2023年物流地產行業現狀：物流地產市場需求強勁

  中國報告大廳網訊，物流地產市場需求強勁，現階段我國物流地產行業已較為成熟。過去十年間，北京物流地產市場因供應不足疊加需求旺盛，而長期保持供不應求態勢。在未來三年，物流地產市場將迎來大規模供應放量，將成為十年來最重要的轉折點，充分釋放被長期抑制的需求潛力。以下對2023年物流地產行業現狀分析。

  物流地產作為零售供應鏈中的重要一環，在提升零售企業物流配送效率，提升消費體驗等方面有著重要的作用。因此，消費需求的拓展將會持續推動物流地產的需求。而第三方物流企業因其專業化、低成本、高效率成為大多數企業的首選。2022-2027後新冠疫情環境下中國物流地產市場專題研究及投資評估報告指出，2020年中國第三方物流規模約為3310億美元，2013年至2020年的複合增長率達到16.6%。未來隨著消費的增長，企業對於第三方物流的需求也將持續增長，帶動物流地產的需求。

  國內物流地產行業由於其資產的稀缺性，正逐漸成為資本圈內炙手可熱的賽道。在資產壁壘、規模經濟和網絡效應的共同作用下，行業形成穩固的行業護城河，後發者難以超越。同時，物流地產基金走上前台，為企業融資、盤活資金、提升盈利提供更多機會。現從四大狀況來分析2023年物流地產行業現狀。

  行業現狀一：紅利政策頻出，土地供不應求

  作為服務於製造業、零售業、物流業等產業發展的重要載體，物流地產近年來受到政府部門的重視，多個土地、稅收等優惠政策出台。儘管國家頻繁地出台扶持政策，並將物流納入基礎設施網絡建設範疇，給予行業較優的成長環境。但是也要看到，物流地產正面臨著土地供應收緊、物流地產項目投資成本上升這一局面。當前，地方政府對倉儲物流用地的供應趨於較為保守。主要原因一是物流用地價格偏低，對地方政府土地財政收入有限;二是倉儲用地經濟效益和稅收貢獻較少;三是倉儲業提供就業崗位相對較少;四是物流倉儲用地的投資強度較小。

  從供需來看，目前物流地產市場呈現出供不應求的狀態，尤其是在一線城市，供需不匹配的情況就更加嚴重。根據《上海2017-2035年城市總體規劃》以及《北京2016-2035年城市總體規劃》，預計上海、北京2035年產業用地(包括倉儲物流用地)占城鄉建設用地比例分別下降至10%-15%以及20%以內，相較過往大幅下降。這直接導致了當前倉儲物流行業面臨用地價格上升、區位優勢明顯地區不斷被搶占的情況，投資成本逐步攀升。由於一二線城市倉儲用地供應縮減，同時，隨著中國進一步擴大內需與消費升級，未來物流地產競爭的焦點一是一線和樞紐城市的拿地，二是將逐步延伸角力至二三線城市乃至縣域城市。

  行業現狀二：行業玩家多元化，競爭格局經歷重塑

  近年來，物流地產市場需求穩健增長，引發各種勢力湧入，行業格局由此改變，新的市場格局正在形成。目前，物流地產參與者可以分為六大類：專業物流地產商、傳統物流地產企業、零售企業、電商企業、物流企業和金融機構。從競爭格局來看，中國物流地產行業目前呈現「一超多強」的市場競爭局面。2020年物流不動產市場占有率研究顯示，排名前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，前五名對市場的合計占有率達53.9%，前10名達72.6%。

  行業現狀三：市場空間廣闊，新發展蘊含巨大機遇

  物流地產作為物流活動和供應鏈管理的集聚平台，對於物流與供應鏈作用重大，能夠鏈通產業鏈上下游，提高物流速度和精準性，降低物流成本和損耗。隨著中國經濟增長和結構升級，電商和第三方物流的發展，新技術的應用，應急和民生物流的重要性日益凸顯，中國物流地產市場也迎來更多發展機遇，市場空間廣闊。

  電商和第三方物流的發展，拉動物流地產需求持續走高。近年來，國內電商行業迅速發展，網絡購物市場始終保持高增速。電商的成長和滲透過程對物流配套設施的要求也逐步提高，高效及時的供應鏈配送需要現代物流設施的支持。另外，受電商快速發展推動，我國快遞業務量保持高速增長，快遞企業放量引領第三方物流發展，支持倉儲需求得到擴容，從而拉動物流地產需求。

  科技賦能將成為物流地產降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率。此外，為了滿足租戶對於自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力。

  2020年，新冠肺炎疫情的爆發為中國物流地產市場施加了階段性挑戰，但同時也為物流行業發展帶來了新的機遇。疫情嚴防嚴控下，物流倉儲業在支持中國經濟社會正常運轉中的重要作用得到了極大凸顯。隨著國內疫情態勢有所好轉，政府和相關企業有望加速推動物流行業的整體升級，尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮食品、醫藥及其它生活必需品的供應鏈和物流。

  行業現狀四：高標倉需求強勁，供給缺口明顯

  高標倉最主要的作用是降本增效。高標倉得益於自身先進和完善的建築結構，加上計算機、通訊和機器人技術的使用，輔以流暢的物流信息規劃系統，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性，從而減低倉儲成本並減少庫存資金占用率。

  高標倉需求旺盛，成為物流地產行業的核心戰場。近年來，高標準物流倉庫租賃勢頭強勁，需求也呈現多元化發展趨勢。除電子商務和第三方物流外，隨著2020年疫情以來電商特別是生鮮冷鏈的發展加速，生鮮食品、餐飲供應鏈等企業也趨於選擇高端物流倉儲。對於供應鏈的升級優化是高標倉需求增加的根本原因。截至2020年底，全國通用倉庫總面積超3億平方米，高標倉約占通用倉庫總面積的30%，根據戴德梁行預計，2020年中國高標倉需求缺口約1億平方米左右。

  目前高標倉等優質資源嚴重不足，原有設施難以滿足新業態需求。新發展、新局勢、新技術，不斷催生出新的產業細分領域，而這些新業態又催生更多高標倉儲需求。例如，受疫情影響，生鮮電商迎來爆發式增長，社區團購、直播電商等新模式使冷鏈高標倉市場持續活躍，冷鏈高標倉將呈現長期供不應求的局面。另外，即時零售作為實現產業鏈整合的重要新業態，發展喜人，逐步成長為物流地產市場的一大主力。以華南市場為例，2021年全年，即時零售共租賃80萬平方米高標倉庫，成為華南物流市場一大亮點。隨著供應鏈不斷升級優化進而加快產業鏈的整合，即時零售商業模式對於高標倉庫的需求也將進一步走高。

  我國物流地產產業投資逐漸收縮，國家支持性政策推動行業規模化發展。當下，我國物流地產行業供給結構性問題較為突出，大量低端倉庫長期閒置與高端倉儲供不應求的局面長期存在。相比住宅和商業地產，物流地產盈利水平能力相對較低，且管理費用較高，但其優勢在於償債能力強、資產周轉率高，經營業績穩定，還可以享受工業土地增值的溢價，受政策影響較小。

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