2016年我國養老地產行業市場現狀分析

　　中國更多的老年人須居家養老，這是文化背景使然，也是客觀現實使然。老齡化社會到來，對中國社會基層治理體系提出了更高要求，這意味著社區自治更多將依靠社工組織來管理。現對2016年我國養老地產行業市場現狀分析。到2020年，中國需要145萬社會工作者，目前僅僅有50萬左右，還有將近95萬的人才缺口。而當下的情況則是，中國每年只有3萬多畢業生，且這些畢業生大部分並不從事本行業。

　　90%的老年人居家養老，將催生巨大的居家照顧和家政服務市場，需要有社區服務跟上來，無論是送上門的居家護理也好，還是在社區的公共空間內享受日間照料服務，專業的社工機構和社工人才，將是主要的支撐力量。

　　專業人才必然需要一個培育的過程，政府要設定一些條件，讓人覺得進入養老產業有就業機會，且不卑微。要給社會工作者一種應有的地位和榮光，以及相匹配的體面的收入，讓更多的人參與到這個產業中來。而且，隨著時間的推移，養老服務還需要接續進行。對於任何一個長者，一定會經歷60多歲在家，70多歲接受社區服務，80多歲走向專業的養老機構，這是不可抗拒的一個過程，其間伴隨服務模式的重新構建。

　　在這樣一個模式下，社區始終是中國養老產業的主戰場，無論是政府投入還是鼓勵社會資本進入，一定是要向社區傾斜的。巨大的需求與巨大的缺口，使養老產業具有巨大的市場容量，刺激養老服務產業的體量倍增。

　　養老地產行業市場調查分析報告表明目前現狀並不樂觀，這個市場的發育還存在不可忽略的結構性矛盾。中國老年產業協會副會長、專家委員會主任張愷悌分析認為，巨大的總需求下，中國的大量養老床位卻處在閒置狀態，空置率據統計達到48%，而實際情況可能遠超這個數字。

　　養老產業看上去很美，它是體量和需求巨大的產業，卻並非暴利行業。張愷悌說，當下的養老服務始終在微利運行，甚至賠本也賺不來吆喝。以北京的養老市場為例，大量床位空置的同時，一些公立養老院卻是爆滿，排隊等候床位的動輒幾百人。因為這些養老院享受國家補貼，服務設施齊全而床位費便宜，所以一床難求。

　　而一些民營的養老機構，如果配套完善的醫療和護理服務，運營成本就會居高不下，很難得到老年人的青睞。如果降低服務水準，只滿足基本的生活服務，則很難稱其為合格的養老機構。如果沒有補貼，民營企業提供公立養老機構同樣的環境和服務，則必然會賠本，這就是中國養老機構面臨的突出問題。

　　張愷悌曾參與中國養老產業的頂層設計，在幾年前，以問題為導向，解決養老床位短缺曾經是一個時期的指導方向。但顯然，單純滿足床位的增長，遭遇了市場寒流，養老市場如何健康有序推進，又進入了反思和總結的階段。

　　前不久，上海市公布了養老產業十三五規劃，明確了以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的發展方向。以此為標誌可以探查養老模式頂層設計的曲折反覆，社會化養老機構的角色，從補充到支撐，現在從支撐變為補充。在一些政策文件中，究竟是支撐?還是補充?至今仍語焉不詳。

　　遺憾的是，十二五期間，一些地方政府為了抓住養老產業轉瞬即逝的風口，出台了一些非理性的支持政策，在土地出讓和金融政策上給予了大力扶持，在極大刺激養老地產的同時，也催生了一些泡沫。

　　「養老產業無疑是一個大蛋糕，但要看這個蛋糕是不是做成了?」張愷悌認為，養老產業仍處在做蛋糕的過程中，分蛋糕的時候還遠沒有到來。在這個漫長的培育期，養老市場必須有社會資本進入，要讓他們進得來，還得留得住。

　　雖然養老地產相關項目超百個，但絕大多數是面向高端人群，中低階層養老需求遇冷。據悉，不少養老地產項目每月價格動輒上萬，中低階層顯然難以承擔。

　　之所以會出現養老地產高端化，一是由於高端化更利於企業實現盈利，二是當前國內養老模式的主流仍是居家養老。

　　養老地產涉及配套較多，包括餐飲、娛樂、養生、保健、醫療等內容，帶來的成本是可以想像的。同時，還難以享受到土地、金融、稅收等優惠政策。對以盈利為目的的企業來說，只好選擇滿足高端人群的養老需求，以保證項目不虧損。

　　養老理念的落後，是國內居家養老占據主流的原因之一。這對養老地產來說無疑是一大利空，導致許多養老公寓入住率不高，不少項目因此陷入虧損。

　　從這點來看，養老地產仍然處於發展初期。在老齡化並未加劇以及缺乏政策保障前，市場對養老地產的需求量可能並不大。即便是高端市場，恐怕也不會有大的增長。

　　但養老地產的前景是無疑的，其潛力要得以充分釋放，還需要政府、企業、市場的共同作用。當前房企、險資更多的是試水之意，也是造成與市場主體需求不符的重要原因。

　　未來，養老地產企業要滿足層次不同的老年人需求，開發綜合性住宅養老地產產品，即以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，如此才能推動養老地產發展壯大，才能從中受益。

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