深圳房地產市場：7月份成交量環比下跌8.27%

　　有觀點認為，從政策、金融、經濟、人口和供應五個層面來看，目前深圳還沒有呈現出下跌趨勢，長遠來看趨勢仍將上升。也有觀點指出，在市場進入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場將進入短暫調整期。抑制資產泡沫將對樓市產生強烈衝擊。

　　上半年深圳樓市火熱的行情戛然而止。

　　深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱「深規土委」）最新數據顯示，深圳市7月份新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%；共成交2984套，環比下跌8.27%。

　　新房成交價創下2012年以來單月環比最高跌幅，深圳樓市7月份呈現量價齊跌。

　　儘管「地王效應」在「3·25新政」後起到了短期催化作用，但購房者入市觀望情緒疊加淡季銷售影響，以及新房市場上供應維持低迷，深圳樓市進入了高位盤整。

　　市場降溫

　　規土委數據顯示，深圳新房成交價格在7月首周登頂後便開始下滑，從6月的「6」字頭回到了「5」字頭。

　　今年6月，在龍華「地王效應」的推動下，市場熱情高漲，加上多處豪宅項目推盤，整體拉升了深圳的新房成交價格。根據深規土委數據，6月份深圳新房成交均價達到61756元/平方米，創下過去17個月的新紀錄。

　　進入7月份，首周（7月4日-7月10日）新房成交價繼續維持漲勢，單周環比上漲16.4%，達6.98萬元/平方米。但之後兩周新房成交價便下行，一路降至第三周5.06萬元/平方米的低點，最終整月環比下跌8.27%，創下近年來的最高單月跌幅。

　　這其中有結構性因素。從成交結構來看，成交備案的新盤中豪宅項目數量明顯減少，單價千萬級的豪宅成交275套，相比5月份的486套降幅明顯。

　　但福田和南山仍然在豪宅項目的推動下，新房成交單價繼續攀升，分別達到95070元/平方米和92817元/平方米。其中，福田區新房成交數量中2/3為144平方米以上的豪宅項目，而南山區144平方米以上的豪宅項目成交金額更是占深圳全市豪宅項目約66.98%。

　　克而瑞地產研究指出，7月份深圳高檔項目成交占比下滑9個百分點，中高檔項目成交占比則相應上升。從成交面積來看，小戶型產品成交占比再度突破六成。

　　深圳中原研究中心認為，現階段市場價格仍處高位盤整，成交並不活躍，價格仍是決定客戶是否入市的關鍵因素。

　　從新入市的新盤價格來看，並未出現提價的樓盤，低迷使得市場整體氛圍無明顯好轉，小部分項目低價入市則能帶來好的開盤銷售率。

　　二手房市場則開始出現回暖跡象，深規土委數據顯示，7月全市二手住宅成交（過戶）5838套，環比增長23.4%。

　　由於官方數據存在一定滯後性，往往不能真實反映市場情況。深圳鏈家研究院監測數據顯示，深圳7月份二手房成交均價為53456元/平方米，環比上漲0.5%，連續兩個月回升，實際交易量維持在7500套上下的正常水平且有小幅上升。

　　深圳鏈家指出，目前市場上主要以首次、換房剛需，以及部分長期投資者為主，購買行為趨於理性。

　　深圳中原研究中心則認為，前期地王效應對二手業主報價起了「刺激作用」，二手報價呈現高位震盪，成交價格依然維持高位，整體樣本均價為55247元/平方米，短期內缺乏向下的壓力。

　　盤整繼續

　　儘管深圳市二手住宅成交量在7月份連續四周小幅上升，但仍處於歷史低位。

　　深圳市中原研究中心認為，居高不下的價格使客戶入市積極性不高，對成交量回升形成了一定阻力，短時間內市場仍將處於低迷狀態，預計在9月之前市場成交量難有大幅回升。

　　此外，在經歷7月份深圳土地市場零供應後，將迎來一輪高峰。

　　深圳市土地房產交易中心的最新公告信息顯示，8月份深圳將有15宗地上市交易，土地用途以商業和工業為主，出讓土地位於南山和寶安，其中8月26日當天，寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應「大戶」。

　　而在南山出讓的4宗土地中，有3宗位於前海深港現代服務業合作區，其中兩宗地塊對競買申請人做了限制，要求為世界500強企業且在深圳市無總部。

　　根據深圳中原研究中心統計，今年上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，僅占2015年成交的30.1%。

　　與上半年土地供應量偏少相比，下半年的土地供應力度將明顯加大，僅8月份的土地供應量就接近上半年土地供應總和。

　　然而土地熱潮對樓市的推動作用將降低，深圳樓市的猛漲讓行業嗅到了風險的氣息，政策不確定性加劇。

　　銀行業已自7月份開始收緊政策。7月13日，深圳市包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內的7家銀行陸續收到通知，房貸利率都將調回9折，並於14日開始執行，這幾家銀行之前的貸款利率此前均可到8.8折。

　　深圳中原總經理鄭叔倫認為，樓市不會直線上漲，而是會呈現階梯型，今年深圳可能到了平台的部位，但是跌的可能性也不大，長遠來看趨勢是上升的。從政策、金融、經濟、人口和供應這五個層面來看，目前深圳還沒有呈現出下跌趨勢。

　　儘管7月末中央政治局會議首提「抑制資產泡沫」被市場解讀為劍指房地產行業，但中銀國際證券分析指出，預計國內貨幣政策仍不會做出激進調整，故房價通過硬著陸擠泡沫的可能性極小，大機率仍會以因城施策的區域類行政調控為主。

　　克而瑞地產研究認為，上半年成交火熱後，在市場進入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場將進入一個短暫的調整期。而隨著後續「抑制資產泡沫」的具體措施落地，必將對房地產市場產生強烈衝擊，預計8月市場成交仍將繼續小幅下行。更多深圳房地產行業資訊可查閱2016-2021年深圳房地產行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告。

　　中原地產首席分析師張大偉則表示，目前一線城市成交放緩，部分熱點二線城市房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬鬆不能持續，下半年尤其是四季度房地產市場的風險可能爆發。

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