平。從總量上來說，新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距，但是從人均購物中心面積來看，新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡，而一線城市是0.52㎡;從購物中心人均資源來看，新一線城市已經基本接近一線城市的人均水平。

　　商業地產發展趨勢三、側重最後一公里經濟圈，複合型社區商業產品仍占優勢

　　過去很多年，國內房地產行業的服務對象主要是中年人、青年人，主要是針對中年人、青年人來塑造產品和建設大型社區。在新的經濟形勢下，房地產行業需要轉型發展，部分房地產開發商已經布局在涉老方面投入更多的精力，這將是房地產行業的一個重大變化。房地產行業在規劃未來建設項目的時候，首先要考慮行業服務人群主要是誰，需要安排哪些配套服務設施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業市場的激烈競爭，社區商業正在從單一的住宅底商向專業市場、主題商場、商業步行街演變。

　　商業地產發展趨勢四、商業地產再現去粗取精，優勝劣汰新階段

　　據不完全統計，2017年全國新開業購物中心約900家，商業體量有望達到9000萬平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業與實際開業數量的比例關係，平均開業率約為五成，照此估算，2018年新開業購物中心數量將與2017年基本持平。

　　商業地產發展趨勢五、政策調控力度加大，細化政策將實施落地

　　政策支持層面，調控力度仍將逐步加大，未來有待更細化、落地的政策出台。2016-2017年，在商業地產整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業地產調控力度加大，對於增量市場，因城施策、優化供應結構。 2018年，預測政策優惠方面，未來可以通過出台減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低「營改增」增值稅稅率等優惠政策，降低企業資金壓力，一定程度釋放市場活力。

　　根據中央結算公司的數據統計，2013-2016年，我國資產證券化發行額逐年遞增，由2013年300億元上漲至2016年的8600億元，增長近28倍。截至2017年上半年，全國共發行資產證券化產品4884.1億元，同比增長68.87%，市場存量為14624.78億元，同比增長66.48%。

　　劃撥到房地產方面，2014-2016三年期間，全國房地產相關資產證券化產品已發行97單，發行規模總計達1644.74億元。其中，雖然CMBS和類REITs出現比較晚，但是可謂後起之秀，共計發行27單，規模總計為850.35億元，規模占比超過50%，成為房地產資產證券化的主要工具。以上便是商業地產發展趨勢的所有分析了。

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