長租公寓經歷爆發式增長 監管之下有望加快發展

　　繼8月杭州、上海等多地長租公寓被曝資金鍊斷裂、商家跑路後，近日，廣州一家名為城璞的長租公寓再度「爆雷」，引發公眾對長租公寓市場的熱議。近年來，長租公寓發展迅速，但高收低租、長收短付的模式也為其埋下了致命隱患。

　　長租公寓經歷爆發式增長

　　從2010年至今，長租公寓市場一走過是個年頭。2016—2018年，長租公寓經歷爆發式增長，中介代理機構、各大房企開發商等相繼發力，加入長租公寓市場的「搶灘大戰」。

　　據不完全統計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經超過80個，分布的城市數量達到約50個，涉及1200餘座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。

　　但從2018年開始，長租公寓行業不時出現破產的消息，也讓公眾對此類經營模式產生質疑。相較其他行業，今年房屋租賃市場受疫情衝擊較大，出租率和租金均出現大幅下降。此前因「高進低出」「長收短付」等做法實現快速擴張的企業，也因此而加劇了財務壓力。房屋「空置」降低了運營企業的租金沉澱規模、效率，也因此拉長資金鍊條，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金槓桿和資金周轉的部分長租公寓企業陷入經營困境。

　　從2017年到2020年8月，有達70家長租公寓企業破產。另據數據顯示，僅2020年上半年，有16家中小長租公寓企業倒閉。其中，因經營不善或資金鍊斷裂導致破產數量的企業達11家。

　　有專家則預計，一些中小機構現金流可能無法支撐到疫情結束，2020年下半年仍存在較大的經營風險。長租公寓企業暴雷的真正原因在於長租公寓企業與房東和租客信息不對稱，租賃市場和租金監管的缺失。「長租公寓企業採取『高進低出』和『長收短付』的做法不具合理性，不可持續，是套利和金融風險極高的經營活動。」

　　當下租賃市場最大的問題是租賃企業的資金池跑路風險。在當前情境下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

　　監管之下有望加快發展

　　近些年來，瞄準房屋租賃痛點的長租公寓，獲得了市場、租客和政策的青睞。從房企布局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

　　長租領域政策也不斷釋放利好。2016年國務院出台的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出「支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品」。此後，房企通過發行債券等方式融資，促進了長租公寓行業發展。

　　然而，一些企業卻把好經念歪了，市場中租金變房貸、長收短付等亂象不斷。不少企業在缺乏正常盈利模式的情況下，激進擴張，導致長租公寓領域「雷聲」不斷。

　　為了促進長租公寓的健康發展，住建部近日發布的《住房租賃條例(徵求意見稿)》特別強調，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

　　有業內人士表示，長租公寓行業即將面對最強監管，同時也將迎來發展機遇。監管有望終結行業中的種種亂象，這就給正常經營的企業創造了更好的環境。

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