一線城市土地收入銳減 房地產市場進入存量時代

　　　　時至年末，各地政府推地積極，土地市場迎來一波小高峰，但依舊未能改變全年降溫的局面。其中，一線城市降溫更為明顯。中原地產數據顯示，北京今年前11個月的土地成交金額為1680億左右，與去年同期的2609億相比，相去甚遠。

　　與此同時，土地市場整體溢價率下調、流拍創下歷史紀錄。

　　不少業內人士認為，土地市場尤其是一線城市的低迷，表明房地產市場的存量時代正在到來。

　　1998年起，我國房地產一直處於增量狀態，價量齊飛、長期上揚的狀態在近兩年的政策調控下正在迎來拐點。一線城市作為房地產市場的風向標，特別是北京、上海，事實上在幾年前就已經進入了存量時代，二手房交易遠超新房，而存量時代的房地產市場如何演變，正在被市場的各方實踐和檢驗。

　　1.一線賣地收入下滑

　　今年持續緊縮的房地產市場蔓延到了土地市場。

　　12月3日，今年前11個月，中國土地出讓收入最高的50大城市合計「賣地」收入3.27萬億元，同比上漲7.3%。而去年同期的上漲速度在30%以上，增速明顯放緩。

　　這樣的放緩態勢率先在一線城市得以體現。統計顯示，北京年內土地成交大約在1680億左右，截至目前已經成交1558.54億，同比去年下降41.51%。

　　擁有充足的郊區土地供應量的廣州，其在今年的土地的出讓金額卻不足千億，為930.8億元，同比下降2.35%。

　　土地供應量不足更是深圳的一大弊病。今年前10個月，深圳有4個月土地0交易，其餘幾個月土地交易也處於低位。在今年前11個月，深圳出讓土地397.6億元，同比下降了11.88%。房企們甚至需要爭搶東莞塘廈、鳳崗、清溪等這些臨深片區的土地。

　　同為一線城市，上海又有所不同。截至目前，年內上海土地出讓金達到了1715.7億元，同比上漲了26.96%。據中指院數據，上海去年的土地出讓金為1472億元，這是由去年的供地結構調整等原因所致。

　　整體上看，一線城市土地市場降溫明顯，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢價率下調等一系列表現。

　　今年三季度，一線城市住宅地價同比增幅連續7個季度收窄，上海、北京分別連續8個和7個季度持續降速。

　　今年廣州計劃供地面積是1561萬平米，但截至11月27日，廣州已經交易的土地面積僅為580萬平方米，僅完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之間。

　　今年亦是土地頻頻流拍的一年。中原地產研究中心表示，截至11月29日，一二線城市住宅土地流標282宗，同比增長143%，且是近6年來最高紀錄。其中，北京和廣州的土地流拍宗數分別為6宗和7宗。而在2017年，北京全年僅流拍了3宗土地。

　　「流標的原因非常多，最主要原因是房地產企業資金鍊壓力逐漸增大，而一線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大。」

　　而溢價率方面，北上廣深四個一線城市也出現危機，北京和上海分別以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降溫，廣州和深圳也以同比上漲2.8%和1.54%的增幅放緩增速。

　　與一線城市相對比，二線城市的土地市場整體仍處在上升之中。據統計，前11個月，杭州「賣地」收入達2452億元，居於全國首位。此外還有鄭州、重慶、蘇州、武漢等二線城市土地收入也超過了千億元。

　　2.存量時代到來

　　歷史地看，1998年到2008年，房地產行業進行了長達10年的新一輪建設高峰，城市人口在增長，住房的建設量也在增加。2008年危機之後，「4萬億」救市，房地產又進入了貨幣推動的加槓桿通道。

　　「經歷了這麼多年的發展，從總體上來看我們已經不缺房子了，這個判斷意味著，未來房地產市場的需求將主要來自於存量的流通。」。

　　2016年和2017年分別有9個和24個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。這個數字在2018年預計將超過40個。

　　其中，經過了增量時代的擴張與發展，身居一線的城市或將率先進入房地產行業的存量時代。

　　從某種意義上來說，2009年一線城市就已經是存量時代了，「如果單純從面積角度上來講的話，供應量早就和以前不一樣了，已經是質的變化了。」

　　儘管眼前，一線城市因為限競房等因素，短期上來看新房供應量依舊上漲，「但趨勢上來看，現在已經是二手房時代了，從成交結構看，除了廣州，其他一線城市都已經是二手房為主了。」

　　鏈家董事長左暉說，過去十年來，我國一線城市房價平均漲幅在5倍以上，二線城市的平均漲幅也可達到3倍，但從目前來看，不動產資產價格高速增長的時代已經結束了。

　　同時，存量時代，意味著租賃市場的發展機遇已經到來。

　　新的土地供應、新房供給逐年減少的同時，人口向大城市遷移的步伐沒有停止，一線城市高企的房價也促使更多人選擇租房;同時，大城市也擁有更多的流動人口，這註定了其租賃市場的活躍。

　　以北京為例指出，這兩年北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來這個比例會提升到50%左右。

　　在深圳這樣的一線城市，新增土地的供應會越來越少，舊城改造又推進緩慢，租賃市場將成為房企必須在此布局的戰略。

　　正是基於這樣的判斷，鏈家轉型貝殼，寄望能在中介服務和租賃等存量市場大展身手;萬科也在深圳大規模推進城中村「綜合整治」，大力發展租賃。

　　除了租賃和中介市場的潛能被業界發現，近年來，各大房企紛紛尋求轉型，改變以往瘋狂拿地的高周轉模式，轉而追求多類物業的持有運營，也正在表明他們正在脫離傳統的增量開發模式。

　　「未來，所有的開發商都要轉為開發+運營模式，才能更好地生存，這已經是行業的共識。」深圳一位大型開發商說。