2025年辦公樓精選報告報告

  中國報告大廳網訊，在經濟環境複雜多變的背景下，上海作為中國經濟中心，其辦公樓市場正經歷一場深刻的結構性調整。傳統行業的韌性與新興力量的崛起交織，成本控制與空間升級的需求碰撞，共同塑造了當前市場的動態格局。隨著產業疊代加速和租賃策略演變，辦公樓市場需求端呈現多元化特徵，而租戶選擇的轉變正在重塑城市商務空間的價值分布。

  一、傳統行業煥新：新元企業驅動需求增長

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國辦公樓行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，上海辦公樓市場長期以金融服務、專業服務等六大行業的穩定需求為支撐，其歷年成交占比始終超過全市總量的85%。儘管面臨租金波動壓力，這些傳統產業仍展現出強勁韌性。值得關注的是，「新元」概念企業的滲透正為傳統行業注入新動能：2024年甲級辦公樓租賃成交中，帶有「新元」標籤的企業貢獻了30%的需求增量，並在近年投融資事件中的占比從2018年的40%躍升至近80%。資本加持下，這類企業憑藉技術、模式或服務的創新優勢，在市場競爭中快速搶占市場份額，成為推動辦公樓市場新增長的核心引擎之一。

  二、「成本驅動型」搬遷窗口期開啟

  當前上海辦公樓市場正經歷調整周期，「租戶主導」的趨勢日益顯著。業主方通過更具競爭力的租金策略吸引承租者，而租戶則抓住機會優化辦公空間布局。數據顯示，20222024年間，以環境升級為目的的搬遷交易占全部搬遷類成交的74%。許多原本位於乙級辦公樓、創意園區或遠郊地區的企業，在租金下行周期中選擇以更低成本升級至甲級項目。這一趨勢反映出市場供需關係的變化：租戶議價能力提升後，其選址策略更注重「降本增效」——66%的受訪者表示，當辦公支出降幅超過20%時才會考慮搬遷決策。

  三、數據透視市場變革：從租金調整到選址策略轉變

  租金水平是影響租戶行為的關鍵變量。與疫情前相比，過去三年中租金淨價低於7.0元/平方米/天的成交占比增長約40%，印證了企業對成本控制的迫切需求。與此同時，搬遷距離的變化揭示出更靈活的空間選擇邏輯：20192021年與20222024年間對比顯示，專業服務業和科技網際網路企業的平均搬遷半徑顯著擴大。這既反映了租戶在優質資源集聚區尋求空間升級的意願增強，也體現了市場通過動態調整實現資源配置優化的過程。

  總結

  上海辦公樓市場的變革本質是產業疊代與成本博弈共同作用的結果。傳統行業的創新轉型、「新元」企業的快速崛起、以及租戶策略的結構性轉變，正推動市場從單一租金競爭轉向品質與價值並重的新階段。隨著更多企業通過搬遷實現辦公效能提升和成本結構優化，未來辦公樓市場的能級躍升將更加依賴區域協同效應與產業生態培育能力的持續強化。這一動態平衡過程不僅重塑了商務空間的價值圖譜，也為城市經濟韌性發展注入了新的活力。

　　在辦公房地產市場前景較樂觀的帶動下，發展商對房地產市場情緒稍有改善。

　　因此儘管第三季的市場情緒較第二季有所改善，但就指數而言，市場整體上對本地房地產的走勢還是趨向悲觀。

　　根據新加坡產業發展商公會(REDAS)和新加坡國立大學公布的2014年第三季房地產行情指數(Real Estate Sentiment Index，簡稱RESI)，當今行情指數從第二季的3.6點，稍微上揚至第三季的3.7點;展望未來六個月的未來行情指數也從3.4點上揚至3.6點。

　　衡量本地整體房地產市場行情的綜合行情指數，也從3.5點上升至3.7點。

　　這項調查是以0至10的評分，來衡量受訪的房地產公司高級執行員對市場的樂觀或悲觀程度;超過5點表示樂觀，低於5點則是悲觀。

　　國立大學房地產系程天富副教授說：「市場情緒持續疲軟，意味著未來六個月的房地產價格將持續調整。發展商在嘗試提高新住宅項目銷量時，也將面臨市場的重大阻力。」

　　在各個房地產領域當中，市場人士對辦公樓的前景相當樂觀，樂觀人數與悲觀人數的百分比差值為+50%，即對辦公樓市場前景表示樂觀者的百分比較悲觀者高出50個百分點。

　　至於最悲觀的房地產領域則為住宅市場，其中以高檔私宅的展望最悲觀。對當今高檔私宅市場持悲觀看法的人數，遠遠超過持樂觀看法的人數，兩者人數的百分比差值達到-76%。在郊區私宅領域方面，兩者人數的百分比差值則為-61%。

　　至於接下來半年可能影響市場走勢的風險因素，超過三分之二受訪者認為，全球經濟可能放緩、通貨膨脹上揚和利率等各因素，都將對市場情緒產生不利影響，導致市場下滑。另外，有66%的人擔心接下來可能有大量新推出項目，導致樓市出現供過於求的局面。

　　就價格方面，有64%的發展商認為，接下來六個月的房地產價格將下調，比第二季的63.4%再次提高。至於認為私宅價格會保持不變的發展商，則微跌0.8%至報26%。

　　一位受訪者說：「由於去年6月實施的總償債率(TDSR)房貸限制，影響了買家的購買新的住宅單位的經濟能力。因此，發展商可能會將新推出住宅項目的定價降低高達10%，以吸引更多潛在買家。」

　　有31%的發展商認為，下來半年的新住宅項目將和目前維持在相同水平，33%則預料會有更多新住宅項目，另外12%認為會減少。

　　在這調查中，發展商也針對了政府前月宣布的湯申—東海岸線計劃提出看法。有63.1%受訪者表示這一地鐵線周圍的土地價格將會上揚，78.5%受訪者則認為馬林百列地區的住宅項目從這地鐵線計劃中受益最大。

【中國報告大廳訊】據中國報告大廳對2025年1-3月全國辦公樓期房銷售額進行監測統計顯示：2025年1-3月全國辦公樓期房銷售額(累計值)為303.1億元，累計下降27%。

2025年1-3月全國辦公樓期房銷售額分月數據

全國辦公樓期房銷售額統計

附表：

2025年1-2月全國辦公樓期房銷售額(累計值)為96.16億元，累計下降42.5%。

2025年1-3月全國辦公樓期房銷售額(累計值)為303.1億元，累計下降27%。

以上就是2025年1-3月全國辦公樓期房銷售額統計，數據來源於國家統計局及中國報告大廳數據中心整理髮布，僅供參考。