中國報告大廳網訊，在城市化進程不斷加速的當下，產業園區作為經濟發展的重要引擎，其發展模式的轉型備受關注。隨著新市民、青年人等群體的住房需求日益增長，保租房在解決這一問題上發揮著關鍵作用，成為推動產業園區向產業社區轉型的重要突破口。本文將深入探討傳統產業園區存在的問題，剖析保租房在產業園區轉型中的重要作用，並結合典型城市實踐案例，提出產業園區向產業社區轉型的政策建議。
《2025-2030年全球及中國房地產行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，早期產業園區規划過度聚焦生產功能，忽視了職工的生活需求，隨著時間推移，諸多問題逐漸暴露。
生產與生活脫節導致居住成本高。傳統產業園區居住空間緊張，住房需求難以滿足，大量產業工人只能選擇周邊城中村和村鎮住宅。然而，近年來，園區附近城中村大規模拆遷，如2016-2020年杭州市改造266個城中村，拆遷居民約14萬戶，使得低租金的非正規租賃住房大幅減少。在下沙經濟開發區、未來科技城等地，新建農民安置房被分隔出租，租金高達1600元/月以上，這不僅增加了產業員工的居住成本，還帶來居住條件簡陋、安全隱患突出、通勤條件較差等問題。
空間規劃不合理導致職住失衡。儘管我國產業園區發展經歷了多個階段，但仍有部分園區發展方式傳統，規劃簡單，布局鬆散，加劇了人口高度集聚地區的職住分離。相關數據顯示，2020年全國人口向深圳、上海、北京、杭州等區域中心城市進一步集中，職住分離呈強化趨勢。數據顯示，全國超1400萬人通勤時間超過60分鐘，其中近600萬是青年人。
功能單一導致缺乏配套設施。傳統產業園區功能單一，忽視居民生活需求，缺乏完善的教育、醫療、文化娛樂等生活配套設施。這使得企業招工難、留人難問題突出，年輕一代工人對居住私密、衛生、舒適的要求不斷提高，對平等享受城市公共服務的呼聲也越來越高。
保租房的出現為解決這些問題提供了契機。保租房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，主要解決符合條件的新市民、青年人等住房困難群體的租賃住房問題。《關於加快發展保障性租賃住房的意見》明確指出，可將產業園區內工業項目配套建設的行政辦公及生活服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限從現有的7%提高至15%，且提高的部分面積將主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，鼓勵集中建設宿舍型保租房，促進職住平衡。
產業園區作為城市人口集聚的重要區域，聚集了大量外來務工人員、新市民和青年人，其承載功能日益多元化。與傳統產業園區不同，當今產業園區不僅要注重生產功能的發展，更要注重產業、資源、生活服務等各類功能的融合發展。
產業社區是以產業為基礎、融入城市生活等功能，集「工作、學習、生活、休閒於一體」的產城空間布局創新模式，已成為產業園區轉型發展的必然選擇。一方面，它適應新興產業的興起;另一方面，它滿足了產業員工對更美好生活的追求和對更完善生活配套的需求。
以杭州市錢塘區為例，作為杭州市最年輕的行政區和浙江省首批高能級戰略平台，錢塘區產業工人多，對低成本、相對體面的租賃住房需求大。如士蘭集成電路4000餘名員工中，3500人需租房;九陽2500名員工中，約2000人需租房。據浙江省公安廳2022年6月底統計，登記在冊的錢塘區63.46萬暫住人口中，租房34.596萬人，占比54.51%。同時，2012年以來，浙江嚴控企業在廠區自建宿舍，很多產業平台又未按職住平衡原則規劃建設足夠住房，加之周邊城中村大規模拆遷，導致低租金、小單間的非正規租賃住房大幅減少，符合產業工人需求的低成本、相對體面的租賃住房一房難求。新市民、青年人住房條件不佳，企業留人難問題突出，解決好職工住房已成為企業留人用人的關鍵，這也促使產業園區加快向產業社區轉型。
(一)杭州市錢塘區的積極探索
2021年3月11日，杭州市錢塘區設立，其規劃控制總面積531.7平方千米，作為產業聚集區，租賃住房的「低質」供應與旺盛需求間的矛盾突出。錢塘區政府高度重視產業工人等新市民住房問題，積極探索多元化的保租房與園區建設之路。
大型企事業單位利用自有土地建設保租房。例如聖奧大江東智造基地共有員工1087人，建有職工宿舍480套，主要為非成套居室，房源入住率100%，有效降低了職工生活成本，提高了職工歸屬感、幸福感和獲得感，為企業引才留才提供了有力支撐，職工離職率僅3%。
利用產業園區配套用地打造「鄰里中心」。錢塘區落實政策，推動產業園區做好職住平衡分析，建設集居住、配套於一體的鄰里中心。如在建的臨江鄰里中心項目，占園區建築面積30%，可提供房源約3000套，全面打造涵蓋生活配套、休閒娛樂、醫療保障、智慧服務等一體化場景的產業鄰里中心。錢塘新區還將陸續規劃建設4個類似鄰里中心，滿足新市民新需求和產城共融發展新趨勢。
(二)蘇州工業園區的成熟經驗
蘇州工業園區位於蘇州市城東，總面積278平方千米，截至2023年底，園區累計有國家高新技術企業近2800家，培育獨角獸及准獨角獸企業218家、科技創新型企業超萬家。園區借鑑新加坡產城融合和新城建設經驗，在國內較早向產業社區轉型。
在規劃上，從總體規劃到各類詳細規劃和專項規劃，都十分重視居住和生活服務功能配置。多次強調產居關係調整和功能有機融合，編制各類詳細規劃和數百項專項規劃，引導園區從以工業發展為主向工業、居住、商業、文娛多位一體轉型。
在住房供給體系上，包含優租房、公租房、集體宿舍、商品房、安置房等多種類型，覆蓋不同收入群體、年齡層次和家庭結構。其中優租房主要面向人才，租金一般不超過市場價的70%，可使用公積金繳納，也可選擇領取租房補貼。產業工人主要租住在公租房、安置房或集體宿舍內，也可購買園區內商品房，多樣化的住房選擇滿足了不同人群的居住需求。
在配套服務上，建設鄰里中心，提供多樣化社會服務。鄰里中心集商業和社會服務於一體，服務半徑500-800米，服務人口2萬-4萬，集中了農貿市場、郵政所、銀行、閱覽室等多種設施。園區成立鄰里中心發展有限公司負責規劃、開發和運營，打造「15分鐘生活圈」，形成多層次商住服務體系。
在社區治理上，引導居民社區參與，提高基層治理能力。鄰里中心設置公共活動空間，作為社區成員交流平台，園區還成立社會組織聯合會，引導社會組織參與社區治理，提升基層治理水平。
(一)出台產業社區建設指導意見
將產業型社區納入現代社區建設規劃，成為其重要組成部分。系統總結各地成功案例和問題解決方法，制定全國性的產業社區建設指導意見，全面引導產業社區的規劃、建設和運行。
(二)加快完善產業社區規劃
產業社區規劃是推動城市可持續發展的關鍵。基於產業發展和人口聚集，統籌規劃居住和就業，強化住房與產業發展的相互支撐作用，避免產業「孤島化」，推動產業和居民形成良好互動。對國家級、省級產業園區進行全面體檢，評估發展現狀，依據產城共融、職住平衡理念，統籌人口、產業和用地資源，優化用地配置，制訂科學合理且可持續的產業社區規劃。
(三)明確產業社區建設標準和程序
明確建設規模，參考寧波、洛陽等地經驗，產業社區以0.067-0.333平方千米(100-500畝)、服務不超過3萬就業人口為宜，根據周邊設施和服務對象情況適當調整規模。規範設立程序和建設管理，通過方案申報、實地踏勘、部門聯審、批覆成立、登記註冊等環節，對產業社區的設立和建設進行科學評估和管理，建立規範的管理體系。
(四)加快建設一批保租房及鄰里中心
加大社區內人才公寓、集體宿舍等保租房和配售型保障房供應，通過多樣化戶型設置，滿足不同收入群體、年齡層次和家庭結構的住房需求。形成政府、企業、社會組織等多方參與的多渠道供給機制，提高住房供應的靈活性和多樣性。對職住嚴重不平衡、生活配套不全的園區，加快配置保租房、公租房或配售型保障房以及公共配套設施。供求矛盾突出的園區，限期調整用地規劃，增加保租房及相關配套設施用地供給。借鑑成功經驗，在產業社區內加快建設鄰里中心，提供便利的商業、文化、醫療、教育等服務，提高居民幸福感。
(五)加大用地、金融等政策保障
在用地政策方面，支持新增用地指標向產業社區傾斜，完善產業社區住宅、商服用地審批制度，簡化審批流程，提高用地效率。財政政策上，加大對產業社區基礎設施、公共服務設施建設的支持力度。金融政策方面，鼓勵金融機構信貸政策向產業社區傾斜，為建設和運營提供資金保障，推動金融機構提供低息貸款、信用擔保等金融服務。
(六)鼓勵市場主體參與產業社區建設運維
引入專業化投資運營商，與產業園區或政府簽訂目標考核責任書。保租房行業現狀分析指出，支持政府平台公司參與投資，整體負責產業社區的開發建設、引智引商和運營管理等。深化社區、社會組織、社會工作者和志願者等主體間的聯動機制，加大社區社會組織培育力度和政府購買服務力度。
傳統產業園區因過於側重產業發展和經濟增長，忽視職工生活配套，導致職住失衡、居住條件差等問題。保租房作為解決新市民、青年人住房問題的重要途徑，在產業園區向產業社區轉型中發揮著重要作用。通過分析傳統產業園區存在的問題，結合杭州市錢塘區、蘇州工業園區等典型城市的實踐案例，我們提出了一系列以保租房為依託推動產業園區轉型的政策建議，包括出台指導意見、完善規劃、明確建設標準和程序、加大政策保障、鼓勵市場主體參與等。未來，應持續關注保租房的發展，充分發揮其在產業園區轉型中的作用，打造宜居、宜業的產業社區，促進城市的可持續發展。
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