濟南房地產市場前景

　　2017年濟南房地產市場總供應住宅面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%。當前，深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度成為房地產市場工作的重要內容。隨著濟南進入限售、限貸、限價、限購的「四限」時代，房地產市場也理性回歸。下面是2018年濟南房地產市場前景分析：

　　進入2018年，濟南濟南房地產市場延續低溢價趨勢，底價成交占比較高。世聯行的一份研究報告中提出，2018年濟南市場供給將有所增加，在政策不放鬆不加強的背景下，需求量預計與2017年持平，房價增長動力不足。隨著商業用地的陸續供應和開發，濟南公寓市場供應量會持續增加。

　　2017年，面對土地市場過熱、高溢價率等問題，濟南實施精準供地，通過提高項目預售條件、設定居住用地出讓最高限價、競配基礎設施或公益設施等措施引導企業理性競價。日前，山東省委副書記、濟南市委書記王文濤表示，產業要發展，離不開城市的空間載體，但是先行區不能幹成房地產開發區，光有房地產沒有產業就容易變成「鬼城」、「死城」。濟南房地產市場發展將與城市建設深度結合。

　　濟南房地產市場前景一、樓市「四限」 成交回落

　　2017年，全國範圍內的房地產市場調控此起彼伏，調控內容從常規的限購、限價、限貸新增了限售、限商，部分地區樓市進入「五限」時代。2016年年底召開的中央經濟工作會議，首次提出了「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，房地產市場調控方向鎖定在房屋回歸居住屬性上。經過一年多的調控，2017年年底，中共中央政治局會議、中央經濟工作會議等紛紛把房地產工作列入2018年重點工作內容。深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度正深刻影響著房地產市場的發展方向。

　　在此背景下，濟南經歷了理性回歸的過程。從2016年濟南重啟限購政策之後，2017年是濟南樓市調控政策理性化的一年。2017年4月，濟南市印發《關於進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，規定本地戶口二套房首付比例提高至60%，非本地戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商業按揭貸款長年限縮短至25年，並且規定土拍溢價率超過150%得賣現房，限購區域內住房須取得不動產權證滿2年後方可上市交易。

　　樓市「剎車」後，濟南限購細則於2017年5月18日正式出台，規定濟南市全日制大學本科（含本科）以上學歷的購房者，與用人單位簽訂正式用工合同，且連續繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策，把樓市政策與人才引進政策相結合。除此之外，濟南信貸政策持續收緊，2017年8月中下旬，濟南多家銀行調整房貸利率執行水平，首套房上浮5%~10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。

　　隨著濟南進入限售、限貸、限價、限購的「四限」時代，房地產市場也理性回歸。根據中國指數研究院的數據，濟南2017年住宅總供應面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%，平均月度供應量為63萬平方米。一季度供應量最少，僅92.3萬平方米，二三季度供應量不斷增加，8月份供應量達111.28萬平方米，為年度最高點。

　　在成交量和價格方面，克而瑞提供的數據顯示，2011年至2016年，濟南房地產總體呈現逐年上行態勢，成交量及成交價格逐年上漲，2017年成交量僅為689萬平方米，受宏觀調控政策影響，成交大幅下滑。2017年濟南商品住宅量跌價漲，均價達11757元/平方米，同比上漲21.83%，成交量為689萬平方米，同比下降56.53%。其中，2017年100~120平方米的住房占最高市場份額，隨著面積段成交不斷擴大，改善性需求進一步釋放，成交結構呈多樣化趨勢。

　　濟南房地產市場前景二、溢價率下降 土地市場回歸理性

　　早在2016年6月底，濟南上演了當年最激烈的土拍「盛宴」：出讓土地10宗，出讓土地總面積694942平方米，總成交價為57.71億元人民幣。其中，G021/G022/G023地塊經過936輪激戰，最終以289.7%的溢價率和25.4624億元的成交價成為該次10宗出讓地塊的「地王」。自此以後，濟南土地市場火熱，房企搶地，部分地塊競價近千輪，樓面價也不斷被刷新，這種熱度一直蔓延到2017年。

　　在濟南2017年4月的限購政策中，首條即規定「優化居住用地供應，本著『增加總量、控制熱點、均衡供地』原則，實施精準供地，平抑土地市場。」同時引導企業理性競價，結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）的，項目主體結構完工後方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過後方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

　　統計數據顯示，2017年前3季度，濟南多地塊溢價率超過150%，轉為現房銷售，也有地塊觸發「最高限價」。在2017年6月12日的章丘土拍中，最高溢價率達401%，繼長清最嚴土拍之後濟南出台新政，居住用地設定「最高限價」。在2017年8月份唐冶土拍之前，濟南再出新規，要求達到最高限價後，網上交易系統自動轉為軌道設施建設資金、配建政府儲備性安置房面積或市政建設項目競價方式。

　　調控政策高壓之下，濟南土拍溢價率開始降低。2017年9月份，復星集團以總價29.53億元的底價獲得了濟南CBD區域的9宗土地，總面積達150445平方米，包括4宗商業用地和5宗住宅用地。2017年10月份，濟南土地市場大部分以底價成交，12月的兩次土拍，最高溢價率僅85.12%。2017年12月31日，濟南推出21宗土地，其中位於興隆片區的7宗土地全部流拍，剩下CBD、段店兩個片區14宗土地全部以底價成交。

　　進入2018年，濟南土地市場回歸理性，據中原地產研究中心提供的數據顯示，1月份濟南土地市場大放量，土地出讓金總額108.4億元，同比增長4990.55%。2月26日，濟南迎來春節後首場土地交易，在不到一小時的網拍中，18宗地塊成功摘牌，總土地面積約120萬平方米，成交金額超200億元。雖然18宗土地成交總金額超過200億元，但濟南市場總體延續了1月份的低溢價趨勢，除長清區、孫村片區和中央商務區等區域的6宗土地經過多輪競價外，其餘地塊均為底價成交。

　　濟南房地產市場前景三、2018年或將細化調控政策

　　當前，房地產市場調控處在「深水區」，長效機制出台在即。2017年11月底，住房城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產工作座談會，學習貫徹黨的十九大精神，要求堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性，切實防範化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。之後，中共中央政治局會議、中央經濟工作會議等重要會議紛紛把房地產工作列入2018年重點工作內容。

　　通過梳理2018年省級地方「兩會」可以發現，堅持房地產市場調控不動搖、不放鬆仍是各地的重要政策內容。山東省省長龔正在政府工作報告中提出，未來將加快住房機制改革和長效機制建設，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，大力推進住房租賃補貼、完善老舊小區、棚戶區改造任務。

　　對濟南來說，保持房地產市場平穩健康發展仍是2018年工作的重中之重。克而瑞發布的報告中顯示，濟南土地市場持續在政策的約束下低價運行，拿地熱情趨冷，土拍市場將回歸理性。未來產品將以剛需為主導，向改善產品轉變，改善需求進一步釋放。濟南出台土地市場最新政策，比如「最高限價、競安置房」等政策實施後，對於參與競買企業的資金管控愈發嚴格，競買門檻提高，將使得大量中等規模開發企業拿地受阻。2018年濟南樓市或將延續調控趨勢，細化出台限購限貸政策，短期內受政策影響，量跌價穩的局面將持續一段時間，因此，中高端改善型客群將受到一定影響。

　　中國指數研究院發布的報告認為，從成交量來看，2017年限購限貸政策連續出台，投資需求受到抑制，但濟南作為山東省的省會城市，人口吸附能力較強，購房需求仍比較旺盛。在維持市場穩定的基調下，濟南的市場成交量將保持平穩。從價格上來看，政策仍將持續，價格很難有較大漲幅，預計2018年濟南市場量價平穩。

　　該報告認為，從土地競拍情況來看，房企在濟南拿地意願強烈，土拍政策頻出，但仍未降低企業拿地熱情。但隨著調控持續的進一步深入，金融監管的進一步加強，未來房企拿地將歸於理性，土地成交溢價率將會有所下降，但對於優質地塊，競爭仍會比較激烈。