長租公寓行業投資分析

　　政策利好下，我國長租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進軍長租公寓市場，融資方式也逐漸多元化，融資規模也逐漸增長，一線城市為5%，二線城市為1%，以下是長租公寓行業投資分析。

　　自2010年長租公寓行業初露鋒芒，短短7年時間，我國長租公寓行業發展迅速，行業規模排名前10的品牌，管理房間數量均已過萬。長租公寓行業分析指出，我國集中式公寓企業以魔方公寓與世聯紅璞的規模領先，排名第一的魔方公寓，在營公寓房間數量達4.35萬間。

　　據長租公寓行業投資分析數據，2019年我國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億;2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

　　2019年6月，國務院推出《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。在政策的推動下，各大房企、金融機構陸續布局長租公寓市場。據不完全統計，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業在內，已經有超過20家企業陸續宣布進軍長租公寓。長租公寓已成為房企布局多元業務的主要領域之一。

　　目前，我國租賃人口數量將從1.6億增長至2020年的2.0億，2025年的2.3億，2030年的2.7億，同期年租金收入將達2020年的1.6萬億元，2025年的2.9萬億元，2030年的4.0萬億元。全國年租金收入約1.0萬億元，這意味著中國住房租賃市場收入規模的複合年增長率將於2020-2022年達16%，2021-2025年為13%，2026-2030年為7%。

　　我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。長租公寓行業投資分析指出，其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

　　長租公寓企業不同模式的資金需求及其融資方式存在顯著的差異性。對於持有模式而言，行業准入門檻高，以開發商、產業基金為主，開發、收購資金需求大，形成大規模的資金沉澱。由於租金回報率不高，該模式並非國內的主流模式，不過持有模式適用所有融資渠道，並冀望REITs 為最終退出路徑。

　　作為國內長租公寓的主流模式，包租模式以中介系、酒店系、創業係為主，由於包租資金的墊付與裝修配置存在較大的資金需求，但缺乏有價值的擔保品抵押，融資渠道早期以 VC 股權融資為主，目前進行了租金收益權 ABS 嘗試。

　　輕資產模式，本質為公寓品牌加盟，實現品牌賦能，核心能力在於品牌認知與強大的運營能力，即品牌選址、人員培訓、服務體系等，因而資金需求比較少，可用融資渠道較少，以上便是長租公寓行業投資分析所有內容了。

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