2015年我國住房體制深化改革政策分析

　　自1998年啟動住房體制改革近20年之後，我國再一次對住房體制進行深化改革。記者從權威人士處獲悉，被坊間稱為「二次房改」的「進一步深化住房體制改革」，正由住房城鄉建設部會同國家發改委等相關部門進行更進一步的探索。

　　業內人士表示，從「住有所居」的目標來看，此次改革重點在保障住房，未來將針對不同的保障對象，實行廉居和安居兩類保障住房制度。

　　目標調整住房結構實現「住有所居」

　　據權威人士透露，此次「進一步深化住房體制改革」是為了完成國家深化改革具體工作中對於房地產改革的安排，正由住建部改革發展司牽頭組建團隊制定。

　　「在中國房地產發展到新的階段後，總體供求平衡，但住房結構仍十分不均。」上述權威人士表示，此次改革的目標是調整住房結構，使居民住有所居。

　　對於「住有所居」的發展目標，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，一個理想的住房目標應該是實現住有所居，帶動經濟增長，促進社會公平。

　　「值得注意的是，實現住有所居，並不意味著每個人擁有自有產權住房，而是居民家庭根據自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產權的住房，也可以租住不擁有任何產權的住房。」倪鵬飛說。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，全世界住房發展目標的演化，基本分為四個階段，是用數量和質量來確定的。第一個階段在住房比較緊張的時候，目標是一戶一房;第二個階段是一人一間;第三個階段是環境舒服;第四個階段是住房的現代化和智能化。目前中國房地產結束了短缺時代，所以我們至少從平均的角度已經實現了一戶一房的目標，下一個階段的發展目標應該是一人一間，或者說目標是住房質量更好。

　　此外，此次改革還將對房地產業進行重新定位。劉洪玉表示，前期提出房地產是國民經濟的支柱產業，由此帶來了一些問題。我們提出一個新的定位，房地產業是國計民生的支柱產業，第一重要的是對民生的支柱作用，第二是對國民經濟的支柱作用。「一改過去過度強調帶動經濟增長，而著眼於解決民生，是房地產業發展定位的重要轉變。」

　　記者了解到，2009年前後，住建部即啟動對「二次房改」的前期調研工作，由時任住建部副部長的齊驥牽頭，住房改革與發展司、房地產市場監管司、住房保障司、公積金監管司、政策研究中心等抽調人力，組成研究小組，對進一步深化住房體制改革的有關問題進行研究。

　　調整針對不同對象分類保障

　　據悉，此次房改的方向是：建立市場與保障相結合的住房體系，對低收入和最低收入家庭推出「政府主導、市場參與」的住房保障體系，對中等及以上收入家庭推出「市場配置、政策調節」的住房市場體系。

　　「這次房改的重點或在住房保障。並不是1998年的房改政策有缺失，其實之前是很全面的一次房改，只不過在執行過程當中過分強調了市場化以及對經濟增長拉動的作用，而忽略了保障。」上述權威人士表示，在房改進行10年後，監管層發現了這方面的缺失，因此從2007年開始關注住房保障。

　　倪鵬飛認為，應建立租售並舉的住房持有體系，包括建立「大城市、超大城市以租房為主」的目標制度體系。例如，對城鎮低收入、中等偏下收入住房困難家庭，通過公共租賃住房(廉租房)解決其基本住房問題;鼓勵企業長期持有租賃型住房，向市場提供平價出租房;建立租賃與銷售相互銜接的制度。

　　中國房地產業協會原副會長朱中一認為，對於部分新增住房消耗壓力較大的城市來說，可以採取實物補貼與貨幣補貼並舉。

　　住建部此前曾表示，允許收購商品房用於保障性住房，並將督促存量庫存較高的城市出台將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。

　　「房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。」住建部部長陳政高曾表示，隨著保障房建設的持續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限於政府主導建設，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。

　　深化糾正重市場、輕保障模式

　　1998年，國務院發布《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這是我國的第一次住房改革，實現了城鎮職工從福利分房到通過市場解決住房問題的重大轉變，房地產市場基本形成。

　　據國家統計局數據顯示，2014年，全國房地產開發投資達9.5萬億元，是1998年的26倍多。其中，住房開發投資6.43萬億元，占房地產開發投資的67.7%。新建商品住房銷售面積和銷售額分別為12億平方米和7.6萬億元，分別是1998年的10倍和30倍。

　　《房地產行業市場競爭力調查及投資前景預測報告》顯示，房地產市場也成為城鎮住房供應的主渠道。國家統計局數據顯示，2013年，全國城鎮新建商品住房竣工面積7.9億平方米，是1998年的5.6倍，占城鎮新建住房竣工面積的比重，從1998年的29.7%提高到近年的70%以上。

　　在房地產市場形成的背景下，我國居民住房條件也發生了天翻地覆的變化。1998年至2003年，我國城鎮新增人口3.15億人，城鎮人均住房面積也大幅提高。數據顯示，全國城鎮人均住房面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。據第六次全國人口普查數據，2010年全國城鎮戶均住房套數達1.02套，戶均住房間數(不包括客廳、廚房、衛生間)達到2.65間。擁有住房的城鎮居民家庭中，擁有成套住房的戶數已占到71%。

　　但值得注意的是，經過長期「重市場、輕保障」的發展後，我國住房資源擁有不均勻。近年來，隨著我國住房建設規模的擴大，住房需求總體得到滿足，但住房資源占有不均衡的結構性矛盾愈加凸顯。

　　數據顯示，2010年城鎮非農戶籍家庭擁有2套及以上住房的比例為13.7%。以北京為例，2005年至2010年，北京市20%的高收入家庭占有新增住房套數的53.2%。相形之下，外來務工人員的住房條件卻日漸惡化。

　　此後雖經多次調控，房地產市場、房價卻急速走高，低收入居民購房愈加艱難，熱點城市房價快速上漲，部分熱點城市漲幅大幅超過居民收入增長速度。據統計數據測算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等熱點城市新建商品住房銷售均價分別上漲276%、278%、267%，同期城鎮居民可支配收入僅增長158%、170%、72%。從房價收入比來看，按三口之家購買一套90平方米的商品住房計算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳的房價收入比分別從9.1、8.0、7.4，擴大至13.3、11.2、15.7。

　　有業內人士表示，「二次房改」的最終目標是解決更多人的居住問題，不出意外的話，「二次房改」的重點將會放在對商品住房消費、住房保障之間的關係的界定和調整上，以適應當前住房消費市場、住房保障領域工作的新變化，既保障居民的基本住房權利，又能使市場規律在住房市場的發展過程中發揮主導作用。