2026 年倉儲行業景氣度分析：年均倉儲指數達50.7%

中國報告大廳網訊，倉儲行業作為物流與供應鏈的核心中游環節，其產業布局變化直接反映國內生產流通領域的庫存與需求變動，近年來隨著電商、冷鏈、跨境貿易的發展，細分倉儲業態的分化逐步加劇。倉儲指數（CSI）是反映倉儲行業運行景氣程度的核心指標，以50%為榮枯分界線，高於50%表示行業處於擴張區間，低於50%則表示行業收縮。中國物流與採購聯合會聯合中儲發展股份有限公司按月發布該指數，數據覆蓋行業核心運行維度，權威性較高，能夠準確反映行業月度、季度以及年度的運行特徵。本次梳理2025年各月及季度的核心指數數據，分析行業運行態勢與產業布局特徵，為相關參與者提供參考。整理2025年9-12月中國倉儲行業核心運行指數，所有數據均為核定實際值，一致性較好，能夠反映第四季度行業景氣度的月度波動特徵。

從表格數據可以看出，2025年第四季度倉儲指數在榮枯線上下波動，整體呈現先升後降再反彈的走勢，符合國內零售市場的季節性規律，9月傳統消費淡季跌破榮枯線，10月雙十一大促備貨帶動回升，11月備貨結束後小幅回落，12月年底補貨帶動再度反彈，景氣度波動與終端需求變化高度匹配。

1.1.1 核心指數月度變動特徵

從分項指數的變動來看，業務量指數在統計區間內均高於50%，2025年10月業務量指數為52.7%，12月上升至53.6%，說明倉儲業務量始終保持擴張態勢，大促節點的提前備貨直接帶動倉內作業量提升，反映終端零售需求對行業的拉動作用明顯。與之形成對照的是，期末庫存指數多數月份低於50%，2025年年均值為49.8%，反映企業庫存去化節奏整體順暢，終端需求消化庫存的速度快於庫存入庫速度，說明國內生產流通領域的庫存壓力整體可控，並未出現大面積的庫存積壓問題。進一步拆解，平均庫存周轉次數指數2025年10月為51.2%，12月為53.4%，均高於榮枯線，說明行業庫存周轉效率持續提升，這一變化與倉儲行業自動化、智能化改造的推進直接相關，自動化倉通過貨位管理系統、自動分揀設備提升作業效率，庫存周轉效率較傳統倉提升三成以上，帶動全行業周轉效率整體改善。企業員工指數2025年9月為52%，10月為51.6%，均保持在榮枯線以上，說明行業就業保持穩定擴張，倉內作業的用工需求隨業務量增長持續提升，即使自動化設備逐步普及，依然帶動了運營管理、設備維護、訂單處理等新增崗位需求，行業吸納就業的能力並未下降。業務活動預期指數2025年9月為54.5%，10月為51.1%，雖然較9月有所回落，但仍高於榮枯線，說明行業企業對中長期發展保持樂觀預期，多數頭部企業仍在推進新倉布局，尤其是高標倉和冷鏈倉的投資，並未因短期的景氣波動放緩擴張節奏。從核心指數的變動可以看出，行業運行的韌性較強，短期波動並未改變長期擴張的趨勢，需求端的結構性增長帶動行業持續升級。

為消除月度波動對趨勢判斷的影響，觀察季度層面的行業運行特徵，整理中國物流與採購聯合會發布的2025年各季度倉儲指數均值數據，所有數據均為全年完成後的核定值，不存在預測偏差，能夠清晰反映全年行業景氣度的季度變化趨勢。

從季度數據可以看出，2025年倉儲行業景氣度呈現前高后低再回升的走勢，季度波動符合國內生產流通的季節性規律，全年均值保持在榮枯線以上，驗證了行業全年整體擴張的判斷，與國內物流行業整體增長的趨勢保持一致。

1.2.1 全年景氣度整體表現

2025年倉儲行業全年指數均值為50.7%，高於榮枯線0.7個百分點，說明行業整體擴張幅度雖然不大，但始終保持正增長，並未出現系統性的收縮。從新訂單指數年均值來看，2025年全年新訂單指數年均為51%，同樣高於榮枯線，說明新增訂單需求保持穩定增長，行業增量空間持續打開，並未出現需求飽和的問題。究其本質，倉儲行業的增長直接受益於國內社會物流總額的增長，2024年中國社會物流總額超過350萬億元，年複合增長率保持在5%左右，帶動倉儲需求持續增長，尤其是高標倉的需求缺口長期存在，頭部地產企業以及物流企業持續拿地建倉，推動行業供給升級。國家「十四五」現代物流發展規劃明確提出，要加快高標準倉儲設施建設，提升倉儲行業智能化、數位化水平，各地相繼出台配套政策，對符合標準的新建高標倉、智能化倉儲項目給予土地、稅收以及補貼支持，政策紅利持續釋放，推動行業供給側升級。進一步觀察，設施利用率指數多數月份高於50%，說明現有倉儲設施的利用率保持提升，行業不存在嚴重的產能過剩問題，傳統低標倉逐步退出市場，高標倉的利用率普遍保持在80%以上，帶動全行業設施利用率提升。新訂單的穩定增長說明下游需求對於倉儲服務的升級需求依然旺盛，跨境電商帶動保稅倉需求增長，生鮮電商帶動冷庫需求增長，直播電商帶動雲倉需求增長，不同細分領域的需求增長對沖了傳統倉儲需求的下滑，推動全行業整體保持擴張。從全年運行表現來看，行業受短期需求波動影響出現季度性的景氣回落，但整體運行平穩，長期增長趨勢並未改變。

2.1.1 細分倉儲業態差異

按照存儲品類和功能劃分，倉儲行業可以分為普通倉、冷庫、雲倉、保稅倉等多個細分業態，不同細分業態的景氣度存在明顯差異，該維度權威數據暫缺，基於產業鏈調研和公開權威信息分析。普通倉主要服務於傳統生產製造和批發流通領域，需求增長相對平緩，景氣度低於全行業平均水平，不少傳統低標倉的利用率不足60%，面臨轉型或淘汰的壓力，部分業主選擇將低標倉改造為高標倉或者細分業態倉儲，提升租金收益率。與之形成對照的是，冷庫作為服務生鮮食品、醫藥等領域的細分業態，需求增長持續高於行業平均，近年來國內冷鏈物流需求年複合增長率超過10%，帶動冷庫庫容持續增長，截至2024年底，中國冷庫庫容總量超過1.8億立方米，較2020年翻了近一番，頭部企業如萬緯冷鏈、普洛斯等持續擴大冷庫布局，核心城市的高標準冷庫利用率已經超過90%。雲倉作為適應電商訂單碎片化、快周轉需求的新業態，近年來增長迅速，雲倉通過數位化系統對接電商平台，實現訂單的實時處理和發貨，周轉效率遠高於傳統倉，目前頭部雲倉的庫存周轉天數僅為傳統倉的三分之一左右，深受直播電商和品牌電商的青睞，不少傳統倉已經改造為雲倉，通過引入數位化系統提升運營效率，租金水平較改造前提升兩成以上。保稅倉主要服務於跨境電商進口業務，近年來隨著跨境電商進口規模的穩定增長，保稅倉需求持續增長，主要集中在沿海口岸城市，長三角和珠三角的核心口岸保稅倉利用率普遍較高，部分核心口岸的保稅倉供不應求，需要通過外租周邊倉庫滿足需求。進一步拆解，不同細分業態的分化本質是需求結構升級的結果，傳統的基礎存儲需求已經飽和，而適應新消費、新流通模式的細分倉儲需求快速增長，推動行業內部結構調整，不少傳統倉儲企業已經開始轉型，逐步加大冷庫、雲倉等細分領域的布局，提升自身的盈利水平，行業內部的結構性機會遠大於整體性機會。

2.2.1 產業布局趨勢特徵

中國倉儲行業的產業布局與區域經濟發展水平、貿易流通規模直接相關，從區域分布來看，長三角地區是中國倉儲產業最集中的區域，倉儲面積占全國的比例超過25%，其次是珠三角和京津冀，三大經濟圈合計占比超過60%，主要源於這些區域的生產流通規模大，電商產業發達，終端需求旺盛，帶動倉儲需求持續增長，核心節點倉庫的輻射範圍覆蓋全國，租金水平也高於其他區域。近年來，隨著中西部地區經濟的增長以及電商渠道的下沉，中西部地區的倉儲布局速度明顯加快，成都、武漢、西安等中西部核心城市的高標倉開工面積增速已經超過東部沿海地區，主要源於這些區域的土地成本相對較低，同時本地消費需求增長迅速，區域節點倉儲的需求提升，頭部倉儲企業紛紛加大在這些區域的布局，完善全國倉儲網絡。從城市內部布局來看，倉儲設施逐步從城市核心區向近郊和遠郊遷移，核心城市的核心區土地成本高，原有倉儲設施逐步改造為商業或住宅，新建倉儲設施集中在城市繞城高速周邊，依託高速路網形成多個倉儲集群，既降低了土地成本，也方便城市配送，提升配送效率。從投資主體來看，倉儲行業的投資主體已經從傳統的物流企業擴展到地產企業、電商企業、零售企業，京東、阿里等電商企業均自建了大規模的倉儲網絡，用於保障自身的物流配送效率，提升用戶體驗，萬緯、普洛斯等專業倉儲運營商則面向市場提供倉儲租賃和增值服務，滿足不同客戶的差異化需求，不同投資主體的布局推動行業供給多元化，提升了行業整體的服務水平。基於此，倉儲行業的產業布局呈現出沿海核心區域集中、中西部加速追趕、城市外遷、主體多元化的特徵，這種布局趨勢符合中國經濟區域發展的規律，也適應了流通網絡下沉的需求，從現有數據觀察，這種分化趨勢未來仍將延續，結構性投資機會依然突出。

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核心洞察

• 全年倉儲行業整體保持擴張，年均倉儲指數達50.7%，景氣度隨終端需求季節性波動，整體運行平穩韌性較強。
• 行業內部分化明顯，傳統普通倉增長乏力，冷庫、雲倉、保稅倉等適配新需求的細分業態增長較快，結構升級趨勢明確。
• 產業布局向經濟核心區域集中，中西部核心城市加速崛起，投資主體多元化帶動供給升級，結構性機會突出。

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