中國深圳房地產市場現狀調研與發展前景分析報告（2022-2028年）

報告目錄
報告目錄 1
圖表目錄 9
第一章 房地產相關概述 1
第一節 房地產概述 1
一、 房地產的定義 1
二、 房地產的類型 1
三、 房地產業的主要涵蓋領域 2
第二節 房地產業的形態和特點 2
一、 房地產的自然形態 2
二、 房地產業的特徵 3
第三節 房地產銷售要素 4
一、 成本因素 4
二、 經濟因素 5
三、 政策因素 6
四、 社會因素 7
第二章 2017-2021年中國房地產業發展現狀分析 8
第一節 中國房地產業發展歷程分析 8
一、 初步發展期 8
二、 市場形成期 8
三、 快速發展期 8
四、 市場完善期 9
五、 整合發展期 9
第二節 中國房地產業發展概述 9
一、 中國房地產業的宏觀政策解讀 9
二、 中國房地產業周期分析 11
三、 中國房地產業與國民經濟的一般關係與互動效應 12
四、 中國房地產業發展中影響因素分析 13
五、 中國房地產業的成熟特徵、市場亮點及競爭策略 14
第三節 2017-2021年中國房地產業發展現狀分析 15
一、 中國房地產市場現狀分析 15
二、 中國商品房銷售情況及同比增速 18
三、 中國房地產景氣度發展分析 21
四、 中國房地產業面臨的困惑分析 23
第四節 2017-2021年中國房地產業市場運行分析 23
一、 中國房地產市場價格分析 23
二、 房地產公司未來走勢分析 25
三、 中國房地產市場運行態勢 28
四、 中國房地產開發投資新模式分析 29
第三章 2017-2021年深圳房地產業發展環境分析 32
第一節 2022年中國經濟環境分析 32
一、 國民經濟運行情況GDP 32
二、 消費價格指數CPI、PPI 32
三、 全國居民收入狀況分析 32
四、 居民消費情況分析 33
五、 工業發展形勢分析 33
六、 固定資產投資狀況分析 33
七、 對外貿易&進出口 34
第二節 2017-2021年深圳房地產業政策環境分析 34
一、 深圳房地產政策法規 34
二、 相關產業政策 36
第三節 2017-2021年深圳城市建設規劃分析 39
一、 深圳住房建設規劃 39
二、 城市發展目標與總體布局 42
三、 未來規劃發展策略方向 48
第四章 2017-2021年深圳房地產業發展現狀分析 55
第一節 2017-2021年深圳房地產業運行概況分析 55
一、 深圳房地產業發展歷程 55
二、 深圳房地產業運行動態分析 58
三、 深圳房地產業市場走勢分析 60
第二節 2017-2021年深圳房地產業市場重點資訊分析 61
第三節 2017-2021年深圳房地產業發展存在的問題與對策分析 63
一、 制約因素 63
二、 發展中存在的問題 64
三、 發展對策 65
第五章 2017-2021年深圳土地市場運行現狀分析 67
第一節 土地市場概況 67
一、 城市土地供應概念 67
二、 土地市場的特殊性 68
三、 房價與土地成本 69
四、 房價與地價的關係 70
第二節 中國土地市場分析 71
一、 中國土地市場的類型 71
二、 中國土地市場企業拿地情況分析 71
三、 中國土地市場存在的主要問題及對策 94
第三節 中國土地政策對房地產業的影響分析 96
一、 中國土地調控政策演變進程 96
二、 土地政策對房地產作用機理 97
三、 土地管理法對房地產的影響 99
四、 土地改革對房地產市場的影響 100
五、 土地制度對房地產金融的影響 103
第四節 2017-2021年深圳土地市場發展現狀分析 104
一、 土地管理制度演變 104
二、 國有土地供應管理 106
三、 土地供應強區放權 107
四、 多項土地管理擴權 108
五、 深圳城市更新政策 110
六、 深圳統籌土地整備 113
七、 土地市場供應規模 115
第六章 2017-2021年深圳住宅市場發展現狀分析 117
第一節 2017-2021年深圳住宅市場運行形勢分析 117
一、 深圳住宅市場發展回顧 117
二、 深圳住宅區域市場發展 117
三、 深圳住宅市場供求分析 125
第二節 2017-2021年深圳高端住宅市場現狀分析 127
一、 深圳高端住宅價格行情 127
二、 深圳高端住宅銷售形勢 131
三、 深圳高端住宅發展走向 134
第三節 2017-2021年深圳住宅地產運營態勢分析 134
一、 深圳住宅產市場發展態勢 134
二、 深圳住宅地產市場趨勢分析 137
第七章 2017-2021年深圳商業地產業發展態勢分析 139
第一節 2017-2021年中國商業地產市場運行分析 139
一、 商業地產概述 139
二、 2017-2021年中國商業地產市場特徵 140
三、 2017-2021年中國商業地產熱點問題 141
四、 2017-2021年中國商業地產發展機遇 142
五、 2017-2021年中國商業地產融資研究 144
第二節 2017-2021年深圳商業地產業發展現狀分析 145
一、 深圳商業地產行業發展現狀調研 145
二、 深圳商業地產市場行情 147
三、 深圳商業地產市場發展機遇與挑戰 148
四、 深圳商業地產未來發展方向分析 148
第三節 2017-2021年深圳寫字樓市場發展形勢分析 149
一、 深圳寫字樓市場現狀調研 149
二、 深圳寫字樓區域市場 151
三、 深圳寫字樓市場價格走向 152
第八章 2017-2021年深圳二手房市場運營態勢分析 154
第一節 二手房概述 154
一、 二手房的概念及種類 154
二、 二手房專有名詞的概念 154
三、 二手房升值的因素 154
第二節 2017-2021年中國二手房市場發展形勢分析 155
一、 二手房市場特徵 155
二、 二手房交易狀況分析 158
三、 二手房交易價格分析 164
四、 二手房市場政策分析 166
五、 二手房發展趨勢分析 168
第三節 2017-2021年深圳二手房市場運行現狀分析 169
一、 深圳二手房供應狀況分析 169
二、 深圳二手房市場需求結構 170
三、 深圳二手房市場交易狀況分析 171
第四節 2017-2021年深圳二手房市場動態分析 172
第九章 2017-2021年深圳房地產業競爭格局分析 173
第一節 2017-2021年中國房地產業競爭格局分析 173
一、 房地產業競爭階段 173
二、 房地產業競爭格局 174
三、 房地產業競爭力 187
第二節 2017-2021年深圳房地產業競爭現狀分析 189
一、 深圳房地產業細分市場競爭 189
二、 深圳房地產企業競爭格局 193
三、 深圳房地產市場競爭現狀調研 203
第三節 2017-2021年深圳房地產業競爭策略分析 207
第十章 2017-2021年深圳房地產行業主要上市公司關鍵性財務數據分析 210
第一節 萬科企業股份有限公司 210
一、 企業簡介 210
二、 企業營業範圍 210
三、 經營效益分析 210
四、 財務狀況分析 213
第二節 金地（集團）股份有限公司 218
一、 企業簡介 218
二、 企業營業範圍 218
三、 經營效益分析 219
四、 財務狀況分析 221
第三節 招商局蛇口工業區控股股份有限公司 226
一、 企業簡介 226
二、 企業營業範圍 226
三、 經營效益分析 228
四、 財務狀況分析 230
第四節 深圳市振業（集團）股份有限公司 235
一、 企業簡介 235
二、 企業營業範圍 235
三、 經營效益分析 236
四、 財務狀況分析 239
第五節 華僑城集團有限公司 244
一、 企業簡介 244
二、 企業營業範圍 244
三、 經營效益分析 245
四、 財務狀況分析 248
第十一章 2017-2021年中國房地產融資分析 254
第一節 房地產融資途徑 254
一、 銀行貸款 254
二、 房地產信託 254
三、 股權融資 254
四、 債券融資 255
五、 房地產股權私募基金 255
六、 其他方式 255
第二節 2017-2021年中國房地產融資市場現狀分析 256
一、 投資規模及增長 256
二、 區域投資狀況 259
三、 資金到位情況 260
四、 貸款情況分析 262
五、 投資影響因素 263
第三節 2017-2021年中國房地產企業融資分析 263
一、 房地產企業融資現狀 263
二、 房地產企業融資問題 264
三、 房地產風險管理措施 266
第十二章 2022-2028年深圳房地產業發展前景預測分析 269
第一節 2022-2028年中國房地產業發展趨勢預測分析 269
一、 住房市場體系逐步完善 269
二、 核心城市市場價值重構 270
三、 潛在購房需求比較充裕 271
四、 「十四五」房地產政策趨勢 271
五、 「十四五」房地產市場機會 272
第二節 2022-2028年深圳房地產業發展走勢預測分析 273
一、 深圳房地產業市場需求預測分析 273
二、 深圳房地產業價格走勢分析 273
三、 深圳房地產業競爭格局預測分析 278
第三節 2022-2028年深圳房地產業市場盈利能力預測分析 281
第十三章 2022-2028年深圳房地產業投資機會與投資風險預測分析 283
第一節 2017-2021年中國房地產業投資現狀分析 283
一、 中國房地產行業的投資特徵 283
二、 監管指標體系完善 284
三、 中心城市迎新機遇 284
四、 公募REITs加碼利好 285
五、 房企跨界產業地產 285
第二節 2022-2028年深圳房地產行業投資機會分析 287
一、 深圳房地產行業吸引力分析 287
二、 深圳房地產行業區域投資潛力分析 288
第三節 2022-2028年深圳房地產行業投資風險分析 292
一、 宏觀經濟風險 292
二、 投資經營風險 292
三、 開發法律風險 294
四、 行業面臨挑戰 295
第四節 2022-2028年深圳房地產投資策略分析 297

圖表目錄
圖表 1 2019-2020年全國商品房銷售面積及銷售額增速 18
圖表 2 2020年1-12月全國商品房銷售面積及商品房銷售額 18
圖表 3 2020年1-12月份東中西部和東北地區房地產銷售情況 19
圖表 4 2020-2021年全國商品房銷售面積及銷售額增速 20
圖表 5 2021年1-12月全國商品房銷售面積及商品房銷售額 20
圖表 6 2021年1-12月份東中西部和東北地區房地產銷售情況 21
圖表 7 2019-2020年國房景氣指數 22
圖表 8 2020-2021年國房景氣指數 22
圖表 9 「十四五」居住用地供應結構表 42
圖表 10 「十四五」居住用地供應時序表 43
圖表 11 「十四五」住房建設籌集時序表 43
圖表 12 「十四五」住房供應分配時序表 44
圖表 13 大型安居社區項目預選庫 45
圖表 14 「十四五」各區公共住房建設籌集和供應分配目標一覽表 46
圖表 15 深圳市住房發展「十四五」規劃指標 48
圖表 16 2009-2020年一線城市租金資本化率 59
圖表 18 2020-2021年50家代表房企每月拿地總額 72
圖表 19 2021年50家代表房企各陣營拿地銷售比 73
圖表 20 2021年50家代表房企各陣營招拍掛權益金額占比 73
圖表 21 2021年50家代表房企拿地面積城市等級、區域分布情況 74
圖表 22 2021年全國50家代表房企拿地面積TOP10城市 75
圖表 23 22城集中供地不同性質企業拿地占比 75
圖表 24 2021年1-12月各城市群房地產企業拿地金額TOP 10（一） 76
圖表 25 2021年1-12月各城市群房地產企業拿地金額TOP 10（二） 76
圖表 26 2021年1-12月重點城市房地產企業拿地金額TOP 10（一） 77
圖表 27 2021年1-12月重點城市房地產企業拿地金額TOP 10（二） 78
圖表 28 2021年12月住宅用地成交總價TOP 10 79
圖表 29 2021年1-12月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP 100（一） 82
圖表 30 2021年1-12月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP 100（二） 83
圖表 31 2021年1-12月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP 100（三） 84
圖表 32 2021年1-12月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP 100（四） 85
圖表 33 2021年1-12月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP 100（五） 86
圖表 34 2021年1-12月中國房地產企業新增貨值TOP 100（一） 87
圖表 35 2021年1-12月中國房地產企業新增貨值TOP 100（二） 88
圖表 36 2021年1-12月中國房地產企業新增貨值TOP 100（三） 90
圖表 37 2021年1-12月中國房地產企業新增貨值TOP 100（四） 91
圖表 38 2021年1-12月中國房地產企業新增貨值TOP 100（五） 93
圖表 39 供需平衡下的四象圖 98
圖表 40 需求增加的四象圖 99
圖表 41 深圳市城市化統征（轉）地的四個階段 105
圖表 42 2017-2021年深圳土地出讓金額與成交面積情況 115
圖表 43 2021年深圳各區土地成交分布圖 116
圖表 44 2021年深圳住宅用地成交面積及成交樓面價 118
圖表 45 2020-2021年深圳市新房住宅獲批預售套數及新房住宅批售面積 119
圖表 46 2020-2021年深圳新房住宅區域推售面積 119
圖表 47 2020-2021年深圳新房住宅區域推售面積占比 120
圖表 48 2017-2021年深圳市一手住宅成交套數及成交價格 121
圖表 49 2016-2021年深圳市二手住宅成交套數及套均面積 121
圖表 50 2017-2021年深圳一二手住宅成交占比 122
圖表 2018-2021年深圳市新房住宅成交套數及總成交面積情況 122
圖表 51 2021年深圳市新房區域成交面積分布 123
圖表 52 2021年深圳市新房價格段成交面積分布 124
圖表 53 2019-2021年深圳市新房區域成交量分布 124
圖表 54 2021年深圳新房住宅成交面積段情況 125
圖表 55 2021年深圳市一首豪宅成交情況 128
圖表 56 2022年深圳豪宅盤 129
圖表 57 商業地產數字轉型可遵循路徑 144
圖表 58 2019-2021年15個代表城市二手住宅月度成交面積走勢 159
圖表 59 2020年6月至2021年11月百城二手住宅均價及環比變化 160
圖表 60 2020年6月至2021年11月百城二手住宅均價環比下跌城市數量變化 160
圖表 61 2020年6月至2021年11月各梯隊城市二手住宅均價環比變化 161
圖表 62 一線城市二手房參考價政策前後二手住宅均價環比變化 162
圖表 63 2020年6月至2021年11月主要城市群二手住宅均價環比變化 162
圖表 64 2021年1-11月百城二手住宅價格累計漲跌幅TOP20城市 163
圖表 65 2021年二手房與新房市場聯動機制 164
圖表 66 2021年各季度地方二手房調控收緊政策梳理 165
圖表 67 二手房成交參考價政策的作用機制 166
圖表 68 部分已出台參考價政策城市二手住宅價格環比漲跌幅變化 166
圖表 69 2014年以來我國各項貸款及房地產貸款、個人住房貸款餘額走勢 167
圖表 70 2021年9月底以來中央針對房地產的相關表述 168
圖表 71 2021年9月以來部分城市出台的房地產「扶持」政策 168
圖表 72 2021年以來深圳二手房成交走勢 171
圖表 73 2018年以來深圳一季度二手房成交套數同比情況 172
圖表 74 百強企業2017-2021年銷售增長情況 175
圖表 75 百強企業及綜合實力TOP10企業2017-2021年市場份額 176
圖表 76 百強企業不同陣營2021年銷售額及其增長率均值情況 177
圖表 77 百強代表企業未來發展策略 178
圖表 78 百強代表企業2020、2021年各等級城市銷售額分布 179
圖表 79 百強代表企業2020、2021年城市群銷售額分布 179
圖表 80 百強代表企業2020、2021年重點項目各面積段銷售占比 180
圖表 81 2021年百強企業房地產營銷措施 181
圖表 82 百強企業2017-2021年營業收入與淨利潤均值變化情況 182
圖表 83 行業低利潤時代的應對策略 183
圖表 84 百強代表企業2020-2021年拿地總量及同比增速 184
圖表 85  2017-2021年百強企業「三道紅線」情況 185
圖表 86 2020年-2021年融資總額 185
圖表 87 百強企業2017-2021年納稅情況 186
圖表 88 宏觀政策經濟環境走勢 190
圖表 89 2020年全國GDP前十省份/直轄市 191
圖表 90 2012年以來廣東省商品房銷售額及全國占比 191
圖表 91 廣東省房地產企業綜合競爭力研究方法體系 192
圖表 92 2021年廣東省房地產企業綜合競爭力評價指標體系 193
圖表 93 入圍房企銷售額市場份額 193
圖表 94 入圍企業本土房企及外來房企分布情況 194
圖表 95 入圍房企門檻階段數量結構 195
圖表 96 粵港澳地區入圍房企分布區域結構 195
圖表 97 入圍代表企業2018-2020年廣東省內拿地總量及拿地銷售比 196
圖表 98 入圍代表房企2020年在廣東省拿地數量前十城市 197
圖表 99 入圍房企2020年廣東省招拍掛市場拿地城市及宗數情況 198
圖表 100 本土房企2020年主要城市銷售占比情況 199
圖表 101 外來房企2020年主要城市銷售占比情況 200
圖表 102 本土房企截止2020年底廣東省土儲情況 201
圖表 103 外來規模房企廣東省土儲情況 202
圖表 104 2022年1-4月深圳房地產企業銷售業績TOP20 203
圖表 105 2022年1-4月深圳房地產企業銷售業績TOP20 204
圖表 106 深圳商品住宅銷售金額TOP10項目 205
圖表 107 2021年2月-2022年4月深圳商品住宅供銷走勢 206
圖表 108 2019-2022年萬科企業股份有限公司總資產及淨資產規模 211
圖表 109 2019-2022年萬科企業股份有限公司營業收入及增速 211
圖表 110 2019-2022年萬科企業股份有限公司淨利潤及增速 212
圖表 111 2019-2022年萬科企業股份有限公司營業利潤及營業利潤率 213
圖表 112 2019-2022年萬科企業股份有限公司淨資產收益率 214
圖表 113 2019-2022年萬科企業股份有限公司短期償債能力指標 216
圖表 114 2019-2022年萬科企業股份有限公司資產負債率水平 216
圖表 115 2019-2022年萬科企業股份有限公司運營能力指標 217
圖表 116 2019-2022年金地（集團）股份有限公司總資產及淨資產規模 219
圖表 117 2019-2022年金地（集團）股份有限公司營業收入及增速 220
圖表 118 2019-2022年金地（集團）股份有限公司淨利潤及增速 220
圖表 119 2019-2022年金地（集團）股份有限公司營業利潤及營業利潤率 221
圖表 120 2019-2022年金地（集團）股份有限公司淨資產收益率 222
圖表 121 2019-2022年金地（集團）股份有限公司短期償債能力指標 224
圖表 122 2019-2022年金地（集團）股份有限公司資產負債率水平 224
圖表 123 2019-2022年金地（集團）股份有限公司運營能力指標 225
圖表 124 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司總資產及淨資產規模 228
圖表 125 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司營業收入及增速 229
圖表 126 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司淨利潤及增速 229
圖表 127 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司營業利潤及營業利潤率 230
圖表 128 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司淨資產收益率 231
圖表 129 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司短期償債能力指標 233
圖表 130 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司資產負債率水平 233
圖表 131 2019-2022年招商局蛇口工業區控股股份有限公司運營能力指標 234
圖表 132 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司總資產及淨資產規模 236
圖表 133 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司營業收入及增速 237
圖表 134 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司淨利潤及增速 238
圖表 135 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司營業利潤及營業利潤率 239
圖表 136 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司淨資產收益率 240
圖表 137 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司短期償債能力指標 242
圖表 138 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司資產負債率水平 242
圖表 139 2019-2022年深圳市振業（集團）股份有限公司運營能力指標 243
圖表 140 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司總資產及淨資產規模 246
圖表 141 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司營業收入及增速 246
圖表 142 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司淨利潤及增速 247
圖表 143 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司營業利潤及營業利潤率 248
圖表 144 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司淨資產收益率 249
圖表 145 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司短期償債能力指標 251
圖表 146 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司資產負債率水平 251
圖表 147 2019-2022年深圳華僑城股份有限公司運營能力指標 252
圖表 148 2019-2020年全國房地產開發投資增速 256
圖表 149 2020年1-12月全國房地產開發投資情況 257
圖表 150 2020-2021年全國房地產開發投資增速 257
圖表 151 2021年1-12月全國房地產開發投資情況 258
圖表 152 2020年1-12月份東中西部和東北地區房地產開發投資情況 259
圖表 153 2021年1-12月份東中西部和東北地區房地產開發投資情況 260
圖表 154 2019-2020年全國房地產開發企業本年到位資金增速 260
圖表 155 2020年1-12月全國房地產開發企業到位資金 261
圖表 156 2020-2021年全國房地產開發企業本年到位資金增速 261
圖表 157 2021年1-12月全國房地產開發企業到位資金 262
圖表 158 「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要有關房地產的內容 270
圖表 159 2020年中國城市房地產投資前景前25名城市 288