長租公寓行業產業布局

　　從推高租金到甲醛超標，再到因企業倒閉而暴露出的租金貸業務，長租公寓走到了至暗時刻，一線城市租賃性質用地比例逐步下降，二線城市租賃性質用地地價遠低於住宅用地，以下是長租公寓行業產業布局分析。

　　2017年7月，住建部等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出了培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平台，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。

　　在國家政策的大力支持下，各大房企、酒店集團、地產中介、金融機構等紛紛利用自身布局長租公寓市場。據長租公寓行業分析不完全統計，截至2018年，國內長租公寓市場上，活躍的品牌超80個，分布的城市數量達到44 個，長租公寓供給量達375252套。其中集中式公寓1223 座（約240052 套），分散式公寓135200套，分布占比63.97%和36.03%。

　　長租公寓行業產業布局認為，長租公寓領域還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在競速賽跑擴大管理規模，搶占市場份額的階段。多方參與，國內長租公寓市場百花齊放。政策紅利和租賃市場利好，長租公寓市場受到各方青睞，不僅許多專注此業務的創業公司獲得資本垂青，房企、酒店集團、地產中介機構也紛紛入場。

　　從城市布局來看，一線城市難以獲取高性價比的資源，而大部分三四線城市的布局風險較大。從城市的角度而言，一線城市尤其是北京、上海、深圳，住房市場的核心矛盾在於住宅土地供應不足，開發商競爭激烈，難以獲取高性價比的資源；而大部分三四線城市屬於需求驅動型的城市，在人口淨流出的趨勢下，市場環境難以持續改善，布局風險較大。

　　從地區布局來看，長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。報告將這十個熱點城市分為三大類型，國家中心型城市、一線價值型城市和流量樞紐型城市。從每億元GDP對應的租賃式公寓數量看，部分處於經濟高速發展期的一線價值型城市、流量樞紐型城市的租賃式公寓市場還有較大發展空間。

　　長租公寓行業產業布局認為，在均衡狀態下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億；長租公寓需求大約1000萬間，到2020年長租公寓潛在營業收入近2200億元，總體淨利潤規模在250億元左右。在如此大的市場容量下，未來長租公寓是房地產行業中的一片藍海，具有廣闊的發展空間。

　　目前，我國集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

　　展望未來，在房地產進入白銀時代的總體背景下，長租公寓行業的改革因為長租公寓的誕生自然自發的產生了，而非政府主動的改革行為。當年的按揭政策開啟了中國商品房市場的發展大潮，長租公寓作為消費行為雖然與購買房子有一定區別，但相信政府對長租公寓行業的支持政策會繼續出台，這也將鼓勵更多的資本進入這個行業，以上便是長租公寓行業產業布局分析所有內容了。

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