深圳房地產產品創新研究報告

　　我們創新並呈現給公眾，為的是弘揚我們深圳地產界恆久的創新勇氣，用以滋潤整個業界，使之在不斷變化、發展的市場中永葆創新的衝動。 

　　總結2004年上半年市場產品的特點，發展商無一例外地都在細節上下了很大的功夫，非常人性化。這些市場產品的創新分為室內創新和室外創新以及形式兩種。 

室內創新篇 

空間變換，凸現個性 

（一）使用空間增大典型代表：大露台、落地凸窗、夾層 

大露台———添加生活情趣 

　　大露台毫無疑問是今年深圳最出風頭的戶型創新之一。其實露台就是陽台的升級版本，只不過在功能上來講現在的陽台一般指生活陽台，露台則是承擔景觀、娛樂功能。普通的生活陽台或者景觀陽台的層高在2.8米以上，5.8米以下，而露台的層高則在5.8米以上。而大露台與小陽台的區別就在於大露台的面積可以不用計入銷售面積。也就是說當這種露台的面積越大，消費者獲得的實惠就越多。 

落地凸窗——增加室內可使用面積 

　　凸窗是目前深圳樓盤比較常用的一種傳統窗台結構，具體定義可以說是在建築原有框架結構中窗台板向外懸挑獲得的空間。凸窗的發展也從側面反映了住宅項目在空間方面不斷進行創新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵牆上預留窗洞安裝玻璃窗，起到通風采光的作用。隨後人們發現在窗洞的上下端各加一塊板，那塊伸出去的板就是凸窗，可以將室內的空間延伸，凸窗可以作為一個植物擺放的平台，也可以成為一張書桌，用處良多，更重要的是通過窗洞挑出去的窗台面積只要不超過國家規定的2.2平米，都是不用算入銷售面積的，因此凸窗可以說是現在樓盤開發必備。 

　　落地凸窗是在普通凸窗基礎上更生活化的創新。落地凸窗其實就是將原有的凸窗高度降低到於室內地面高度相同的一種凸窗形式，在建築構造方面也是一種懸挑構件。從直觀上看落地凸窗就是增加了房間的可使用面積。通常凸窗只能作為固定的景觀坐椅或者擺放一些小飾物的架子，不能移動。當變成落地的之後，功能就有了很大的增加。在臥室的可以形成超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內，景觀開闊，通風采光功能更強；同時因為垂直高度降到與臥室地面齊平，因此有效擴大室內實際使用面積，而這些面積並不計入銷售建築面積，使客戶得到最實在的優惠。 

　　當然，因為這種結構面積是不計入銷售面積，對於講求實惠的客戶來講，面積越大，得到實惠越大。 

夾層———為客戶提供免費生活空間 

　　同樣受歡迎的生活創新產品還有中海怡美山莊的夾層。夾層不是中海首創，但在多層中應用也還是算是第一個。3.9米的高客廳與2.8米的臥室、2.19米的夾層餐廳形成三個建築平面，由於2.19米的夾層低於2.2米計算建築面積的標準，不計入建築面積。這個夾層面積在10多平米到20多平米之間，為生活帶了更多樂趣，而怡美銷售的火爆也確實印證了這些創新的作用。 

層高變化，添加靈動空間 

　　層高對於居住的影響是不言而喻的。一般來講，層高如果低於2.8米，那麼在這個環境下生活就會感到比較壓抑。而當層高在3米以上，那麼居住就感覺比較舒服。城市3米6公寓就創新地採用了3.6米的層高建設。這種利用空間來發揮想像的創新實在是讓人眼前一亮，尤其收到年輕人的喜歡。 

　　層高對於城市新貴而言就是一種身份的象徵。豪宅的具體定義，在業界一直有爭論，多數是關於面積以及成交方面，對於層高倒是討論不多。因為豪宅需求的景觀和空間居住的舒適性是毋庸置疑的，層高的高度也就越高越好。試想，客廳的水晶燈越多層，越是襯出客廳的高度，也才顯示出豪宅的貴氣，這就是俗稱″有天有地″的獨立別墅總讓人感覺高檔的一個原因之一。 

　　今年出現的香榭里Skyhouse也是在戶型的空間方面創新的一個閃光點。它是位於建築的上層，享有360度視線無遮攔的景觀顛峰，這一點沒有太多創新元素；但其最有新意的就是層高12米的空間內零阻隔，可將其設計為兩層、甚至是三層的空中別墅。這種個性化的空間設計與傳統的豪宅甚至空中別墅都是有很大區別的。光是這個層高就已經顯示出主人尊貴的地位，同時也表達出他們極富個人生活主張的生活方式。 

（二）景觀無限延伸躍式入戶花園——移步換景 

　　傳統的入戶花園在2002年就已經出現，是大門與客廳的過渡連接，就是將室外環境與室內環境有效結合的方法，同時利用這些面積種植植物、休閒放鬆都是一個很適宜的。此後，入戶花園成為許多樓盤開發的例牌菜，甚至一些戶型先天條件不良的話還會用來提高項目″均好性″，幫助劣勢戶型的銷售。在市場千篇一律以平面入戶花園來招徠客戶的時候，世紀村·日月府的躍式入戶花園就成了樓市絢爛的色彩裝點樓市。日月府採用0.2米高的兩級踏步將室外到室內空間靈動性的過渡，令入戶花園更顯層次感。 

弧形凸窗——擴大景觀視野 

　　項目質素的高低最終來源於居住的效果，而景觀又是居住效果的一個重要指標，因而借景入室成為提高居住質量的重要手段。入戶花園、凸窗都是一個很好的形式，但一般而言角度不會太大，視線不夠開闊。直角凸窗可以有270度的景觀面，但邊角設置稍有浪費。弧形凸窗就省卻直角的浪費，兼具了視野開闊，借景入室的效果，同時弧形的凸窗更加顯得氣派，可謂凸窗中比較比較創新的亮點。 

室外創新篇 

園林自然化 

（一）半山私家花園———從人工中見自然 

　　別墅的高昂價格中包含了景觀的價格，而高素質的住宅項目在社區環境與自然環境相融合的方面多下功夫，對於項目的銷售幫助是莫大的。正如一般的山景住宅項目，在建設過程與推廣過程中多數以山景對於居住好處為主要思路，雖然推窗見山，但無論感覺還是實際上，山始終是一個有距離的欣賞景觀，有距離美卻沒有熟悉感，是許多山景樓盤的通病。將山與人的關係拉近，甚至說山與人的零距離，在目前深圳的住宅項目中還是比較少見的。 

　　移步入景，將公眾資源加以優化為業主服務，不失為一個山景住宅的創新之處。比如蘭溪谷修建由小區直接進入山體的登山路。在登山過程中，一點點看似不經意但確實很貼心的細節讓業主對開發商品牌產生認同感。蘭溪谷在修建登山道、棧道、涼亭時，充分考慮到對山體、植被的保護，涼亭都是建在裸露的岩石之上，極少侵占植被；山路的修建儘量避免傷害樹木，道路中間的小樹有足夠的生長空間；涼亭、石桌的建設都為原有的樹木騰出了足夠的空間，為業主提供了最健康最有社會責任感的生態環境。 

（二）濕地園林———還原自然資源 

　　歐陸風情、熱帶風情是目前深圳樓盤園林用得比較多得園林風情，創新之處見少，濕地園林可能是深圳創新園林的首創。濕地在深圳通常和紅樹林、鳥類自然保護區之類的詞同時出現，給人感覺比較環保、健康。其實濕地除了沼澤、泥炭地、灘涂外，還包括河流、湖泊、水庫、稻田以及退潮時水深不超過6米的海水區。它作為一種自然資源，它蘊涵有豐富的動植物物種，保持生物多樣性的功能，在保護環境方面起著極其重要的作用，是其他任何生態系統無法代替的，也為人類展示了獨特的自然景觀。雖說波托菲諾·天鵝堡二期II區的濕地園林並不是自然行程的，但人工的痕跡很少，還是「因地制宜」的建設，因此生態、以及景觀都將不遜色於自然濕地，並且將濕地應用在園林上是很人性化的創新，真正將自然與生活相結合，是產品人性化創新的一大亮點。 

房產營銷輔助設施創新篇 

紅花也需綠葉稱 

　　（一）花架———大露台的私密保鏢在一覽無餘的大露台基礎上，有花架的露台也成為一種優化空間構成的創新。提起花架，很多人就會想起小時候院子、亭子裡用來搭葡萄的棚子，既美觀又遮蔭。但是在露台上方設置花架為什麼算是一種創新呢？通常為了戶型的均好性，露台會做成錯層的結構，也就是說某層的露台在客廳外，那麼上下層的就是在臥室外。這種錯層的露台不但將建築的外立面變得更靈動，最重要的還是提高了住宅的生活功能，豐富業主的生活。然而當城市裡鋪天蓋地的出現這種新潮而高雅的生活時，尷尬也隨之出現。作為一個休閒、放鬆的地方，私密權的保護非常重要。因為上下錯層來獲得基本的露台條件，上一層露台就可以很清楚看到下一層露台的動靜，就好像你在很放鬆的欣賞高尚音樂，突然發現上面露台的人在有意無意的觀察你的行動，被人看的感覺立馬將腦子裡所有的陽春白雪都瞬間消失，在欣賞下去沒意思，不欣賞下去把，本來就是自己的私人空間，因為別人而掃了雅興，真是不值。露台的一覽無餘也成為了桎梏自身在於住宅項目的運用。產品細節的創新就是要在不斷的運用中將其功能完善。西海明珠的露台就採用露台花架的形式，遮擋了多餘視線的同時，還顯出露台的自然價值。 

　　對於一套住宅而言，只是增加了一個花架，業主可以種植一點爬藤類植物，增加自然情趣，從細節的創新中也能感受到開發商對於客戶的關懷。 

   （二）隔音通風窗也是產品在細節創新方面的成果之一。 

　　通常許多靠近路邊的住宅都會設置隔音玻璃窗來儘可能的減少噪音對生活的影響。隔音玻璃窗如果真正要起到隔音作用，那麼面對噪音的窗應該都是關閉的，但這就對室內通風造成了很大影響。一旦開窗，隔音的作用就不能發揮。在這種情況下，隔音通風窗就成為一種創新產品應用與住所的配置。以往其他樓盤安裝的隔音通風設備都屬於被動通風型，就是將室內空氣抽除去，與室外形成一定壓力差從而實現換氣目的。這樣的換氣設備存在室內管線，以便通向各個房間，實現集中控制。 

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