房市爭論分析

    房市向何處去？這成了一個大問題。在中國社科院今天召開的「2008年中國房地產高峰論壇」上，與會者雖然人人和氣、客氣，但也掩飾不了對該領域認識的不同——
    房價是不是到了拐點？官商分食比例是否合理？銀行和房地產商能否繼續快樂合作？每一個問題，都是當前最熱鬧的話題。

    拐點還是幻覺

    隨著中央調控力度加大和房價走入遙不可及的高位，「拐點」論便在2007年年底漸漸成為一種強勢觀點。支撐它的是人們觀望態度的蔓延和成交量的大幅萎縮以及部分房地產商的促銷降價。普通老百姓似乎看到了希望。

    然而，今年3月開始，曾經低迷的上海房市漸次回暖，價量俱增不說，還一舉突破均價12000元/平方米心理關口。同時，北京、廣東也頗有地產「陽春三月」的景象。一時間房市拐點又顯得模糊起來。

    今天高峰會上公布的《中國房地產發展報告NO.5》則明確宣稱，2008年房價上漲幅度將大大低於去年，但是整體下降的日子卻不會到來。

    該報告的副主編、中國社科院城市發展與環境研究中心研究員李景國認為，當前的中國尚不具備拐點的條件和環境。他的理由很簡單：房地產市場尚未改變供不應求的局面。

    李景國說，史無前例的工業化和城市化導致對房地產的剛性需求，再加上舊城改造造成的被動性需求以及城鎮居民消費升級引發的改善性需求，疊加在一起決定了推動房價上漲的力量依然強大。同時，中國的土地資源稀缺，尤其是城市用地更是稀缺，這使市場增量受限。第三，進入2008年,國內外原材料價格上升，勞動力成本增加，導致房地產生產成本走高。另外，國家政策亦不支撐房價向下發展。

    「這些基本面短期內難以發生根本性改變。某些城市出現的房市交易量下降，市場觀望氛圍濃厚，並不能證明房地產下降的大拐點已經降臨。至少提出該論點還為時尚早。」李景國說。

    此前，國家發改委官方網站曾發布一季度房地產市場價格形勢分析報告，指出二季度房價上漲壓力加大，全國房價將保持整體溫和上漲趨勢。

    該報告稱，流動性過剩、人民幣升值以及鋼材、人工成本的快速上升，都會推動住房價格的上升；近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市，同時，隨著我國經濟增長的放緩，部分生產流通環節也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇進入房地產市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續走高；居民在等待觀望後也會逐步選擇進入住房市場。

    雖然由於某種考慮，該報告被緊急撤下，然而其分析仍讓人印象深刻。況且，該報告的論點和論據頗與一些研究者合，比如郎咸平。郎氏近期在不同的場合一再表示，2008年大陸房市不可能急轉直下。與發改委報告不同，他強調，這主要是中國投資環境變化，大量資本沒有更好去處的結果。

    官商分食的比例該如何

    地價和房價的關係早為人所爭議不已，特別是在土地招牌掛剛剛推行時。後來，在職能部門的強力打壓下，相關輿論慢慢淡化。然而，最近一種討論，被認為更貼近本質：房價里，多少是被政府攫取，多少又是被開發商拿走？兩者各自的合理性又在何處？

    3月，北京社會科學院《北京藍皮書之社會發展報告》分析稱，國家各項稅收理論上要占商品房銷售價格的約1/3，再加上土地出讓金和配套費用，約占銷售價的2/3。

    報告認為，「如果政府在這兩類收入上讓利，經濟適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少。因此，改變以GDP增長為中心的發展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提。」

    今天的會上，房地產商唯一代表、明天信華投資有限公司副總經理陳雲峰則大聲疾呼要對「開發商公平」。他延續了同行任志強的說法：地價在很大程度上推升了開發成本，這必然加大了房地產的風險。「現在開發商拿到一塊地，成本就占整個開發成本的45%左右，有的甚至超過一半。就是說，房地產開發商主要的資金風險就壓在這塊地上了。」

    陳雲峰還表示，如果希望房價降下來，或者說增幅減下來，那麼政府應該把二手房的稅負降下來，就像降股市的印花稅一樣。「我了解到北京市的一個區，地稅50%來自二手房過戶的3%的印花稅，支撐現在這個區50%的財政收入。所以政府把稅一加上去，就上癮了，很難降下來。現在盤活存量房是一個最簡單的降低房價的道路，所以現在買二手房，上11%多的稅，五年內的二手房，確實沒有必要，每次加稅都沒有對房地產的市場形成好的作用。」

    《中國房地產發展報告NO.5》分析北京土地市場形勢時提到，2007年下半年，北京成交建設用地的平均地面價格為8078元/平方米,同比上漲82%；平均樓面地價為3934元/平方米，同比上漲36%。其中，住宅類用地地面均價為8091元/平方米，同比上漲100%；樓面地價3970元/平方米，同比上漲44%。可為陳氏一證。

    不過，在該報告中，由中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲領銜的《2007年中國城市地價狀況分析》則提出，地價占房價比例逐步降低，且低於其他國家水平。縱向對比2000~2007年全國30個主要城市平均住宅地價占平均住宅房價的比例關係，2000~2004年住宅地價占住宅房價的比例變化不大，基本維持在23%左右。2005年這一比例提高較多，達到27%，到2006年和2007年住宅地價占住宅房價的比例逐漸降低，分別為25%和23%。

    從國際上來看，研究資料顯示，地價在房價中的比重相對較大。如在美國的主要城市，用於建造商業樓宇的土地價格通常占全部物業價格的30%~40%，英國為25%~38%，瑞典為20%~22%，新加坡為55%~60%，韓國為50%~65%，日本則高達80%~90%。「與國外相比，我國地價占房價比例並不高，對我國大部分城市來說，在房地產價格基本穩定的前提下，土地價格逐步回歸的真實水平是有一定的空間的。」

    到底多少比例合適？恐怕土地供需兩方永遠無法意見一致。需要注意的是，在北京市社科院對市民的調查中，市民對2007年北京市政府各項工作評價最低的就是「調控房地產價格」，74%的回答者明確表示「不滿意」，而回答「滿意」的僅占5.5%。67%的回答者認為，房價問題在今年也不會有所改善，市民逐漸對政府在這一問題上的調控能力失去信心。

   銀行和開發商能否繼續合作愉快

    研究人員指出，自2000年以來的房地產輝煌背後，主要是銀行源源不斷的貸款。這種合作也給雙方都帶來了巨額利潤收入，同時也在很大程度上將雙方綁在了一起。根據《中國房地產發展報告NO.5》的數據，截至2007年末，全國人民幣貸款餘額26萬億元多，全國商業性房地產貸款餘額為4.8萬億元，占全國的比重為18%，比年初增加11261億元，增長31%，增速比同期人民幣貸款利率高出7.5個百分點。其中，房地產開發貸款餘額為1.8萬億元，比年初增加3613億元，增長26%。

    這種愉快的合作在今年遇到了問題。首先是美國次級按揭貸款危機給中國敲響了警鐘。儘管管理層一再重申這種危機不會發生在中國，但是必要的防範措施正在實施，其中包括緊縮信貸的政策。開發商的資金緊張已成為事實。

    不久前，SOHO中國董事長潘石屹說，「受國際資本市場慘澹和國內宏調銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應，並進入前所未有的融資艱難期。」隨後，任志強放言，「只要宏觀經濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產商後死。」口氣已大不同於以往。

    《中國房地產發展報告NO.5》也提到，隨著中央政府的宏觀調控，部分地區出現了住房交易量嚴重萎縮、價格滯漲、有價無市的情況，開發貸款和個人住房按揭貸款的不良率均有大幅提高。它還引用某商業銀行內部檢查結果說，因為銷售不暢等原因，國內某大型城市的房地產開發貸款中，2006年度的展期貸款和借新還舊貸款金額合計占到全部到期貸款的近1/3。

    在此種情況下，各大銀行都在降低房地產貸款的比重。此中老大建設銀行還宣布，今年房地產業貸款將採取更多措施以控制風險，其中對開發類貸款客戶識別將提高標準以及實施住房個人貸款風險評估新辦法。

    據悉，由於銀行惜貸、開發商缺貸，2008年房地產產業鏈條中最忙的、生意最好的是「房地產開發借貸中介商」。這些借貸中介商在開發企業和放高利貸者之間搭起了一座橋樑。有傳言說，在北京，兩年期的開發項目，如果找民間高利貸，其貸款年率都在25%以上，即如果開發商借兩個億的高利貸，兩年之後連本帶息需要償還3個億。