養老地產機會在於金融化 融資難成禁錮養老地產瓶頸

　　養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。

　　對於養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。全經聯養老養生地產委員會成立以來，很多業內人士對於委員會給予了很高的期望。

　　「私募房地產投資基金如何從養老地產中掘金?」日前，深圳市私募基金協會房地產基金俱樂部第二屆「房金盛宴·私享會」頂級沙龍在深舉行，房地產基金俱樂部創始主席、創東方投資有限公司董事長肖水龍，中國房地產數據研究院執行院長陳晟，深圳市華睿信資產管理有限公司董事長范嘉貴，深圳前海力匯基金管理有限公司執行總裁陳宇等來自房地產及房地產投融資領域的精英企業家、操盤手，以及行業知名專家學者共同聚焦養老地產，深入探討行業發展和戰略定位。

　　據宇博智業市場研究中心了解，2014年4月，深圳首次以掛牌方式公開出讓兩塊養老設施用地，試水引入社會資本進入民生領域，最終寶安地塊以4億元的價格由前海人壽競得，樓面地價高達14815元/平方米，地面價格高達36830元/平方米，而龍華地塊由融通信公司2.8億元競得。

　　儘管此次競拍改變了以往社會福利用地只能由政府投資開發，「民用養老院」只能租賃場所經營的局面。但養老產業業內人士質疑，開發商高價拿地，兩塊養老用地恐變成普通商業地產項目。

　　實際上，近幾年，業界對養老地產的掘金和質疑似乎一直在同步行進。有數據顯示，目前有超過25%的品牌房企進入養老地產行業」，包括萬科、保利、綠地、復地、富力等龍頭房企均推出養老地產發展計劃。

　　宇博智業市場研究員表示，由於養老地產投資大、周期長、回報率低等問題，融資難成為禁錮養老地產的瓶頸。不過，一些中國最具實力的私募基金已經開始聚焦這一頗具潛力的市場。相比國外日趨完善的養老地產體系，國內明顯還處於探索階段，要讓體系真正運轉起來依然任重道遠。而在這一過程中，私募基金可運用創新思維探索中國環境下運作的養老地產盈利模式，協助房企做大做強養老地產全產業鏈。

　　現狀

　　養老地產成掘金新領域

　　國家「十二五」規劃指出，從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，每千老人30張床位，據此推算至2015年國內市場需要近700萬張床位。數據顯示，截至2010年底，全國各類老年福利機構床位314.9萬張，年末收養老年人242.6萬人。這就意味著，僅 「十二五」期間，我國養老市場缺口就在2010年的規模上翻一番，而根據預計，到2050年，我國老年人口總量將超過4億，這讓養老地產開始成為資本追逐的熱點。

　　據中國報告大廳、宇博智業市場研究中心的《2014年一季度中國房地產行業分析報告》顯示73%受訪者表示自己年老後會考慮住進養老地產項目， 其中，56.8%受訪者願意選擇租賃模式的養老地產，27%受訪者表示會選擇會員制的養老地產，還有16.2%受訪者選擇購買產權。

　　記者調查顯示，54.1%受訪者表示，養老地產最重要的配套應是服務，35.1%受訪者認為最重要的是醫院，還有8.1%受訪者表示交通最重要。

　　早在2010年，地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，採用租、售並舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。萬科集團副總裁兼北京公司總經理毛大慶表示，萬科養老地產首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多「空巢」老人，需求量更大。

　　不過，養老地產在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京東方太陽城、廣州友好老年公寓、台灣長庚養生文化村等。一些新湧現的養老項目則以優越的地理位置、專業化運作經驗和精準的定位贏得資本青睞，在今年5月舉行的第三屆京交會國際養老服務業推介會上，北京潤邦陽光推出的陽光小鎮項目吸引了北京中健銀齡國際投資管理有限公司2.1億元投資，它和不老傳說、中錦頤和3個項目在現場獲得了22.1億元資金。

　　資金市場在養老產業的掘金之旅已經打開。

　　問題

　　「融資難」成發展制肘

　　「想做養老地產的開發商很多，他們已經圈了大片土地，不過還沒想好怎麼做，所以一直處在觀望狀態。」一位業內人士告訴記者。實際上，因養老地產回報率低等問題，資本一直徘徊不前。不少涉足其中的融資機構坦言，為養老地產項目融資太難。

　　宇博智業市場研究員表示，以陽光小鎮為例，考慮到其坐落在北京平谷區黃松峪水庫附近，環境優美，加上潤邦陽光有養老地產運營經驗，更重要的是，這一項目可同時發展城郊度假旅遊，旅遊部分的資金回流可以回補養老地產項目投入，因此北京中健銀齡認為他們的投入會有所回報。

　　目前市場上成型的養老產業投資基金多為養老地產項目開發方自行成立，以其龐大的資本實力向自建項目提供持續強大的資金支持，比如深圳平安不動產有限公司發起成立的杭州平安養老產業股權投資合夥企業，計劃募集資金100億元人民幣，首期25億元，其中平安集團認繳30%，社保基金認40%，普通合伙人認繳 10%，其他投資者認繳20%。據透露，該基金投向浙江省桐鄉市的平安養生養老綜合服務社區項目，採取「租售並舉」的模式進行經營。

　　此外，深圳首批養老用地淪為商業地產的疑慮也不無道理。一些房企是在打著養老地產的概念圈地，仍然固守拍地、建設、銷售的傳統住宅開發運作模式，習慣了短期內回籠資金攫取利潤，與國外養老社區的成熟運作模式相差甚遠。

　　而對於大多數養老地產項目來說，高投入、長周期和不可預期的收益讓基金、信託徘徊不前。和國外相比，目前我國養老地產的投資回報周期大約為8年至10 年，回報率暫沒有統計。美國目前養老社區行業的現金回報率約為8%—11%，內部收益率介於10%—20%之間，投資回報高於普通商業房地產住房。

　　「為養老地產做融資難度非常大，幾乎沒有可能，除非和盈利性項目結合在一起。」佳兆業陳勇認為，綠城和萬科的案例只是個案，從資金投入角度來說，其項目資金支持依靠集團的強大實力，但項目本身商業地產現金流不足以在資金市場上取得資金。在他看來，養老地產現階段還沒有市場，但是隨著中國老齡化到來，模式將更豐富多彩。

　　一些房企負責人也坦言，相對於短期盈利問題，他們更看重養老產業的未來，這和基金、信託的看法一致。不過，他們也更需要看到適合中國環境的精準的產品定位、養老地產產業更加成熟的運作模式以及養老地產投資的創新模式。

　　探路

　　創意金融方案瞄準全產業鏈服務

　　私募房地產投資基金如何從養老地產中掘金?借鑑國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。

　　陳勇認為，要做好養老地產，首先應對項目的一些因素做精準的定位，包括針對對象、針對人群以及客戶需求。「有些問題在老齡化真正到來之前沒有辦法回答，所以養老產業在現階段只處於討論階段。」

　　「養老地產最重要的是結合老人事業做一條完整的產業鏈」，香港海宏國際集團有限公司董事長倪海鷹說。一個完善的養老地產項目應包含居住、生活休閒、文化娛樂、醫療護理、服務和商業六大功能，整合公寓套房、生態公園、健身區域、老年大學、圖書館、歌舞廳、醫療室、護理室、緊急呼叫服務、日常護理服務、代辦服務、超市、洗衣、美發、餐廳等一系列產業形態形成完整產業鏈。一位業內人士提出，在成熟的養老地產模式下，環境資源是基礎，物業價值是載體，醫療價值是驅動，核心價值是服務，所謂養老地產，重點在於養老，而非地產。

　　倪海鷹認為，借鑑國外的成功經驗，養老地產需有三點：政策到位、服務到位和金融支持。首先，做養老地產需要政府傾斜性支持，政策要到位。其次，服務是重要元素，而所有服務中最重要的是醫療要素，醫療配備一定要齊全，若是養老項目建在郊區會帶來一系列的麻煩。

　　再次是金融支持。「目前養老地產最容易做的就是和保險在一起。」 倪海鷹說，AIA、平安、泰康、已經進入養老產業領域，關鍵是要做成資產包。「現在美國也進來了，比如全球私募企業黑石集團，模式上可以把社區打包好，包括服務、租金等，股權的70%轉讓，以減低風險率，讓資產債務化、證券化，如果做到這點私募就可以進入養老地產項目。」

　　「目前中國房地產需要金融家進入，運用很強的專業化來運作項目。」倪海鷹認為，「中國房地產現在進入了調整期，要重新思考，總結過去經驗，寬容地面對調整，有本事、專業化很強的企業可以走得遠。」在他看來，房地產策劃營銷的前期部隊需要專業團隊來操作，金融創新產品也需要專業化運營，今後的方向就是包括設計、規劃、建設等的一個專業化團隊的閉環。

　　志高空調有限公司金融部部長劉兵則認為，養老地產的機會在於金融化，而相對於養老地產，他更看好養老服務。而養老服務體系的核心是金融服務，養老產業項目最大的機會也在金融化。

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