2015年我國養老地產行業發展前景分析

　　「我們未來將專門做一個居家護理服務，專門成立了一個公司為老人提供更多上門的服務。這裡面主要有兩個原因，第一是我們這樣可以實現輕資產，我們並不需要租賃任何物業，第二是很多老年人並不喜歡去養老院，因此社區養老成為房企開始重視的一個環節。」綠城物業總經理楊掌法告訴記者。

　　目前房地產細分市場中的養老地產正隨著內外資關注度的提升而浮出水面。按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，我國至少需要1000萬張養老床位。而在2014年全國民政工作會議上透露的數據是，目前全國養老床位數達500萬，其間仍有500萬張養老床位的巨大差距。

　　記者多方採訪獲悉，這個巨大的市場給了很多開發商想像的空間，在擁有業主資源的開發商獲客成本比起專業養老機構更低，而通過社區進行養老地產的嘗試也在開發商中展開，包括綠城、融創、萬科、正榮等房企都在社區裡面開始了養老爭奪戰。

　　進入社區養老

　　「我們從拿地開始即介入規劃社區的70年生活藍圖，貫穿定位、設計、產品及服務，希望打造全程的生活營造體系，是為業主和社區創造更大價值。」融創中國(下稱「融創」)執行總裁田強告訴記者。

　　田強提到的就是目前融創正在打造的社區服務體系，這個體系裡面包含社區美食、運動逆生長、社區便利網、社區朋友圈和社區營造。

　　「我們在社區打造廚房，引進運動設施，並提供一個社交的平台，這裡面很重要的就是兩個人群，老人和小孩。他們通常不會工作，對於社區的依賴性更強。如果能夠服務好他們，或者說在他們還沒有老的時候提前幫他們做好養老的規劃服務，我們可以獲取更多的業主實現產品溢價，也可以在服務上獲取更多的收益。」田強認為。

　　正是如此，融創在自己的社區裡面形成日常的老年課堂，會有各種各樣的活動給老年人一個社交的平台，讓老年人不感到孤單。

　　多位接受記者採訪從事過養老地產的業內人士均發現，中國老年人並不喜歡離開自己原有的社區而去養老院養老，主要因為他們對於陌生環境的懼怕，此外在養老院很多老年人感受不到活力，還是希望和年輕人在一起，正是如此開發商更多在社區進行養老服務。對於開發商而言，這本身就是社區服務的一個升級，其成本並不高，但是其產生的收益和未來嫁接的服務確是多元的。

　　「現在土地出讓年限是70年，我們希望前置這個工作。以往從開發企業的角度，覺得把我們的產品做一個高品質漂亮的產品，交付到客戶那一刻開始我們的使命就完結了，後面是物業公司來做的。現在在硬體生活創造方面還是會發揮主導作用，但是會把最終實現結果的坐標圖後移，後移到客戶生活三十年、五十年的生活，而這些附加價值也是客戶選擇項目的一個依據。」田強認為。

　　無獨有偶，綠城物業則是從一個社區資源整合者的角度來進行養老服務的嵌入。「我們自己做了一個養老體系，從老年人的生活到醫療甚至到死亡都進行了一個全程的護理，我們通過綠城自己的醫院資源、旅遊資源進行嫁接，使得綠城的業主可以更加方便地享受到養老的服務。此外，我們還將利用自己的學校資源成立養老學院，給老年人更多的精神服務。」楊掌法認為，「這些理念在已開發國家已經很流行，目前我們的服務對象可能還是高收入的老年人，這個也和我們的社區業主比較匹配。」

　　《2014-2018年養老地產行業全景調研與投資潛力研究諮詢報告》顯示，相比於硬體，老年人更需要的是軟性的精神需求。正榮集團在近期也在自己的社區同微信進行合作試水，打造一個智能化社區。不同於年輕人，老年人對於方便和個性的要求更高。正榮集團物業公司總經理林志偉表示，以往標準化的物業服務將向更契合客戶需求的體驗式服務模式轉變。而這些服務對於老年人而言顯然也非常重要。

　　盈利模式探索

　　國內房企涉足養老地產也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。雖然那麼多房企都在探索從自己社區的角度打造養老地產，但是目前養老地產盈利模式依舊不明確。

　　內資房企在養老地產的涉足也很早，但進度緩慢。從上世紀90年代開始，越秀地產就介入部分民政局公辦的養老機構，此後陸續承接了不少健康產業園與養老設施的諮詢與規劃設計工作。但直到2011年，越秀地產才與其下屬設計院廣州城建開發設計院成立養老地產研究中心。

　　「目前國內養老地產面臨的一個問題是，我們客戶未富先老，就算能夠承受養老服務的客戶，也有很多不願意多花銷進行養老。」上海萬科副總經理許青川此前在接受記者採訪時表示，「相比於國外比較成熟的養老模式，萬科目前也在探索如何在社區內打造養老產業。」

　　綠城頤樂發展中心總監薛軍對外表示，物業無疑將在居家養老服務中發揮重要作用。綠城集團下屬商業化的養老服務公司綠城頤養集團，主要提供關於養老服務的運營及相關諮詢服務。薛軍指出，5年之後，改革開放之後成長起來的人群將面臨退休，他們有一定消費能力，這時候養老地產將面臨新一輪商機。但是目前的狀況來看，作為長三角養老地產代表的天地健康城與烏鎮雅園，銷售去化程度可觀但都面臨運營問題。

　　接受採訪的業內人士均認為，養老地產的未來方向可能就是嵌入式的，通過為社區做到有足夠的養老配套，並提供長期專業化的養老服務，是下一步實踐的方向，但這一模式能否進行複製，目前仍未有明確答案。

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