2023年物流地產行業投資分析

  中國報告大廳網訊，物流地產投資保持穩定，國內物流地產行業轉型升級。當下，物流地產正成為中國房地產市場中發展較快的領域之一，越來越多的開發商、投資者關注到物流地產的潛力，也對物流地產的數位化和低碳化提出更高要求。以下對2023年物流地產行業投資分析。

  普洛斯毫無爭議是全球物流地產霸主，普洛斯在中國、日本、美國和巴西的117 個主要城市，擁有並管理約5,492萬平方米的物流基礎設施，形成了一個服務於4000餘家客戶的物流網絡。2022-2027後新冠疫情環境下中國物流地產市場專題研究及投資評估報告指出，其中在中國的園區數量達到252個，物業總面積2870萬平方米，完工物業為1,750萬平方米。從2016年普洛斯的收入看，中國地區的收入占到普洛斯比例達到68%，其次是日本23%。無論是物業面積占比還是收入占比，中國都是普洛斯最重要的布局國家。

  在國家政策持續發力的背景下，中國物流市場近年來得以迅速發展，同時疊加巨大的市場需求、相對可觀的投資回報率以及房地產謀求轉型等因素，近年來包括房地產企業在內，各路玩家頻繁搶灘物流地產市場，一改過去物流地產由境外資本主導的局面。現從兩大投資狀況來了解2023年物流地產行業投資分析。

  (1)租金回報

  物流地產能夠成為下一個投資藍海的原因還在於其所帶來的巨大回報。從資金面上，租金是最主要的收入。物流地產在目前地產行業內租金回報率最高。無論是國外的主要城市還是國內的北京、上海等一線城市，物流地產的租金回報率一般較其他形態的物業高一個百分點以上。此外，客戶對於物流地產的租金敏感度相對其他物業形式更低，租金上漲10%對應其物流總費用上升0.5%。

  (2)土地增值、服務費用、項目投資等收益

  物流用地在國內外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價購得土地，待完成初期基礎設施建設後，所投資的地區將產生一定的升值，而到物流園區正式運營後，還將大幅上漲，對於這一類的園區，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區則會選擇出租加出售的運營模式。主要賺取前幾年的租金回報，等待地價上漲或是運營成熟之後，轉讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產商大多都採用出租加出售的方式來縮短投資回報的時長，增加整體項目的投資回報率。

  物流地產升級潛力愈發看好，政策進一步引導物流地產行業發展。時下，物流地產一般包括各種物流中心、物流園區、配送中心以及物流產業園等倉儲設施。較之以往野蠻生長的盛況，物流地產似乎已經到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發展正在成為新的增長點。

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